Rynek najmu zyskuje nowe oblicze

III kwartał 2021 roku oraz początek IV kw. jest okresem ogromnych zmian na rynku nieruchomości. Zdaniem specjalistów z branży nie zostaną one bez wpływu na decyzje mieszkaniowe konsumentów. Obserwuje się m.in. wzrost znaczenia rynku najmu instytucjonalnego.

Kolejny wzrost stóp procentowych

Po raz pierwszy od 9 lat Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Pierwotnie podwyższono stopę referencyjną do 0,50 proc. (z 0,1 proc.), następnie jednak podjęto decyzję o podniesieniu jej do poziomu 1,25 proc. Zmiany te z pewnością odczują konsumenci długoterminowych zobowiązań finansowych. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego zaciągniętego w ostatnich dwóch latach wzrośnie o ok. 192 złote. Aktualne dane o inflacji sugerują, że kolejne podwyżki stóp procentowych stają się realne. Ich zadaniem ma być utrwalenie dynamiki cen na poziomie niższym niż cel inflacyjny NBP. Pod uwagę powinni wziąć to przyszli kredytobiorcy.

Z danych zgromadzonych przez GUS wynika, że we wrześniu ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 5,9 proc. r/r, natomiast w październiku o 6,8 proc. r/r. Przeanalizowano koszty dotyczące użytkowania mieszkań i nośników energii. Koniec III kw. przyniósł ich wzrost o 7,2 proc. r/r. (0,6 proc. w ujęciu miesięcznym). Wzrost zauważono również w kategorii wyposażenia mieszkania i prowadzenia gospodarstwa domowego o 3,8 proc. r/r (0,7 proc. w skali miesięcznej).

Ceny mieszkań rosną nie tylko ze względu na inflację, ale również z uwagi na mniejszą podaż, rosnące ceny gruntów oraz materiałów budowlanych i wykonawstwa. W II kw. podwyżki cen nieruchomości osiągnęły poziom 8 proc. w skali roku. – odpowiednio 8,3 proc. na rynku wtórnym oraz 8,6 proc. na rynku pierwotnym. W ujęciu kwartalnym podwyżka osiągnęła poziom 3,6 proc. dla mieszkań „z drugiej ręki” oraz 2,5 proc. dla lokali deweloperskich. Według szacunków w III kw. ceny ofertowe mieszkań rosły od 4 proc. (Łódź) do aż 23 proc. (Wrocław).

Najem na nowych zasadach

Z uwagi na podwyżki stóp procentowych wiele osób może mieć ograniczoną zdolność kredytową. Niektórzy potencjalni nabywcy nadal nie odłożyli na wkład własny lub z uwagi na różne czynniki nie chcą kupować w obecnie własnego mieszkania. W dużej części decydują się oni na najem nieruchomości. Po okresie lockdownu i pandemicznych obostrzeń nastąpiło pewne ożywienie na rynku najmu, które poskutkowało wzrostem czynszów o ok. 4,8-5,7 proc. Najszybszy wzrost cen obserwuje się w przypadku mieszkań poniżej 35 mkw., najwolniejszy natomiast lokali powyżej 65 mkw. Na nieco tańszy wynajem można liczyć w mniejszych miejscowościach (np. Sosnowiec, Częstochowa).

Obecnie notowane podwyżki mają związek z odbudowaniem popytu wśród m.in. studentów, osób, które wykonują zawody wymagające mobilności, cudzoziemców przybywających do Polski w celach zarobkowych i aby osiedlić się w naszym kraju na stałe. Ponadto w sezonie letnim na stawki najmu w nadmorskich kurortach wpływ miała obecność turystów.

Nawet w sytuacji wzrostu cen czynszów najem jest bardziej opłacalnym rozwiązaniem niż zakup nieruchomości wsparty środkami z kredytu hipotecznego. Szacuje się, że w najem ponad 70-metrowego mieszkania w Krakowie to wydatek o ok. 730 złotych mniejszy niż średnie koszty kredytowe. W Gdyni, Gdańsku i Poznaniu jest to odpowiednio 640 złotych, 310 złotych oraz 220 złotych.

Najem instytucjonalny zyskuje na znaczeniu

Obecnie zauważa się niedopasowanie oferty do aktualnych preferencji klientów. Wzrost popytu na najem mieszkań dotyczy głównie lokali o lepszym standardzie. Coraz więcej osób deklaruje, że nie chce mieszkać w tzw. wielkiej płycie. Nadal jednak kluczowym kryterium wyboru pozostaje wysokość czynszu. Standard lokali plasuje się tuż za tym czynnikiem. Nie bez znaczenia są bardziej elastyczne warunki najmu. Wielu klientów zwraca swą uwagę ku umowom zawieranym na okres krótszy niż 12 miesięcy.

Najbardziej odporny na skutki pandemii koronawirusa okazał się rynek najmu instytucjonalnego (PRS). Odpowiada on na aktualne potrzeby najemców m.in. możliwość zawarcia umowy na kilka miesięcy, funkcjonalność, cena, brak konieczności remontu i samodzielnego wyposażania lokalu oraz odpowiednia liczba pomieszczeń. Ponadto klienci nie muszą ponosić kosztów napraw czy odświeżenia lokalu. Atutem są również inne dodatkowe korzyści (np. całodobowy monitoring, opieka administratorów).

W III kw. br. zauważalna jest większa aktywność inwestycyjna oraz wzrost popytu w segmencie PRS. Na początku analizowanego okresu do użytku oddano łącznie 7266 lokali. W budowie oraz na etapie przygotowania pozostaje natomiast ponad 25 tys. tego typu mieszkań. W ciągu najbliższych 5-7 lat na rynek ma trafić ponad 90 tys. nowych lokali.

W 2021 roku najwięcej mieszkań na wynajem na rynku PRS oferował Resi4Rent. We współpracy z Echo Investments dysponował on lokalami na wynajem w formie abonamentu. Na koniec III kw. br. firma podpisała w sumie 2200 umów w 8 inwestycjach (w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu). Na terenie naszego kraju tego typu projekty powstają w największych ośrodkach miejskich, akademickich i biznesowych. Wyróżnia je bliskość infrastruktury komunikacyjnej, kulturowo-rozrywkowej, usługowo-handlowe oraz obiektów użyteczności publicznej czy też terenów zielonych. Potwierdzeniem rosnącego popytu w sektorze PRS jest obłożenie obiektów zarządzanych przez Resi4Rent – na poziomie 98 proc.

Z najmu instytucjonalnego korzystają głównie młodsze pokolenia, studenci starszych roczników, osoby wykonujące zawody specjalistyczne, cudzoziemcy oraz rodzice, którzy wynajmują mieszkania dla swoich uczących się dzieci. Ponad 70 proc. klientów stanowią osoby poniżej 34. roku życia.  

Źródło: KRN.pl | 2021-11-16