Analiza trendów cenowych, popytu i podaży na rynku pierwotnym.

Przewidujemy:

• wyhamowanie dalszych spadków cen
• utrzymanie poziomu popytu na stabilnym poziomie
• długookresową obniżkę podaży nowych ofert

Rynek nowych mieszkań w II kwartale 2013 r. cechowała dalsza, postępująca stabilizacja cen. W porównaniu z poprzednim kwartałem odnotowano tylko nieznaczne spadki i korekty cen w przypadku największych (poza Warszawą) analizowanych miast w Polsce. Badanie podaży nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i oddawanych do użytkowania w okresie styczeń-czerwiec wskazuje na spadek w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. W II kwartale odnotowano również mniejszą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto. Dane dotyczące niższej podaży powinny mobilizować klientów – mogą oni obecnie są wybierać w licznych ofertach, z powodzeniem negocjując ceny.

Hamulcem dla działań podejmowanych przez klientów jest niepewność na rynku pracy i konieczność funkcjonowania w warunkach dekoniunktury gospodarczej. Z danych statystycznych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczących sytuacji społeczno-gospodarczej kraju w maju 2013 r. wynika, iż wciąż utrzymują się tendencje świadczące o występowaniu spowolnienia gospodarczego. W sektorze budownictwa odnotowuje się spadek produkcji.  Ogólny klimat dekoniunktury determinuje również niekorzystne nastroje  wśród przedsiębiorstw budowlanych. Pesymistyczna ocena dotyczy zarówno bieżącej sytuacji, jak i prognoz na przyszłość. Firmy wskazują przede wszystkim na ograniczenie portfela zamówień i produkcji. W maju odnotowano pogłębienie się spadku produkcji budowlano-montażowej. Wśród podstawowych uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności firmy, podobnie jak w miesiącach poprzednich, wymieniają wysoki koszty zatrudnienia oraz dużą konkurencję, pozytywnie oceniany jest z kolei niższy koszt zakupu materiałów oraz większa dostępność wykwalifikowanych pracowników z branży.

Do szczególnie istotnych wydarzeń, które miały miejsce w II kwartale br. należy z pewnością zaliczyć ogłoszenie przez Komisję Nadzoru Finansowego nowej rekomendacji. Rekomendacja SIII zakłada przede wszystkim obniżenie poziomu wskaźnika LtV do minimum 80 proc. w przypadku kredytów mieszkaniowych. Według założeń Komisji, większość zapisów nowej rekomendacji wejdzie w życie od początku nowego roku. Są  one szczególnie istotne dla kredytobiorców, którzy będą musieli przed zakupem mieszkania zgromadzić odpowiedni wkład własny. Zwiększenie poziomu kredytowania z 80 do 90 proc. jest jednak możliwe pod wyjątkiem dodatkowego ubezpieczenia wartości, która przekroczy próg 80 proc. Wymagania dotyczące konieczności posiadania wkładu własnego będą jednak wprowadzane stopniowo. Dla kredytów udzielanych do końca 2014 r. wartość wskaźnika nie powinna być niższa niż 95 proc. Innym zapisem nowej rekomendacji jest również określenie maksymalnego okresu kredytowania klientów indywidualnych. Według KNF okres ten nie powinien przekraczać 25 lat. Ogłoszenie rekomendacji nie wpłynęło w bezpośrednim stopniu na rynek nowych mieszkań w analizowanym okresie. Na faktyczny efekt wprowadzenia nowych zapisów trzeba będzie poczekać aż  do momentu, w którym wejdą w życie. Wizja nowych zasad udzielania kredytów może jednak stymulować pośrednio bieżące decyzje wśród klientów zastanawiających się obecnie nad zakupem mieszkania.  Szczególnie dotyczy to grupy, która w dużym stopniu planuje skorzystać z finansowania zakupu kredytem hipotecznym.

Na rynku kredytów hipotecznych wciąż utrzymuje się bardzo niski poziom oprocentowania. Mimo dalszego obniżania przez RPP stóp procentowych nie zaobserwowano w poprzednim kwartale znacznego wzrostu zdolności kredytowej, głównie z tytułu wyższych marż. Sprzedający na rynku nieruchomości, w tym deweloperzy, odnotowują odpływ części klientów z powodu zamknięcia programu „Rodzina na Swoim”. Z informacji z rynku wynika jednak, że więcej transakcji finansowanych jest realizowanych obecnie bezpośrednio z oszczędności kupujących. Rynek nowych mieszkań cieszy się wciąż dużym zainteresowaniem o czym świadczy wysoka frekwencja podczas branżowych targów mieszkaniowych. Wiele osób jest przekonanych o tym, że to właśnie teraz nadszedł najlepszy czas na zakup nieruchomości. Prawie 40 proc. respondentów sondy KRN.pl jest zdania, że ceny mieszkań nie są w stanie obniżyć się już do poziomu sprzed boomu. Obecnie utrzymują się na poziomie odnotowywanym w pierwszym etapie hossy.

Z pewnością stymulująco na decyzje zakupowe klientów (oprócz niskich cen i niskiego oprocentowania) wpłynie również wejście w życie nowego programu dopłat rządowych „Mieszkanie dla Młodych”.  W ostatnich miesiącach odbyło się w Sejmie pierwsze czytanie proponowanej przez rząd ustawy. Biorąc pod uwagę duże zainteresowanie programem „Rodzina na Swoim”, można założyć, że również jego następca znajdzie licznych entuzjastów. Pozytywy wprowadzenia programu odczują najprawdopodobniej także deweloperzy. Program zakłada bowiem dopłaty do zakupu mieszkań pochodzących tylko z rynku pierwotnego.

Poniżej przedstawiamy szczegółową analizę wpływu wymienionych powyżej czynników na pierwotny rynek nieruchomości w II kwartale 2013 r.

Mniej nowych mieszkań

Ogólna liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów w II kwartale 2013 r. jest niższa w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W roku 2012 najlepszym miesiącem II kwartału, pod względem liczby oddanych mieszkań, był dla deweloperów kwiecień.  Oddano wówczas do użytkowania 4692 mieszkań z tego segmentu. W porównaniu z wynikiem z poprzedniego roku, liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w kwietniu 2013 r. była aż o 30 proc. niższa. W bieżącym roku najwięcej lokali (3935) zostało przez deweloperów oddanych w maju. Udział lokali oddawanych przez deweloperów w ogólnej grupie mieszkań oddawanych do użytkowania jest drugim co do wielkości po segmencie mieszkań budowanych przez inwestorów indywidualnych. Ogólna liczba mieszkań oddanych przez deweloperów w okresie styczeń-czerwiec wyniosła 25241. Jest to o 5,3 proc. gorszy wynik w zestawieniu z ubiegłym rokiem.

Dalszy ciąg spowolnienia

W polskiej gospodarce wciąż odnotowywane są tendencje wskazujące na utrzymywanie się dekoniunktury. Ogólny klimat koniunktury jest oceniany negatywnie w przypadku większości obszarów gospodarki. Pesymistyczne nastroje występują również w przypadku przedsiębiorstw budowlanych. Z analizy sytuacji na rynku pracy wynika, iż utrzymuje się spadek przeciętnego zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw. W I kwartale 2013 r. utworzono znacznie mniej miejsc pracy, w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Budownictwo jest branżą, w której odnotowano w maju największy (8,7 proc.) spadek zatrudnienia, w porównaniu z tym samym miesiącem rok wcześniej. W przypadku zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości zatrudnienie obniżyło się o 3,6 proc. Niski poziom inflacji sprzyja tymczasem wzrostowi siły nabywczej konsumentów.  W maju  zaobserwowano utrzymanie się trendu spowolnienia tempa wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w skali roku. Z raportu GUS wynika, iż ceny produkcji sprzedanej przemysłu i budownictwa, podobnie jak w poprzednich miesiącach, były w maju niższe niż przed rokiem, przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw było tymczasem wyższe o 2,3 proc.

Hamowanie cen

Wyniki sondy zamieszczonej w raporcie Rynek nowych mieszkań w I kwartale 2013 r. jednoznacznie świadczyły o istnieniu silnego frontu zwolenników tezy (44,8 proc.), że obecnie jest najlepszy moment na zakup mieszkania.  Niewiele mniejsza grupa respondentów (31 proc.) uznała wówczas, że na ten moment trzeba będzie poczekać do końca 2013 r. W jednej ostatnich sond KRN.pl, użytkownicy portalu zostali zapytanie o to, czy w ich opinii ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości są w stanie obniżyć się do poziomu sprzed boomu. Co ciekawe, prawie 60 proc. odpowiadających uznało, że jest to prawdopodobne. Prawie 40 proc. respondentów jest natomiast przeciwnego zdania.

Przed nadejściem boomu na rynku nieruchomości, ceny nowych mieszkań w Krakowie kształtowały się na poziomie 3-4 tys. zł/mkw.  Dla porównania, w Warszawie średni poziom cen wahał się granicach 4-5 tys. zł.  W okresie apogeum hossy ceny w stolicy Małopolski wzrosły nawet do 9 tys. zł/mkw. Obecnie średni poziom cen mieszkań w Krakowie kształtuje się na poziome 6-7 tys. zł/mkw. dla nowych inwestycji zlokalizowanych w stosunkowo atrakcyjnych dzielnicach miasta. Niższe ceny występują kompleksach realizowanych w mniej popularnych częściach miasta. Na niższą cenę metra kwadratowego wpływa bowiem gorsza dostępność komunikacyjna oraz znaczne oddalenie od centrum.

