Prawo warstwowe, czyli sposób na zagospodarowanie kolejowych nieruchomości

Wiele wskazuje na to, że niebawem rozpoczną się prace nad przepisami dotyczącymi własności warstwowej. Pozwoliłyby one na wyodrębnienie własności przestrzeni nad gruntem. Dzięki odpowiednim przepisom prawa możliwe byłoby dogęszczenie miast oraz zabudowa terenów nad torami.

Potencjał niewykorzystanej przestrzeni

Zjawisko niewykorzystania dużej obszarowo przestrzeni towarzyszy wielu miejscom, w tym przede wszystkim dużym miastom. Mowa tu m.in. o terenach nad liniami kolejowymi. Są one atrakcyjne, jednak trudne jest przeprowadzenie na nich inwestycji. Obecne regulacje prawne uniemożliwiają także sprzedaż powierzchni nad torami. Tym samym jest to ograniczenie dla rozwoju miast.

PKP S.A. nie jest właściciele terenów, przez które przebiegają linie kolejowe, lecz użytkownikiem wieczystym gruntów należących do Skarbu Państwa. Sama infrastruktura kolejowa należy natomiast do innej spółki – PKP Polskie Linie Kolejowe.

Prace nad prawem warstwowym

W Polsce prawo określa, że właściciel nieruchomości ma prawo do wszystkiego, co znajduje się nad gruntem, a także pod nim. Wyjątkiem są urządzenia przesyłowe oraz paliwa kopalne. Tradycyjny system katastralny zakłada definiowanie działki gruntowej w dwuwymiarowym układzie współrzędnych. Coraz więcej państw decyduje się jednak na wprowadzenie trzeciego wymiaru. Takie rozwiązanie pozwala na wyodrębnienie własności przestrzeni nad gruntem, co nazywane jest prawem warstwowym.

Prace nad systemem trójwymiarowym trwały już dekadę temu. Powstał projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych, którego jednak nie udało się uchwalić. Zakładał on stworzenie katalogu obiektów budowlanych, które mogłyby być przedmiotem odrębnej własności (m.in. obiekty nad drogami publicznymi, liniami kolejowymi czy rzekami).
Obecnie nie wiadomo, czy ewentualne wprowadzenie zmian nastąpiłoby na skutek nowelizacji kodeksu cywilnego, czy też za pomocą ustaw branżowych. W tym pierwszym przypadku regulacje objęłyby wszystkich właścicieli gruntów.

Bariery przy opracowaniu prawa warstwowego

Jedną z barier, która mogłaby utrudnić wprowadzenie prawa warstwowego, jest użytkowanie wieczyste. Zdaniem przedstawicieli resortu infrastruktury, sprawiedliwości, rozwoju, pracy i technologii oraz PKP dobrym rozwiązaniem byłaby jego likwidacja na rzecz prawa zabudowy.

Kolejarze nie chcą zbywać niektórych gruntów, lecz współinwestować z partnerami – firmami komercyjnymi oraz spółkami Skarbu Państwa. W ten sposób PKP mogłoby czerpać wieloletnie korzyści z posiadanego majątku.

Problemem pozostają również warunki zabudowy. W praktyce tereny kolejowe to tereny zamknięte i wyłączone z planowania przestrzennego. Realizacja jakiejkolwiek inwestycji zależy od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, aby otrzymać taką decyzję, współczynnik powierzchni przeznaczonej na cele publiczne musi być przeważający w znacznym stopniu. Nie da się jednak ukryć, że tego typu projekty są najczęściej czysto komercyjne.

Pewnym pomysłem jest zmiana przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy też prawa budowalnego. Wiązałoby się to jednak z ingerencją w kompetencje samorządów. Konieczne jest także wprowadzenie regulacji, które zapewniłyby, że charakter zabudowy na gruntach kolejowych będzie podobny do otaczających go budynków.

Korzyści nie tylko dla PKP, ale również samorządów

Dzięki uwolnieniu atrakcyjnych inwestycyjnie działek w centrach miast możliwe będzie dogęszczenie centrów i tym samym spowolnienie zjawiska tzw. rozlewania się miast. Jest ono kłopotliwe dla samorządów, ponieważ m.in. generuje duże koszty dotyczące doprowadzenia infrastruktury drogowej i wodno-kanalizacyjnej.

Miasta zyskają również większy dochód z podatków od nieruchomości w przypadku nowych inwestycji. Atutem będzie także możliwość łatwiejszej inwestycji w parkingi podziemne, co wpłynie m.in. na ograniczenie korków w mieście.

Źródło: KRN.pl | 2021-02-09