W oczekiwaniu na hossę

KRN.pl | 2011-06-16 r.

W maju br. ceny mieszkań w Krakowie i Poznaniu wzrosły o 2,8 proc. w porównaniu z kwietniem, z kolei w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach odnotowaliśmy obniżkę cen ofertowych kolejno o -0,9, -0,1, -1,1, -0,7 proc. Eksperci działający w branży nieruchomości oceniają początek 2011 r. pozytywnie, ożywienie na rynku nieruchomości zauważają również pośrednicy nieruchomości. Symptomy ożywienia na rynku zauważalne są zarówno w północnej, jak i w południowej części Polski. Kształtowanie się cen jest ściśle uzależnione od indywidualnych cech nieruchomości. Waga poszczególnych cech wynika bezpośrednio z preferencji nabywców. Predyspozycje klientów wiążą się z kolei nierozerwalnie ze zgłaszanym przez nich popytem, który determinuje cenę na rynku nieruchomości. Podstawowym efektem jest często duża dysproporcja cenowa dla mieszkań wybudowanych w starszej technologii, położonych w gorszych lokalizacjach. Ceny mieszkań w dobrze zaprojektowanych inwestycjach, wybudowanych w ostatnich 20 latach, położonych w atrakcyjnych dzielnicach miasta są zdecydowanie wyższe niż mieszkań w blokach z wielkiej płyty.

Należy przy tym pamiętać, że wiosna to czas, kiedy na rynku nieruchomości występuje z reguły okresowe ożywienie koniunktury gospodarczej. W tym kontekście wynik bieżącego roku jest gorszy w porównaniu analogicznego okresu rok temu. Podstawową barierą hamującą popyt jest restrykcyjna polityka KNF oraz zmiany wprowadzone do programu dopłat rządowych „Rodzina na swoim”. Są to główne dwa czynniki silnie skorelowane z poziomem popytu na rynku nieruchomości. Wyniki przeprowadzonego przez KRN.pl badania (sonda KRN.pl z maja 2011 r.) świadczą o tym, że blisko 40 proc. respondentów uznaje obecny czas za niekorzystny na sprzedaż mieszkania. Obecnie wciąż obserwujemy rynek kupującego, świadczy o tym m.in. powodzenie klientów w negocjacjach cenowych. Według szacunków ekspertów ceny ofertowe różnią się od cen transakcyjnych o mniej więcej 8–15 proc. Oznacza to, że tyle z reguły udaje się klientom wynegocjować przy zakupie nieruchomości.

Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, iż znacznie większe upusty cenowe możliwe są do osiągnięcia w przypadku nieruchomości ekskluzywnych i atrakcyjnie zlokalizowanych. Nieruchomości z tego segmentu często należą do inwestorów działających na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań z tej grupy są więc zawyżone przez sprzedających, którzy mogą sobie pozwolić na dłuższe oczekiwanie na właściwego klienta bez korygowania oferty. Podczas ewentualnych negocjacji są oni jednak w stanie obniżyć cenę znacznie bardziej niż osoby oferujące tańsze mieszkania. Właściciele tanich lokali mieszkalnych nie są specjalni chętni do większych negocjacji. Wynika to m.in. z większej liczby zainteresowanych mieszkaniami z tego przedziału cenowego.

W badaniu przeprowadzonym przez portal KRN.pl zadaliśmy naszym użytkownikom pytanie, czy zdecydowaliby się obecnie na sprzedaż mieszkania. Przeważająca większość (62 proc.) odpowiedziała twierdząco. Oznacza to, że większość uznaje obecny czas za sprzyjający moment do sprzedaży nieruchomości. Wynika to m.in. z trendu cenowego, który od kilku lat obserwujemy na rynku nieruchomości: utrzymującej się dwóch lat tendencji spadkowej. Osoby, które kupiły mieszkanie kilka lat temu w celach inwestycyjnych i wstrzymały się ze sprzedażą w okresie największego boomu, licząc na jeszcze większe wzrosty cen, zapewne żałują swojej decyzji. W samym 2010 r. ceny transakcyjne w Krakowie spadły o mniej więcej 10 proc. Rynek przez cały czas się stabilizuje i dopasowuje do coraz bardziej wymagającego odbiorcy. W ostatnich miesiącach mamy bezdyskusyjnie do czynienia z rynkiem klienta, który jest w stanie przebierać w ofertach zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Do tej pory trend spadkowy determinowany był przede wszystkim przez sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Większość klientów na rynku skarży się na problemy w znalezieniu możliwości sfinansowania zakupu mieszkania lub domu. Niewielki odsetek stanowią osoby, które są w stanie zapłacić za zakup nieruchomości, korzystając z własnych oszczędności. Kredyt hipoteczny jest wciąż podstawowym źródłem finansowania. Podstawową barierę stanowi wymagana zdolność kredytowa, która jest ciężka do osiągnięcia przez większość zainteresowanych. Dlatego też największą popularnością cieszą się mieszkania tanie i o niewielkim metrażu.

Wiosenne miesiące to czas, kiedy na rynku nieruchomości występuje z reguły sezonowe ożywienie koniunktury. W tym kontekście rok 2011 wypada znacznie gorzej w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Wyjątkową barierą popytową w tym roku jest restrykcyjna polityka Komisji Nadzoru Finansowego oraz ograniczanie programu dopłat rządowych „Rodzina na swoim”. Większe zainteresowanie zakupami nieruchomości w zimie na koniec 2010 r. mogło przełożyć się niekorzystnie na obroty w pierwszych miesiącach roku 2011.

Prawie 40 proc. respondentów sondy uznaje jednak, że obecny czas jest zły na sprzedaż mieszkania. Wynikać to może z wiary w odwrócenie trendu spadkowego i dalsze wzrosty cen nieruchomości w przyszłości. Niewykluczone, że jeśli system finansowania zakupów na rynku nieruchomości stanie się bardziej przyjazny, za jakiś czas będziemy świadkami odwrócenia tendencji.

Komentarze (0)