Analiza rynku wynajmu w pierwszych 6 miesiącach 2008 r. wskazuje, że stawki za wynajem w poszczególnych miastach Polski wciąż pną się do góry zachowując się tym samym zdecydowanie bardziej stabilnie niż ceny mieszkań na rynku nieruchomości. Najwięcej za wynajem mieszkania trzeba zapłacić w stolicy, obecnie często ponad 2 tys. zł w przypadku lokali 2-pokojowych.

I. Podsumowanie I półrocza 2008

Analiza rynku wynajmu w pierwszych 6 miesiącach 2008 r. wskazuje, że stawki za wynajem w największych miastach Polski stale pną się do góry, zachowując się tym samym zdecydowanie bardziej stabilnie niż ceny mieszkań na rynku nieruchomości. Najwięcej za wynajem mieszkania trzeba zapłacić w stolicy. W przypadku lokali 2-pokojowych często ponad 2 tys. zł. W Warszawie stawka za wynajem wzrasta konsekwentnie od początku roku. W sumie, porównując ceny w I i II kwartale 2008 r., cena wynajmu wzrosła średnio o prawie 8 proc. Z naszego badania wynika, że najtaniej – w grupie dużych miast – można wynająć mieszkanie na Górnym Śląsku. W II kwartale 2008 r. można było wynająć katowickie mieszkanie dwupokojowe za niewiele ponad 1250 zł, przy czym dla największego miasta aglomeracji śląskiej odnotować można było największą dynamiką wzrostu stawki za wynajem – 11,4 proc. w porównaniu z I kwartałem. Wynika to z faktu, że Katowice rozwijają się bardzo prężnie oraz znajdują się w grupie polskich miast z najwyższym poziomem wynagrodzeń. Porównywalne ceny wynajmu odnotowujemy w Poznaniu i w Gdańsku. W Krakowie stawka jest nieco wyższa. W II kwartale za wynajem dwóch pokoi w tym mieście średnio trzeba było zapłacić około 1500 zł. Pomiędzy Warszawą a Krakowem plasuje się Wrocław, w którym za wynajem 2-pokojowego mieszkania płacono średnio w II kwartale 1625 zł.

Stawka za wynajem mieszkania 2-pokojowego
Miasto	I kwartał 2008	II kwartał 2008	zmiana
Warszawa	1762	1900	7,90%
Kraków	1490	1507	1,10%
Wrocław	1610	1625	0,90%
Poznań	1424	1433	0,70%
Gdańsk	1340	1447	7,90%
Katowice	1127	1255	11,40%

Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Z powyższego wykresu można zaobserwować, że największe wahania stawek najmu występowały w Katowicach oraz w Poznaniu. W Krakowie i Wrocławiu ceny wynajmu zachowywały się najbardziej stabilnie. Utrzymujący się wzrost pozbawiony większych wahań zauważyć można było praktycznie tylko w Warszawie.

II. Analiza popytu na wynajem – czynnik studenckiego miasta

stosunek liczby studentów do całkowitej liczby mieszkańców.

Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Na ceny wynajmu mieszkań oraz stancji wpływa przede wszystkim liczba potencjalnych klientów-najemców. Nierozłącznie związane jest to z tym, czy miasto jest ośrodkiem szkolnictwa wyższego, ponieważ podstawową grupę najemców w analizowanych przez nas miastach stanowią właśnie studenci. Procentowy udział liczby studentów do ogólnej liczby mieszkańców w badanych miastach zawiera się w przedziale od 16 proc. w Gdańsku do 24 proc. w Poznaniu. W Poznaniu, Krakowie oraz Katowicach, gdzie jest proporcjonalnie najwięcej studentów, ceny wynajmu będą szczególnie mocno determinowane przez cykl trwania roku akademickiego. W miastach tych powinny występować najbardziej zauważalne wzrosty cen wynajmu w okresie powakacyjnym, kiedy rozpoczyna się rok akademicki. Tam też odnotować wówczas można nasilone poszukiwania lokali pod wynajem przez powracających z wakacji studentów. Podobnie w przypadku zakończenia roku akademickiego ceny będą cyklicznie spadać w okresie letnim. Wydział Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa przeprowadził badanie ankietowe na grupie 2955 studentów i absolwentów krakowskich uczelni wyższych. Z ankiety wynika, że ponad 84 proc. studentów pochodzi spoza miasta Krakowa, a tylko niespełna 16 proc. to krakowianie. Większość ankietowanych wynajmuje mieszkania na wolnym rynku samodzielnie lub ze współlokatorami. Można tym samym uznać, że czynnik, jakim jest stosunek liczby studentów do ogólnej liczby mieszkańców jest istotny i wyraźnie mówi o popycie na rynku wynajmu.

liczba absolwentów przypadających na jedno nowe mieszkanie oddane do użytkowania

Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Niebagatelne znaczenie dla rynku wynajmu mieszkań w miastach akademickich ma to, jak kształtuje się na rynku mieszkaniowym sytuacja absolwentów wyższych uczelni. Zakładać można, że większość rozpoczynających karierę zawodową osób będzie planowała zakup mieszkania. Tymczasem ceny zmuszają najczęściej do sztucznego przedłużania okresu „studenckiego życia” i dalszego wynajmowania lokalu najczęściej w kilka osób, celem zminimalizowania kosztów. Statystyka wskazująca liczbę absolwentów przypadających na jedno nowe mieszkanie oddane do użytkowania wskazuje przede wszystkim na dynamikę rozwoju na rynku nowych mieszkań. Zakładając, że jednym z głównych klientów deweloperów są właśnie młode osoby z wyższym wykształceniem, można zauważyć spore dysproporcje w grupie analizowanych miast. W Katowicach na jedno nowo oddane mieszkanie przypada 91 absolwentów, tymczasem w Warszawie tylko 10. Oczywiście, nie można stwierdzić, że wszyscy absolwenci planujący zakup będą decydować się na mieszkanie z rynku pierwotnego. Analiza wskazuje jednak, że duża liczba zainteresowanych mieszkaniami w stosunku do małej liczby oddawanych mieszkań może mieć pośredni wpływ na rynek wynajmu. Wydłużający się okres oczekiwania na zakończenie nowych inwestycji mieszkaniowych może wpływać na zwiększenie zainteresowania ewentualnym wynajmem. Mniejsza liczba oddawanych mieszkań to również mniejsza liczba ofert na rynku i ograniczona możliwość wyboru dla potencjalnych klientów. Okres oczekiwania na odpowiednią ofertę również wpływa na rynek wynajmu, który często stanowi poczekalnię dla przyszłych kupujących.

III. Finansowanie kosztów związanych z wynajmem


Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Podczas analizowania tematyki wynajmu na rynku nieruchomości bardzo istotną sprawą jest kwestia finansowania. Aby wyraźniej opisać różnice w poziomach stawek za wynajem dla poszczególnych miast, potrzebne jest odniesienie się do wysokości wynagrodzeń w tych rejonach. Im niższy procentowy udział ceny wynajmu w budżecie, jaki najemca ma do swojej dyspozycji, tym lepiej. W naszej symulacji założyliśmy wynajem mieszkania 2-pokojowego przez dwie osoby mające jednakowe zarobki na poziomie przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Suma ich wynagrodzeń netto stanowi budżet, z którego opłacany jest m.in. wynajem oraz media. Analiza wskazuje, że zdecydowanie najkorzystniejszą proporcję zaobserwować można w Katowicach. Występuje tam najtańszy wynajem wśród wszystkich badanych miast przy jednoczesnych wysokich zarobkach. W kwietniu 2008 r. przybliżone wynagrodzenie netto wynosiło na Górnym Śląsku 2250 zł. Najmniej korzystnie sytuacja wygląda we Wrocławiu oraz w Krakowie, gdzie koszty wynajmu pochłaniają prawie 40 proc. ze wspólnego budżetu najmujących lokal.

IV. Charakterystyka mieszkań do wynajęcia

Na cenę wynajmu mieszkania podstawowy wpływ ma popyt ze strony zainteresowanych osób. Potencjalni klienci poszukujący mieszkania do wynajęcia zakładają kilka warunków, jakie powinno ono spełniać. Obok ceny, zazwyczaj najważniejsza jest lokalizacja mieszkania, a tym samym odległość od centrum, uczelni, punktów usługowych itp. Im lepiej zlokalizowane mieszkanie, tym większy na nie popyt i wyższa cena.

Cena wynajmu mieszkania, a odległość od centrum
L.p.	Lokalizacja	Cena wynajmu	Odległość od Centrum [km]
1	Stare Miasto, ul. Zwierzyniecka	3600	0,67
2	Krowodrza, ul. Fieldorfa Nila	1870	2,99
3	Prądnik Czerwony, ul. Bohomolca	1400	5
4	Łagiewniki, ul. Obozowa	1287	5,5

Na przykładzie Krakowa zestawiliśmy 4 oferty wynajmu z różnych dzielnic miasta oraz porównaliśmy odległości w linii prostej do centrum. Mieszkania, które wybraliśmy do porównania, miały zbliżony standard wykończenia. Wszystkie lokale wykorzystane w badaniu położone są w nowo budowanych budynkach, w wysokim standardzie (w przypadku ul. Zwierzynieckiej standard luksusowy). Są to mieszkania w pełni wyposażone, umeblowane. W budynkach znajduje się monitoring. Zróżnicowanie cen pokazuje więc, jak wielkie znaczenie ma na rynku wynajmu lokalizacja.


Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Na ceny mieszkań do wynajęcia, oprócz lokalizacji, ma wpływ również liczba pokoi. Generalna tendencja jest taka, że – zakładając, iż mówimy o mieszkaniach o jednakowej powierzchni – im więcej pokoi ma dany lokal, tym wyższą cenę trzeba za niego zapłacić. Zmiana ceny m kw. dla różnej wielkości lokali jest jednak zdecydowanie mniejsza niż w przypadku zróżnicowanego położenia. Zdecydowanie najwięcej na rynku jest lokali dwupokojowych. Zaobserwować to można na przykładzie Warszawy, w której lokale z tej grupy stanowiły prawie połowę wszystkich ofert wynajmu. Na drugim miejscu znajdują się oferty kawalerek. Mieszkania 1-pokojowe to ponad 1/3 wszystkich dodanych ofert w ciągu pierwszego półrocza 2008 r. Znacznie mniejszą grupę stanowią lokale 3-pokojowe, jest ich o połowę mniej niż w przypadku lokali 1-pokojowych. Marginalną grupę stanowi w zestawieniu segment mieszkań 4-pokojowych i większych – tylko 3 proc. Różnice w cenach związane są w tym przypadku również ze standardem, ponieważ mieszkania większe są często apartamentami o wysokim standardzie, oferowanymi do wynajmu pracownikom firm lub obcokrajowcom. Poza tym podaż mieszkań większych jest na tyle niewielka, że przez cały czas istnieje na nie stały popyt, który nie zmienia się tak gwałtownie jak w przypadku mieszkań mniejszych.



Opracowanie merytoryczne: Filip Jurczak
Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik