Przewidujemy:

• utrzymanie stabilnego poziomu cen, możliwe wzrosty dla szczególnie atrakcyjnych lokalizacji;
• postępujące ograniczenie podaży nowych mieszkań, pojawienie się na rynku inwestycji kwalifikujących się do dofinansowania programem „Mieszkanie dla Młodych”;
• możliwy wzrost popytu związany z poprawą sytuacji na rynku kredytowym, zapowiedziami wprowadzenia programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz urealnieniem poziomów cen na rynku pierwotnym.

Analiza rynku pierwotnego w III kwartale 2013 r.

Analiza sytuacji cenowej na rynku pierwotnym w III kwartale 2013 r. wskazuje na dalsze hamowanie trendu spadkowego, odnotowywanego w ostatnich miesiącach praktycznie w każdym z badanych miast. W przypadku Wrocławia, Poznania i Gdańska nastąpiła delikatna korekta wzrostowa. Nie oznacza to jednak najprawdopodobniej trwałej zmiany trendu i wynika przede wszystkim z wahań sezonowych. Nieznaczne spadki odnotowane zostały natomiast w przypadku Warszawy i Krakowa. Według informacji z rynku, deweloperzy odnotowali w III kwartale br. stosunkowo wysoką liczbę transakcji. Wynika to z rosnącego zainteresowania klientów ofertą rynku pierwotnego. Coraz więcej osób jest przekonanych o tym, że najlepszy moment do zakupu nieruchomości jest właśnie teraz. Dodatkowo podkreślić należy, że od początku 2014 r. popyt na rynku pierwotnym będzie w istotny sposób stymulowany przez program „Mieszkanie dla Młodych”.  Nie można jednak zapominać o tym, że dofinasowanie obejmie jednak tylko mieszkania, które będą spełniać określone kryteria dotyczące powierzchni oraz ceny mkw. W przypadku Krakowa dofinansowaniem może zostać objętych w pierwszym okresie funkcjonowania programu ok. 7 proc. z ogólnej liczby oferowanych mieszkań z rynku pierwotnego. Niewykluczone, że wprowadzenie programu będzie również wpływało na hamowanie ewentualnych wzrostów na rynku nieruchomości, ze względu na fakt, iż część deweloperów z dużym prawdopodobieństwem będzie tworzyć ofertę  z uwzględnieniem limitów cenowych zawartych w programie. Pozytywnie na rynku nieruchomości w 2014 r. będzie wpływać prognozowany przez wielu ekonomistów powrót ożywienia gospodarczego. Odbicie gospodarcze jest szczególnie odczuwalne w przypadku sektora przemysłowego. Mimo że wciąż odczuwalne są skutki spowolnienia gospodarczego, przewidywania dotyczące nadchodzących miesięcy są raczej optymistyczne. Według niektórych instytucji monitorujących rynek finansowy polskie PKB może w przyszłym roku osiągnąć nawet poziom 2,7 proc. Obniżony poziom konsumpcji w ostatnim czasie wynika przede wszystkim z obawy o przyszłość na rynku pracy i chęć zwiększenia własnych oszczędności. Stopa bezrobocia w Polsce wyniosła w sierpniu 13 proc.  W perspektywie stabilizującej się sytuacji na rynku pracy, można spodziewać się również większej aktywności konsumentów na rynku nieruchomości. Na rynku kredytów hipotecznych w III kwartale 2013 r. odnotowano wciąż niski poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa klientów nie wzrosła znacznie m.in. z tytułu powodu podnoszonych marż kredytów. Dostępność kredytów hipotecznych jest jednak stosunkowo zadawalająca, również dla klientów z niższymi dochodami.

