W II kwartale 2009 r. obserwujemy utrzymanie się tendencji cenowych na rynku nieruchomości. Zarówno w przypadku rynku wynajmu, jak i sprzedaży mieszkań II kwartał był okresem, w którym odnotowaliśmy trendy spadkowe.

W II kwartale 2009 r. obserwujemy utrzymanie się tendencji cenowych na rynku nieruchomości. Zarówno w przypadku rynku wynajmu, jak i sprzedaży mieszkań II kwartał był okresem, w którym odnotowaliśmy trendy spadkowe. W przypadku wynajmu był to już drugi kwartał z rzędu z dominującymi obniżkami cen, jeśli chodzi o mieszkania oferowane do sprzedaży obniżki są widoczne już od dłuższego czasu.

Okazuje się więc, że spadki cen na rynku wynajmu nie wynikają tylko z sezonowości, lecz są efektem wzrostu wielkości podaży ofert wynajmu na rynku. Tym samym sprawdziły się prognozy Działu Analiz KRN.pl zawarte w poprzednich opracowaniach, w których przewidziane zostało utrzymanie się tendencji na rynku wynajmu w kolejnych miesiącach. Zestawienie cen wynajmu dla poszczególnych miast pokazuje, że praktycznie w całej Polsce obserwowaliśmy obniżki. Najbardziej stawka za wynajem spadła w Gdańsku (o ponad 10 proc.). Zauważalny był również spadek ceny wynajmu w stolicy. W Warszawie cena za wynajem mieszkania 2-pokojowego zmniejszyła się w II kwartale (w porównaniu do kwartału poprzedniego) o 7,4 proc. W ujęciu kwotowym obniżka wyniosła 143 zł. Średnio za wynajem mieszkania w Warszawie trzeba było w analizowanym okresie zapłacić 1790 zł. Należy przy tym po raz kolejny zwrócić uwagę, że takie spadki w miesiącach przedwakacyjnych – szczególnie w dużych miastach – potęgowane są przez zjawisko sezonowości w wynajmie. Wielu studentów w miesiącach lipiec–sierpień opuszcza aglomeracje miejskie, będące ośrodkami akademickimi, przez co w tym okresie zwiększa się liczba ofert wynajmu. Dodatkowo podaż ofert wynajmu jest wyższa ze względu na to, iż wielu właścicieli mieszkań, nie będąc w stanie ich sprzedać, decyduje się je wynająć. Stąd też tak wysoka amplituda wahań w przypadku Gdańska i Warszawy. Zdecydowanie bardziej umiarkowane zmiany stawek za wynajem obserwowaliśmy w II kwartale 2009 r. dla mieszkań w Krakowie, Katowicach i Wrocławiu. W tych miastach również odnotowaliśmy spadkowe tendencje w cenach wynajmu, ale nie były one bardzo wysokie.

Jak już zauważono, rynek wynajmu cechuje się wysokim stopniem sezonowości. Głównym czynnikiem są tu studenci. Dlatego też należy się spodziewać, że w III kwartale 2009 r. tendencja spadkowa nie będzie kontynuowana lub spadki będą wyraźnie mniejsze.



Porównując wahania ceny m kw. i cen wynajmu, można zauważyć, że średnia granica wahań ceny m kw. dla wszystkich analizowanych miast była niższa – średnio cena m kw. spadła we wszystkich badanych miastach o 3,9 proc., podczas gdy średnia stawka za wynajem zmniejszyła się o 5,2 proc. Ceny mieszkań najbardziej spadły w Katowicach (aż o 8,7 proc.). Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że w ciągu całego 2008 r. ceny w stolicy Górnego Śląska ustawicznie rosły. Można więc uznać, że jest to korekta cenowa po okresie silnego trendu zwyżkowego. Znacznie mniejsze spadki obserwowaliśmy w przypadku Wrocławia, Poznania oraz Gdańska. Spadki wynosiły w tych miastach kolejno – 4,3 proc. we Wrocławia i w Poznaniu oraz – 3,7 proc. w Gdańsku. W II kw. 2009 r. najbardziej stabilną sytuację cenową odnotowaliśmy dla Warszawy. Zmiana ceny była w stolicy praktycznie niezauważalna. W całym zestawieniu wyróżnia się Kraków, w którym zmiany były równomierne – spadek o około 2,5 proc. zarówno w przypadku ofert sprzedaży, jak i ogłoszeń wynajmu.



Aby lepiej opisać obecną koniunkturę na rynku, Dział Analiz KRN.pl zwrócił się bezpośrednio do osób z branży, z prośbą o przedstawienie ich opinii. Pytania dotyczące rynku nieruchomości skierowane zostały do Marcina Jańczuka, dyrektora w jednym z większych biur pośrednictwa nieruchomości – Metrohouse z Warszawy. Z racji stałego przenikania się rynku nieruchomości z rynkiem finansowym Konrad Mitręga, doradca z firmy Private Brokers z Krakowa, udzielił nam informacji o sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Jakkolwiek wypowiedzi ankietowanych specjalistów mają wiele punktów wspólnych, to warto zwrócić uwagę na różnicę w generalnej ocenie rynku nieruchomości w II kwartale. Marcin Jańczuk – patrząc z perspektywy kilku lat działania firmy Metrohouse – uznaje ten okres za jeden z lepszych. Konrad Mitręga wskazuje natomiast na stosunkowo duży spadek liczby transakcji w II kwartale 2009 r. Różnice te wynikać mogą m.in. z obszaru, na jakim działają obie firmy. Warszawa, w porównaniu do reszty kraju, reaguje zdecydowanie najszybciej na wszelkie zmiany. Wydaje się, że rynek w Krakowie znajduje się obecnie w znacznie większej stagnacji niż w stolicy, co wynika m.in. z relatywnie niższego poziomu wynagrodzeń mieszkańców.



Rozmowa z Marcinem Jańczukiem, dyrektorem pośrednictwa Metrohouse

W jaki sposób oceniają Państwo sytuację na rynku nieruchomości w II kwartale 2009 r.? Czy odnotowali Państwo ożywienie, czy spadek zainteresowania wśród klientów?

II kwartał br. był najlepszym pod względem liczby transakcji od czasu trzyletniego funkcjonowania Metrohouse na rynku. Jesteśmy tylko jednym z pośredników, ale sądzę, że trend wzrostowy miał miejsce także w przypadku większości firm na rynku. Zazwyczaj okres wiosenny to dobry moment na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania. Nie inaczej było i w tym roku. Barierą nadal pozostaje brak finansowania zakupu, ale z naszych obserwacji wynika, że w okresie restrykcyjnej polityki kredytowej wiele osób uruchamia środki własne. Zgłaszany popyt jest nadal na wysokim poziomie.

Jakiego rodzaju nieruchomości cieszą się największym zainteresowaniem?

Największą popularnością w dużych miastach cieszą się mieszkania w przedziale cenowym 300–400 tys. zł. Kwota ta pozwala na zakup – w zależności od standardu – dwu- lub nawet trzypokojowego mieszkania. Cena staje się znów czynnikiem pierwszoplanowym przy zakupie, dlatego do łask wraca wielka płyta, w której mieszkania traktowane są jako przejściowe. Poszukiwane są także kawalerki – zdecydowanie częściej takie oferty można znaleźć na rynku mieszkań używanych niż na rynku pierwotnym. Spadło zainteresowanie największym segmentem mieszkań – powyżej 80 m kw.

Jaki obrót na rynku nieruchomości przewidują Państwo w III kwartale 2009 r. oraz jak będą się kształtowały ceny?

Początek lipca bardzo dobrze rokuje na pozostałą część kwartału. Zniżki cen zachęciły do działania osoby, które decyzję o zakupie odłożyły na później. Duża podaż ofert pozwala wybrać ciekawą ofertę. W kolejnych miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym powinny się utrzymywać na podobnym poziomie. Niewykluczone są jednak obniżki cen ofert, które od kilku miesięcy bezskutecznie poszukują nabywcy. Z reguły są to jednak mniej atrakcyjne oferty, w źle skalkulowanych cenach. Spadki cen mogą być kontynuowane na rynku działek. W tym segmencie ceny bywają przeszacowane nawet o 20 proc.

Czy uważają Państwo, że ceny nieruchomości są obecnie przeszacowane, czy niedoszacowane? Jeżeli występuje któreś z tych zjawisk, to w jakim stopniu?

Hossa na rynku nieruchomości spowodowała wzmożone oczekiwania właścicieli w stosunku do cen sprzedawanych nieruchomości. Efekty tego są widoczne do dziś. Przy znacznym osłabieniu akcji kredytowej, a co za tym idzie – ograniczeniu popytu na nieruchomości, aby sprzedać mieszkanie lub działkę, należy się liczyć z koniecznością obniżenia ceny. Dziś ceny ofertowe są kalkulowane w coraz bardziej rozsądny sposób, jednak nie brakuje ofert, które są znacznie przeszacowane. Cała branża płaci cenę za gwałtowne wzrosty cen z ostatnich lat, lecz wszystko wskazuje na to, że rynek się stabilizuje i powraca do normalności.

Rozmowa z Konradem Mitręgą, doradcą finansowym Private Brokers

Jak oceniają Państwo sytuację na rynku kredytów hipotecznych w II kwartale 2009 r.? Czy odnotowali Państwo ożywienie czy spadek zainteresowania klientów w tym segmencie rynku? Jakie są Państwa przewidywania na III kwartał 2009 r.?

W II kwartale 2009 r. można było odczuć spadek obrotów na rynku nieruchomości. Nie był on jednak duży i wyniósł maksymalnie 20 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. W mojej ocenie głównym powodem była bardzo duża liczba negatywnych prognoz dla polskiej gospodarki, zapowiadająca znaczące wstrząsy w III kwartale 2009 r. Dużym przełomem było ogłoszenie, pod koniec maja, wyników PKB za I kwartał. Pokazały one, że Polska z kryzysem radzi sobie bodajże najlepiej w Europie. Co za tym idzie – uspokoiły się nastroje konsumentów, którzy stali się bardziej skłonni do podjęcia decyzji o długofalowych inwestycjach, takich jak zakup nieruchomości i zaciągniecie kredytu hipotecznego. Obecnie sytuacja się ustabilizowała i na rynku obserwujemy podobny popyt jak w I kwartale 2009 r., z pewną tendencją wzrostową, co – jak na okres wakacyjny – daje dobre prognozy na przyszłość. Zmienia się natomiast sytuacja od strony podaży. Tak jak przewidywałem w poprzednich publikacjach prasowych, większość mieszkań na terenie Krakowa w cenach poniżej 6000 zł (na nie przypada około 70 proc. obrotu) została sprzedana w pierwszej połowie roku (Wawel Service, Solinvest, Gant). Z racji tego, że rozpoczynanych jest bardzo mało nowych inwestycji, z puli mieszkań około 30 deweloperów, którzy budowli w tym segmencie, realnie pozostała połowa (na przykład Perfect Home Development, Activ, SM Grodzka) i na tych firmach skupiła się uwaga klientów, a co za tym idzie – sprzedaż ich lokali na tyle wzrosła, że te firmy wyraźnie poprawiły bilanse i nie muszą już bardzo mocno obniżać swoich cen. Popyt w tym segmencie ma tendencję rosnącą. Krótko mówiąc, przez malejącą podaż ceny się zatrzymały, a nawet możemy mówić o ich 1–3-procentowym wzroście.

W III kwartale, jeżeli nie odczujemy dużych wstrząsów w gospodarce, ta tendencja powinna się wzmacniać. Z tym że popyt i delikatny wzrost cen może zostać zwiększony przez klientów, którzy powoli znów pojawiają się na rynku, a których od prawie 2 lat na nim nie było. To nie są osoby, które zaspokajają podstawowe potrzeby mieszkaniowe, lecz inwestują. Ich zainteresowaniem cieszą się nieruchomości droższe (ale nadal w atrakcyjnych cenach), już wybudowane, o dobrym standardzie wykonania i równie dobrej lokalizacji (Convector Development, Grupa Bryksy). „Inwestorzy” stwierdzili że najprawdopodobniej „dołek” cenowy został osiągnięty i powoli ruszają na zakupy.

Jaki udział (procentowo) stanowią kredyty przyznawane w ramach programu „Rodzina na swoim”? Czy popularność tej formy finansowania rośnie, spada czy utrzymuje się na tym samym poziomie?

W pierwszych 4–5 miesiącach 2009 r. około 70 proc. wszystkich kredytów na terenie Krakowa stanowiły te udzielane w ramach programu „Rodzina na swoim”. Obecnie liczba ta systematycznie się zmniejsza, oscylując wokół 60–55 proc. Powód jest właściwie jeden: ciągłe podnoszenie marż przez banki, które udzielają tego typu pożyczek, i konstrukcja samej dopłaty, która nie amortyzuje tych wzrostów, przerzucając je na klienta. Ujmując to w dużym uproszczeniu i w liczbach: do połowy II kwartału 2009 r. po dopłacie Banku Gospodarstwa Krajowego realne oprocentowanie kredytu złotowego wynosiło 2–3 proc., obecnie jest to poziom 4,5–6 proc. Taki stan rzeczy znów zwraca uwagę kredytobiorców na kredyty walutowe, jednak w porównaniach tak różnych ofert warto skorzystać z rady profesjonalnego doradcy kredytowego. Warto zaznaczyć, że większość banków, które obsługują program „Rodzina na swoim”, to banki państwowe lub spółdzielcze, i politycy mają w nich znaczące wpływy. Pojawiają się więc spekulacje, że wzrost cen i spadek opłacalności tego typu kredytów jest spowodowany naciskami politycznymi, tak aby – ograniczając akcję kredytową – odciążyć Skarb Państwa, zaskoczony tak gwałtownym wzrostem liczby pożyczek w tym programie i rosnącymi kosztami jego obsługi.

Czy umacniający się obecnie złoty może w Państwa ocenie spowodować wzrost dostępności kredytów walutowych? Jaka jest szansa na zwiększenie dostępności kredytów w walucie?

Jeżeli chodzi o dostępność kredytów walutowych, to banki wycofały się z ich udzielania przede wszystkim dlatego, że wzrost kursu walut spowodował zwiększenie wartości zadłużenia klientów w przeliczeniu na złotówki, co wymusiło na bankach podniesienie wysokości kapitałów własnych. Jednak moim zdaniem, równie ważnym elementem była świadomość, że kursy walut są tak przeszacowane i sztucznie zawyżone, że każdy kredyt uruchomiony na ich podstawie za kilka miesięcy będzie miał w przeliczeniu na złotówki o 20 proc. mniejsze zadłużenie, a co za tym idzie – przyniesie stratę dla banku. Przykład: kredyt w kwocie 330 000 zł przeliczony na CHF po kursie 3,30 zł za franka szwajcarskiego (czyli faktyczne zadłużenie około 100 000 CHF), już dzisiaj daje nam zaledwie 275 000 zł długu i proporcjonalnie o tyleż samo mniejszą ratę. W momencie stabilizacji kursów akcja kredytowa w walutach obcych powinna się znów pojawić w kilku bankach, które zrezygnowały z niej w 2008 r. Pierwsze sygnały już pojawiają się na rynku.

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak