Rynek nowych mieszkań w IV kwartale 2012 r.

KRN.pl | 2013-01-28 r.

Analiza trendów cenowych, popytu i podaży na rynku pierwotnym.

Przewidujemy:

stabilizację cen w długim okresie
zmniejszenie się podaży nowych ofert
stabilizację popytu

Ostatnie miesiące 2012 r. na rynku nieruchomości to okres niewielkich wahań cenowych z lekką tendencją wskazującą na trend spadkowy. Obserwacja sposobu kształtowania się cen wskazuje na obniżki cenowe szczególnie w przypadku inwestycji w gorszych lokalizacjach. Dodatkowo w czwartym kwartale 2012 r. odnotowano (w porównaniu z kwartałem poprzednim) wzrost podaży na rynku pierwotnym z tytułu większej liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów. Popyt ze strony gospodarstw domowych, ograniczony w dużym stopniu przez restrykcyjną politykę banków, utrzymywał się z kolei na stabilnym poziomie.

Deweloperzy z niezwykłą dbałością planują nowe inwestycje, zdając sobie sprawę z dużego wyboru jaki mają obecnie osoby zainteresowane zakupem. W ofercie deweloperów w większości znajdują się mieszkania, które cieszą się dość dużą popularnością wśród klientów. Są to zazwyczaj lokale tańsze, o mniejszych powierzchniach. Jest to dowodem tego, że deweloperzy coraz lepiej dopasowują ofertę do wymogów rynku, m.in. pod względem cenowym, a to przekłada się na większe zainteresowanie ze strony nabywców. Obecnie nie ma podstaw do tego, aby prognozować dalszy spadek popytu na rynku pierwotnym. Duży wpływ na jego kształtowanie ze strony nabywców będą miały z pewnością działania rządu w kwestii programu dopłat „Mieszkanie dla Młodych” oraz praktyka banków w dziedzinie kredytów hipotecznych. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż na początku 2013 r. deweloperzy będą podpisywać umowy sprzedaży dla mieszkań, na których zakup kredyty zostały zaciągnięte w roku ubiegłym. Tym samym jeszcze w 2013 r. wiele firm deweloperskich uzyska dochody ze sprzedaży mieszkań, które zakwalifikowały się do wygasającego z końcem roku programu dopłat rządowych „Rodzina na swoim”. W kolejnych miesiącach w ofercie na rynku zaczną pojawiać się bezpieczne inwestycje mieszkaniowe objęte tzw. ustawą deweloperską. Niewykluczone, że fakt ten pozytywnie wpłynie na decyzje zakupowe nabywców.

Innym stymulantem popytu może być zapowiedź większej liberalizacji na rynku kredytów hipotecznych. W grudniu Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o kolejnej obniżce poziomu referencyjnej stopy procentowej do poziomu 4,25 proc. Z kolei czynnikiem hamującym działania nabywców na rynku nieruchomości będzie zapewne pogorszona koniunktura gospodarcza. Większa niepewność na rynku pracy może stanowić skuteczną barierę psychologiczną dla potencjalnych klientów.

Poniżej analizujemy wpływ wymienionych czynników na rzeczywistą sytuację na rynku pierwotnym w IV kwartale 2012 r.

Więcej mieszkań oddanych do użytkowania

Ostatnie miesiące 2012 r. to okres, w którym odnotowano dalszy wzrosty liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Tym samym wciąż obserwujemy na rynku nieruchomości zjawisko nadpodaży. Większa podaż wiąże się z kolei z silniejszą presją na dalsze obniżki cen. W okresie od stycznia do listopada 2012 r. ogólna suma lokali oddanych do użytkowania przez deweloperów wyniosła aż 55 182, a więc o 31,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Z analizy danych GUS widać, że udział deweloperów w ogólnej liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania wynosi aż 41 proc. Najprawdopodobniej były to ostatnie miesiące, w których odnotowywano tak wysoką podaż oddanych mieszkań. Z porównania okresu styczeń – listopad 2012 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku wynika, że nastąpił spadek liczby uzyskanych pozwoleń na budowę (o 9,5 proc.) i liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 7,4 proc.).

Wyprzedaż zapasów priorytetem

W nadchodzących miesiącach podaż nowych mieszkań będzie się najprawdopodobniej zmniejszać, a główną przyczyną tego będzie duża oferta, która znajduje się obecnie niesprzedana na rynku. Istnieje także duże prawdopodobieństwo, że deweloperzy postawią sobie za cel wyprzedaż posiadanych zapasów. Niewykluczone, że część firm będzie decydowała się przyciągać klientów dalszymi rabatami cenowymi. Rok 2013 będzie więc dalej rynkiem kupującego.

Czego szukają klienci? – badanie preferencji

Celem zbadania bieżących preferencji zakupowych wśród klientów rynku nieruchomości przeprowadziliśmy ankietę na targach mieszkaniowych. Głównym celem badania było ustalenie, jakiego rodzaju sąsiedztwo jest uznawane przez potencjalnych nabywców za szczególnie atrakcyjne. Wyniki ankiety wskazują jednoznacznie, że dla większości uczestników najbardziej istotne jest bliskie sąsiedztwo terenów zieleni. W opinii wielu osób bliskość stref zieleni w znaczący sposób podnosi atrakcyjność lokalizacji nieruchomości, korzystnie wpływa na zdrowie oraz ogólne samopoczucie i jakość życia mieszkańców. Otoczenie zieleni jest istotne nie tylko z punktu widzenia funkcji estetycznych i rekreacyjnych. Sąsiedztwo takie chroni przed szkodliwym działaniem zanieczyszczeń. Ponadto odpowiednio zaaranżowana strefa zieleni tłumi również fale dźwiękowe, izolując mieszkańców od nadmiernego hałasu.

Na kolejnym miejscu w ankiecie znalazła się odległość obiektu od przystanków komunikacji miejskiej (61,9 proc.) oraz ośrodków użyteczności publicznej (56,5 proc.). Między tymi odpowiedziami wystąpiła stosunkowo niewielka dysproporcja. Świadczy to o tym, że spora część ankietowanych ceni komfort wynikający z dobrej dostępności komunikacyjnej. Usytuowanie mieszkania w pobliżu przystanków w znacznym stopniu ułatwia korzystanie z komunikacji miejskiej. Jest to szczególnie istotne dla osób podróżujących wyłącznie publicznymi środkami transportu. Wielu nabywców czuje się również komfortowo, mając w sąsiedztwie nieruchomości obiekty użyteczności publicznej. Bliska obecność przedszkola znacznie ułatwia organizację czasu rodzicom z dziećmi, z kolei sąsiedztwo centrów medycznych poprawia komfort życia osób starszych. Mniej więcej co czwarta ankietowana osoba uznała, że istotne jest także występowanie w okolicy punktów usługowo-handlowych. Podobny wpływ na postrzeganie atrakcyjności inwestycji mieszkaniowej ma niewielka odległość od obiektów rekreacyjno-sportowych. Najmniej ważne przy wyborze nieruchomości jest sąsiedztwo centrów handlowych (11,9 proc.), a także restauracji i klubów (7,5 proc.). Wynikające z ankiety nastawienie potencjalnych nabywców może być sygnałem dla deweloperów, by zadbali nie tylko o wysoki standard budynków, ale również o ich odpowiednie otoczenie, które ułatwi życie przyszłym mieszkańcom i będzie wpływało na ich zadowolenie.

