Ceny, trendy i tendencje na pierwotnym rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2012 r.

PROGNOZA:

 Na podstawie analizowanych danych przewidujemy:

• spadek podaży ofert
• utrzymanie się popytu
• ustabilizowanie się cen

 Analiza rynku pierwotnego w III kwartale 2012 r.

Ostatnie trzy kwartały 2012 r. na rynku pierwotnym upłynęły bez wątpienia pod znakiem tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Perspektywa wejścia w życie nowych przepisów, co ostatecznie nastąpiło 29 kwietnia br., była widocznym impulsem dla deweloperów, którzy w obawie przed nowymi obowiązkami z większym ogłaszali kolejne inwestycje, po to by móc je zrealizować jeszcze na „starych zasadach”. Trudno się temu dziwić, gdyż nowa ustawa mająca na celu szczególną ochronę nabywców, wprowadziła rozwiązania, które nałożyły na deweloperów szereg obowiązków. Wśród najważniejszych z nich wymienić należy konieczność otwierania rachunku powierniczego dla każdej inwestycji oraz sporządzanie i aktualizowanie na bieżąco prospektu informacyjnego. Ten wzrost podaży na rynku pierwotnym nie mógł pozostać bez wpływu na samą cenę mieszkań.

Kolejnymi czynnikami, który determinowały sytuację na rynku nieruchomości w ostatnich trzech kwartałach, i które będą zapewne kształtowały sytuację w najbliższym czasie, są odczuwalne spowolnienie gospodarcze, a także nienapawające optymizmem prognozy na najbliższe lata. W tych czynnikach należy upatrywać przyczyn zmniejszającej się liczby rozpoczynanych inwestycji przez deweloperów. Z tych samych powodów większą czujnością wykazują się również osoby, które planują zakup nowego mieszkania. Perspektywa zakupu mieszkania finansowanego kredytem w niepewnej sytuacji gospodarczej wiąże się dla klientów z dużym ryzykiem. Decyzji nie ułatwiała coraz bardziej rygorystyczna polityka kredytowa banków, a wszystko wskazuje na to, że podwyższone ryzyko przyszłej sytuacji gospodarczej sprawi, że nie ulegnie ona szybkiej poprawie.

Poniżej zobrazujemy wpływ tych czynników na rzeczywistą sytuacje na rynku pierwotnym w III kwartale br.

 Wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania

W ostatnich miesiącach na rynku pierwotnym obserwujemy wzrost podaży. Według danych GUS deweloperzy w okresie od stycznia do końca sierpnia 2012 r. oddali do użytkowania ponad 35,5 tys. lokali mieszkalnych. Oznacza to, że liczba oddanych mieszkań w tym okresie była większa aż o 45,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nieznacznie, bo o 0,6 proc., wzrosła również, w odniesieniu do wyników z roku ubiegłego, liczba pozwoleń na budowę, które zostały uzyskane przez inwestorów. Jest to pozytywny symptom, który sygnalizuje dalszą gotowość firm do realizowania nowych inwestycji.

Większa podaż, niższe ceny

Wzrastająca podaż wpływa bezpośrednio na poziom cen na rynku pierwotnym. W III kwartale wciąż obserwujemy presję na dalsze obniżki. Badanie tendencji w kształtowaniu się cen ofertowych w III kwartale 2012 r. potwierdziło obniżki cenowe (w porównaniu z II kwartałem) w przypadku każdego analizowanego miasta, z wyjątkiem Krakowa, w którym ceny utrzymały się na stałym poziomie. W porównaniu z poprzednim rokiem możemy z kolei zaobserwować zmniejszającą się liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto. Niższy jest także wynik w przypadku lokali, na realizację których wydano pozwolenia na budowę. Niewykluczone, że cenowe tendencje spadkowe zostaną wyhamowane przez obniżającą się podaż.

W nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się wyhamowania przyrostu podaży ofert na rynku pierwotnym. Wpłynąć na to może konieczność dostosowania się przez deweloperów do wymogów ustawy deweloperskiej, która nakłada na firmy m.in. konieczność zakładania rachunków powierniczych.

Dłuższy okres oczekiwania na klienta

Obecnie można zauważyć, że klienci wciąż wstrzymują się z decyzją o zakupie nieruchomości. Wskazuje na to m.in. czas oczekiwania na klienta, może on służyć jako właściwy pomiar popytu zgłaszanego na nieruchomości. W październikowej sondzie KRN.pl zwróciliśmy się do użytkowników portalu z pytaniem: „Ile średnio oczekuje się na sprzedaż dużego mieszkania?”. Głównym celem sondy było zbadanie obecnych nastrojów wśród potencjalnych konsumentów działających na rynku. Analogiczne pytanie zostało zadane użytkownikom rok wcześniej. Aż o 16 proc. zwiększył się odsetek osób, które uważają, że sprzedaż dużego mieszkania to kwestia ponad 12 miesięcy oczekiwania na klienta. Zmniejszyła się również grupa umiarkowanych optymistów, którzy w roku poprzednim oceniali możliwości sprzedaży na niecałe 6 miesięcy lub w czasie krótszym niż rok. Wyniki sondy wskazywały przede wszystkim tendencje na rynku wtórnym. Konsultacje z firmami deweloperskimi pozwalają stwierdzić, że podobnie sytuacja prezentuje się na rynku pierwotnym. Rynek nieruchomości wciąż należy do nabywcy. Jednak deweloperzy, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, starają się oferować ceny promocyjne. Negocjowanie ceny jest łatwiejsze szczególnie w przypadku, kiedy kupujemy więcej mieszkań w danej inwestycji.

Możliwości zakupowe klientów

Dodatkowych informacji na temat obecnych możliwości zakupowych klientów na rynku nieruchomości dostarczają wyniki ankiety przeprowadzonej na targach mieszkaniowych. Potencjalni klienci zostali poproszeni o podanie ceny, która według nich jest najbardziej adekwatna w przypadku oferty sprzedaży nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. Najczęściej wskazywaną odpowiedzią okazał się przedział cenowy do 250 tys. zł. Na taką odpowiedź wskazało 46 proc. z ogólnej liczby ankietowanych. Ponadto wyniki ankiety wskazują, że 33 proc. respondentów jest gotowych zapłacić za mieszkanie od 251 do 300 tys. zł, a tylko 1 proc. respondentów mógłby wydać na zakup takiego lokalu mieszkalnego od 351 do 400 tys. zł.

Badania te wskazują również, że klienci nie są skłonni wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m kw. więcej niż 401 tys. zł. Analiza wyników przeprowadzonych wśród potencjalnych nabywców mieszkań pokazuje, że najchętniej kupiliby oni mieszkanie za mniej niż 250 tys. zł. W dobie kryzysu każdy zakup nieruchomości jest jeszcze bardziej przemyślany, ponadto klienci nie chcą płacić więcej niż jest to konieczne. Za 400 tys. zł można zbudować na obrzeżach miasta dom, który będzie większy i wygodniejszy niż 2-pokojowe mieszkanie. Wyniki ankiety mogą być sygnałem dla deweloperów, aby starali się jeszcze lepiej dopasować ofertę do wymagań rynkowych i możliwości finansowych klientów. Obniżające się ceny na rynku pierwotnym mogą świadczyć o pewnym postępie w tej kwestii.

Spowolnienie gospodarcze na horyzoncie

Z analizy danych makroekonomicznych należy przede wszystkim odnotować spadek wzrostu PKB. W III kwartale 2012 r. wzrost wyniósł tylko 2,4 proc. Jest to wynik mniejszy niż przewidywano w licznych prognozach i analizach. Jeżeli taka tendencja się utrzyma, możemy z dużą pewnością spodziewać się spowolnienia gospodarczego w 2013 r. Wycofanie programu dopłat rządowych „Rodzina na swoim” oraz restrykcyjna polityka fiskalna zapewne nie będą stymulowały popytu zgłaszanego przez klientów. Niewykluczone, że obniży się skala zawieranych transakcji. Szansą dla rynku pierwotnego jest więc ograniczenie podaży w nadchodzącym roku do potencjalnie mniejszego popytu. Wiele firm już dziś kalkuluje ryzyko, które obecnie jest znacznie lepiej przewidywalne niż na początku kryzysu na rynku nieruchomości w latach 2008-2009. Oferty deweloperów obecnie są zdecydowanie bardziej dopasowane do możliwości zakupowych klientów niż wówczas. Mimo obserwowanych spadków cen na rynku nieruchomości i wzrostu przeciętnego wynagrodzenia (według danych GUS), nie odnotowujemy zwiększonego popytu na nowe mieszkania. Popyt na rynku nieruchomości uzależniony jest bowiem przede wszystkim od polityki kredytowej banków, które w ostatnich miesiącach wciąż w restrykcyjny sposób obliczały zdolność kredytową klientów, ograniczając tym samym dostęp do tego sposobu finansowania zakupu.

Oferta mieszkań w III kwartale 2012 r. - struktura

Struktura podaży ofert w III kwartale 2012 r. prezentuje się podobnie jak w poprzednich miesiącach. Z badania podaży w poszczególnych miastach odnotowujemy, że najwięcej jest mieszkań z grupy lokali 2-pokojowych (od 42 proc. w Krakowie do 61 proc. w Gdańsku i Poznaniu) i 3-pokojowych. Najmniejszą grupę stanowią lokale 4-pokojowe i większe oraz kawalerki.

W przypadku Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska najdroższymi lokalami były mieszkania 1-pokojowe. Za jeden m kw. kawalerki w Krakowie trzeba było w III kwartale zapłacić aż 7129 zł. Dla porównania, ceny ofertowe w przypadku mieszkań 1-pokojowych z Gdańska uplasowały się na średnim poziomie 4425 zł. Oznacza to, że ceny ofertowe mieszkań 1-pokojowych w stolicy Małopolski były aż o 60 proc. droższe od cen lokali 1-pokojowych w stolicy Pomorza.

Najtaniej w Gdańsku, najdrożej w Warszawie

Symulacja zakupu nowego mieszkania o wartości 250 tys., którego kupno w 90 proc. finansowane jest z kredytu hipotecznego (okres spłaty 20 lat), pokazuje, jak wysoki jest udział przeciętnej raty kredytu w spłacie jednego metra kwadratowego nowego mieszkania w poszczególnych miastach. W przypadku Krakowa i Warszawy jedna rata kredytu wystarczy na spłatę mniej więcej 1/4 m kw. W Gdańsku taka sama kwota pozwoli na spłatę prawie 40 proc. powierzchni metra kwadratowego. Różnice w cenach mieszkań między poszczególnymi miastami utrzymują się na podobnym poziomie jak w II kwartale 2012 r.

Pobierz plik PDF (5.8 MB)