Obserwując  sytuację na rynku pierwotnym w największych polskich aglomeracjach (szczególnie w przypadku bardziej atrakcyjnych dzielnic), trudno prognozować, iż cena metra kwadratowego ulegnie w kolejnych miesiącach dalszemu obniżeniu. Obecnie jesteśmy świadkami zjawiska polegającego na dalszym stabilizowaniu się cen mieszkań. Warto zauważyć, że prestiżowe apartamenty w ścisłym centrum, np. lofty, oferowane są wciąż w cenach znacznie przekraczających średnią cenę dla całego miasta.  Popyt na mieszkania w dobrych lokalizacjach wciąż będzie utrzymywał się na niezmiennym poziomie. Zdecydowanie bardziej podatne na wahania cen są z kolei mieszkania położone w gorszych lokalizacjach. Argumentem przemawiającym za wyhamowaniem dalszych spadków cen jest stosunkowo dobra dla klientów sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, ograniczanie wielkości sprzedaży nowych mieszkań i większy udział klientów dokonujących na rynku nieruchomości zakupów gotówkowych. W dłuższej perspektywie będzie to oznaczać postępujące równoważenie się rynku nieruchomości i wyhamowanie dalszych spadków.

Oferta mieszkań w II kwartale 2013 r.

Z badania struktury podaży w analizowanych miastach widać, że utrzymujące się tendencje zaobserwowane w poprzednich miesiącach. Klientom zainteresowanym zakupem mieszkań z rynku pierwotnego najłatwiej jest znaleźć mieszkanie 2-pokojowe. Lokale z tej grupy stanowią od 43 do 64 proc. z ogólnej liczby mieszkań oferowanych na rynku. Na drugim miejscu pod względem liczebności są mieszkania 3-pokojowe. W przypadku Wrocławia jest ich niewiele mniej od lokali 2-pokojowych. Ich udział w ofercie rynkowej stolicy Dolnego Śląska stanowi aż 46 proc. Najmniej mieszkań pochodzi z segmentu lokali 1-pokojowych oraz 4-pokojowych i większych. Co istotne, największy odsetek mieszkań o większej liczbie pokoi został zaobserwowany w Gdańsku i Warszawie (10 proc.).

Droga Stolica, tani Gdańsk

Za jeden metr kwadratowy mieszkania 1-pokojowego w Warszawie trzeba było w II kwartale 2013 r. zapłacić przeciętnie 7423 zł. Dla porównania, cena podobnego mieszkania położonego w Gdańsku wynosiła 5381 zł/mkw. Do najtańszych lokali we Wrocławiu należały z kolei mieszkania 3-pokojowe (5349 zł/mkw.) oraz 4-pokojowe i większe (5485 zł/m kw.). Podobną tendencję można dostrzec również w przypadku Poznania. Tymczasem w Krakowie i Warszawie mieszkania 3-pokojowe okazały się, pod względem ceny za metr kwadratowy, nieznacznie droższe od mieszkań 2-pokojowych.

W oczekiwaniu na „MdM”

Na rynku kredytów hipotecznych odnotowano w II kwartale br. spadek wolumenu wartości udzielonych kredytów złotowych, w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Obniżka związana jest m.in. z definitywnym zakończeniem programu dopłat rządowych „Rodzina na Swoim”. Część osób zdecydowała się bowiem w ostatnich miesiącach na przyspieszony zakup nieruchomości, chcąc skorzystać z wygasającego programu w obawie przed utratą możliwości skorzystania z dofinansowania w przyszłości. Co więcej, wielu klientów wstrzymuje się obecnie z zakupem mieszkania do przyszłego roku, pokładając nadzieję w nowym programem „Mieszkanie dla Młodych”. 

Nie bez znaczenie są również obawy związane z zaciąganiem kredytu w warunkach pogorszonej sytuacji gospodarczej kraju. Niskie oprocentowanie kredytów wpłynęło w poprzednich miesiącach pozytywnie na wzrost zdolności kredytowej klientów, a poziom oprocentowania kredytów hipotecznych jest jednym z najniższych w historii. Obecnie banki, podnosząc marże, niejako zniwelowały to zjawisko. Podchodzą również bardziej restrykcyjnie do nowych klientów. Na nagłe zwiększenie popytu na rynku kredytów hipotecznych nie wpłynie z pewnością wprowadzenie nowej rekomendacji, która zakłada konieczność posiadania wkładu własnego oraz określa 25 lat jako maksymalny okres trwania kredytu. Nowe przepisy zostaną wprowadzone jednak dopiero w przyszłym roku.

Pobierz plik PDF (3.75 MB)