W czasach dekoniunktury

Istotnym determinantem wpływającym na funkcjonowanie rynku nieruchomości jest ogólna sytuacja gospodarcza w kraju. Szczególnie w zakresie strony popytowej duży wpływ ma aktywność gospodarcza. Im bowiem większy rozwój gospodarczy odnotowywany jest na danym rynku, tym większe zainteresowanie ze strony inwestorów. Prognozy dotyczące roku 2013 nie są w tej kwestii optymistyczne. Polska gospodarka zwalnia, czego symptomem jest niższy wzrost gospodarczy. Według wstępnych szacunków poziom PKB w IV kwartale 2012 r. nie powinien być niższy, niż ten odnotowany w III kwartale i powinien uplasować się na poziomie 1,4 proc. (rok do roku). Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że deweloperzy są zdecydowanie lepiej przygotowani do działania w realiach pogorszonej koniunktury niż na początku kryzysu. Firmy deweloperskie, które odpowiednio dopasują ofertę do wymogów rynkowych i ograniczonych możliwości popytowych klientów, są w stanie zachować płynność finansową i funkcjonować nawet w warunkach obecnej dekoniunktury. Według danych GUS, stopa bezrobocia w listopadzie wyniosła 12,9 proc., a więc o 0,4 proc. więcej niż w październiku. Wzrastający niepokój na rynku pracy z pewnością nie jest czynnikiem sprzyjającym przy podejmowaniu decyzji o kupnie nieruchomości.

Oferta mieszkań w IV kwartale 2012 r.

Struktura podaży ofert ze względu na liczbę pokoi jest w przypadku największych polskich aglomeracji zbliżona. Zdecydowanie najwięcej w ofercie jest mieszkań 2-pokojowych. Ich udział waha się w granicach od 48 proc. w Krakowie do 67 proc. w Poznaniu. Na kolejnym miejscu znajdują się lokale 3-pokojowe. Najtrudniej znaleźć na rynku mieszkanie 4-pokojowe i większe. W przypadku Wrocławia oferty tego typu nie przekraczały 1 proc.

Stolica wciąż najdroższa

Najniższe wahania cen dla mieszkań różniących się liczbą pokoi odnotowano w przypadku Wrocławia. W ujęciu kwotowym różnica pomiędzy ceną metra kwadratowego dla najtańszych we Wrocławiu lokali 3-pokojowych a najdroższych kawalerek wynosiła w IV kwartale ok. 250 zł. Przeciętna cena metra kwadratowego krakowskiego mieszkania 4-pokojowego lub większego wyniosła w IV kwartale 6799 zł. Dla porównania najwyższy poziom cen dla lokali z tego segmentu odnotowano w Warszawie, gdzie cena w przypadku największych lokali wyniosła 7210 zł/m kw.

Lepsza perspektywa na rynku kredytowym

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w grudniu główną referencyjną stopę procentową do poziomu 4,25 proc. Obniżka stóp została dokonana z powodu obniżającego się poziomu inflacji. Innym czynnikiem przemawiającym za podjęciem takiej decyzji było spowolnienie gospodarcze i gorsze wyniki wzrostu gospodarczego. Niższe stopy procentowe przekładają się bezpośrednio na tańsze kredyty. Obniżka stóp procentowych jest więc dobrą informacją dla osób spłacających kredyt hipoteczny oraz starających się uzyskać taką formę finansowania zakupu. Niewykluczone, że w 2013 r. RPP będzie kontynuowała łagodną politykę pieniężną, sygnałem tego może być pierwsza obniżka stóp procentowych w tym roku, której RPP dokonała już w styczniu.

Z symulacji zakupu nowego mieszkania o wartości 350 tys. zł, którego zakup finansowany jest z m.in. z 300 tys. zł z kredytu w polskich złotych zaciągniętego na 30 lat, możemy zaobserwować udział raty kredytowej w spłacie jednego metra kwadratowego dla poszczególnych polskich miast. W przypadku Gdańska jednomiesięczna rata jest w stanie spłacić 35 proc. ceny metra kwadratowego. Miesięczna rata pokrywa również ponad 30 proc. ceny metra kwadratowego w Poznaniu. W Krakowie i Warszawie udział raty kredytu w spłacie jednego metra kwadratowego waha się w graniach 25 proc.