Niższa podaż nowych mieszkań

Dane przedstawione przez GUS potwierdziły spadek liczby oddanych do użytkowania mieszkań zarówno w sierpniu, jak i we wrześniu 2013 r., w porównaniu z wynikami z analogicznego okresu  w roku poprzednim. Liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów i oddanych do użytkowania wyniosła (od początku bieżącego roku do końca września) 38483 lokale. Rok wcześniej oddano w tym okresie 41981 mieszkań z tego segmentu. Jednocześnie coraz mniej rozpoczynanych jest nowych budów oraz otrzymywanych pozwoleń na budowę.

Preferencje klientów

Podczas ostatnich targów mieszkaniowych odbywających się na terenie Krakowa zespół KRN.pl przeprowadził wśród odwiedzających kolejną ankietę z cyklu badań preferencji klientów rynku nieruchomości. Uczestnicy sondy odpowiadali na pytanie dotyczące identyfikacji czynników wpływających ich zdaniem na atrakcyjność danej dzielnicy miasta. Wyniki badania pokazują, że podstawową kwestią, która wpływa na atrakcyjności lokalizacjoi, nie jest jej bliskie położenie w odniesieniu do centrum miasta. Co prawda ten atrybut lokalizacji nieruchomości na mapie miasta jest istotny, jednak podstawową zaletą jest dobra dostępność komunikacyjna. Praktycznie ponad 70 proc. z ogólnej liczby respondentów uznaje dobrą dostępność komunikacyjną za główny czynnik świadczący o atrakcyjności danej okolicy, na bliskie położenie względem centrum miasta wskazuje natomiast 41 proc. Potwierdza to tendencję, która została zaobserwowana w poprzednich badaniach. Wiele osób preferuje mieszkanie w spokojnym otoczeniu i dobrym sąsiedztwie o niższym poziomie hałasu, kosztem większego oddalenia od centrum miasta. Co istotne, wśród preferowanego sąsiedztwa znakomita większość respondentów wskazywała w poprzednich badania tereny zielone. Jednocześnie klientom zależy na komfortowej komunikacji z pozostałą częścią miasta. Co piąta osoba, która wzięła udział w badaniu wskazała również na istotność dostępności ośrodków użyteczności publicznej oraz bezpieczeństwo okolicy. Można tym samym zakładać, że znacznie większym popytem będą cieszyły się mieszkania spełniające warunki wskazane przez respondentów

Oferta mieszkań w III kwartale 2013 r.
W okresie lipiec-wrzesień struktura podaży nowych mieszkań analizowana ze względu na liczbę pokoi pozostaje na zbliżonym poziomie do poprzednich kwartałów tego roku. Na rynku pierwotnym wciąż przeważają mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe. Odsetek lokali 2-pokojowych waha się w największych polskich aglomeracjach w granicach od 44,5 proc. w Warszawie do 56,6 proc. w Poznaniu. W przypadku Wrocławia liczba odsetek mieszkań 3-pokojowych (41,5 proc.) różni się tylko nieznacznie od udziału lokali 2-pokojowych (47 proc.). Znacznie trudniej jest klientom znaleźć na rynku mieszkania większe oraz kawalerki. Jest to spowodowane dopasowaniem oferty do faktycznego zapotrzebowania ze strony klientów. Klienci w większości poszukują lokali 2- i 3-pokojowych.

Średni poziom cen mieszkań w Warszawie wahał się w analizowanym okresie w granicach 7 tys. zł. Oznacza to, że Warszawa wciąż utrzymuje pozycję lidera w rankingu cenowym na liście analizowanych miast. Najdroższymi lokalami w stolicy są mieszkania 1-pokojowe (7043 zł/mkw.) oraz 4-pokojowe i większe (7056 zł/m kw.). Podobna tendencja występuje również w Gdańsku oraz we Wrocławiu. Tymczasem różnice w wysokości ceny mkw. dla lokali 1-, 2- i 3-pokojowych położonych w Krakowie są stosunkowo niewielkie. Ceny mieszkań największych mieszkań są jednak relatywnie wysokie również w stolicy Małopolski. W III kwartale br. średni poziom ceny mkw. dla lokali 4-pokojowych i większych wyniósł 6263 zł.