Do najtańszych na rynku pod względem ceny metra kwadratowego należą przede wszystkim lokale 2-pokojowe oraz 3-pokojowe.

Przewidujemy:

• utrzymanie przyrostu podaży oferty
• częściowy spadek popytu w segmencie tanich mieszkań, związany z wyczerpaniem puli środków z programy „Mieszkanie dla Młodych”
• stabilny poziom cen mieszkań na rynku pierwotnym

Początek 2016 r. cechował się wysoką dynamiką sprzedaży na rynku nowych mieszkań. Popyt efektywny był generowany w dużej mierze przez segment mieszkań kwalifikujących się do programu „Mieszkanie dla Młodych”. Na rynku stosunkowo intensywnie działają również inwestorzy, którzy kupują mieszkania z myślą o ich dalszym wynajmie. Coraz większą popularnością, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich cieszy się wynajem krótkoterminowy, którego główną siłą napędową jest turystyka. Większa pula mieszkań wykorzystywanych na wynajem krótkoterminowy determinuje z kolei w dłuższej perspektywie czasu wzrost cen na rynku najmu. To z kolei może zachęcać potencjalnych inwestorów do dalszego nabywania nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach. Program „Mieszkanie dla Młodych” zostanie wygaszony według zapowiedzi w 2018 r. W ostatnich miesiącach popularność programu dopłat rządowych zaczęła zdecydowanie rosnąć. Fakt ten jest związany bezpośrednio z nowelizacją „MdM”, której celem było zwiększenie zasięgu jego potencjalnych beneficjentów. Na większe zainteresowanie dopłatami rządowymi wpłynęły również urealnione limity cenowe, które wpływają na podaż mieszkań kwalifikujących się do objęcia dopłatą. W kwartale 2016 r. zostały wykorzystane całe środki z budżetu programu „MdM” na rok bieżący. Oznacza to czasowe zawieszenie możliwości przyjmowania wniosków. Efektem tego będzie najprawdopodobniej spadek popytu na tańsze mieszkania końcem 2016 r. Z drugiej strony na rynku pojawia się obecnie program 500+, który częściowo może stymulować możliwości konsumpcyjne wielodzietnych rodzin. 

Podaż nowych mieszkań

Analiza wielkości podaży nowych mieszkań oraz badanie dynamiki zbywania nieruchomości na rynku, wskazują na fakt systematycznego wyprzedawania bieżącej oferty rynkowej. Oznacza to bardzo dobre dopasowanie deweloperów do bieżących realiów rynkowych oraz trafne odczytywanie przez firmy bieżącego zapotrzebowania i preferencji klientów. Oferta sprzedaży na rynku pierwotnym w znacznie lepszy sposób niż przed laty odpowiada aktualnym możliwościom finansowym klientów. Coraz częściej projekty deweloperskie w istotnej części posiadają w ofercie mieszkania 2-pokojowe oraz 3-pokojowe o metrażu ok. 40-60 mkw., stanowiące trzon popytu na rynku mieszkaniowym. Oprócz tego deweloperzy skutecznie analizują możliwości absorpcji zasobu mieszkaniowego przez rynek w danym okresie. Z tego też powodu coraz bardziej uszczupla się pula niesprzedanych do tej pory mieszkań w ofercie. Analiza trendu cenowego dla największych polskich miast wskazuje na delikatne wahania, które świadczą o utrzymującej się stabilizacji. Ceny mieszkań wzrastają natomiast w przypadku najlepiej usytuowanych inwestycji mieszkaniowych. Ostatnie zmiany limitów cenowych obowiązujących w programie „Mieszkanie dla Młodych” w części miast ograniczyły liczbę mieszkań kwalifikujących się do udziału w programie. W krótkim czasie efektem tego może być lekka obniżka cen nowo wprowadzanych mieszkań, wynikająca z konieczności dopasowania się do założeń programu.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w I kwartale 2016 r. była wyższa niż w analogicznym okresie rok temu. W porównaniu z poprzednim rokiem zwiększyła się także liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych oraz udzielonych pozwoleń na budowę. Ostatecznie w I kwartale 2016 r. oddano do użytkowania 37,3 tys. lokali mieszkalnych.

Wynik ten jest o 17,7 proc. lepszy niż przed rokiem i w istotnej części generowany przez budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Co istotne, znacznie (o prawie 5 proc.) zmniejszyła się liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez inwestorów indywidualnych. Liczba nowych mieszkań oddanych do użytkowania zmniejszyła się w porównaniu do sytuacji przed rokiem w województwie podkarpackim, pomorskim, zachodniopomorskim oraz łódzkim. W przypadku pozostałych regionów odnotowano w badanym okresie wzrosty.

Analiza oferty cenowej

Analizując ofertę cenową na rynku pod względem liczby pokoi w mieszkaniu, obserwuje się odnotowywane wcześniej tendencje. Do najtańszych na rynku pod względem ceny metra kwadratowego należą przede wszystkim lokale 2-pokojowe oraz 3-pokojowe. Najdroższe w ofercie są zwykle mieszkania 1-pokojowe oraz lokale 4-pokojowe i większe. Przykładowo za jeden metr kwadratowy mieszkania 1-pokojowego w Warszawie trzeba było w analizowanym okresie zapłacić 7373 zł. Tymczasem przeciętna cena dla lokali największych oscylowała w granicach 7493 zł. Wysoka cena metra kwadratowego mieszkań 4-pokojowych i większych związana jest z faktem, iż do tej grupy najczęściej należą najlepiej usytuowane, luksusowe apartamenty. Dla porównania mieszkanie 1-pokojowe oraz 2-pokojowe, położone w stolicy można było w badanym okresie kupić za kolejno: 7354 zł/mkw. oraz 7249 zł/mkw. Na niższą cenę metra kwadratowego dla lokali 2-pokojowych oraz 3-pokojowych wpływa również ich większa podaż na rynku. Przeciętnie mieszkania 2-pokojowe stanowią ok. 40-50 proc. całej dostępnej oferty. Ok. 30-40 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów to lokale 3-pokojowe. Na zwiększenie udziału w strukturze podaży tych ostatnich wpłynęła m.in. modyfikacja oferty przez deweloperów, którzy zaobserwowali zwiększone zainteresowanie tym segmentem rynku przez klientów. Odsetek mieszkań 1-pokojowych wynosi przeciętnie od 9 do 13 proc. całej oferty. Tymczasem lokale największe stanowią zwykle niecałe 10 proc. podaży nowych lokali.

Oczekiwania w stosunku do I kwartału 2016 r. na rynku kredytowym przewidywały zaostrzenie polityki kredytowej banków oraz obniżenie skali popytu na rynku kredytów hipotecznych. Przyczynami zaostrzenia polityki kredytowej banków są wymagania związane z regulacjami zalecanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (rekomendacja S). W praktyce banki zobowiązane są do znacznie dokładniejszego weryfikowania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Dodatkowym oczekiwaniem, skierowanym w stronę klientów na rynku kredytowym, jest konieczność posiadania podwyższonego wkładu własnego. Oprócz tego, część banków zdecydowała się na podniesienie marż, z racji wciąż obowiązującego niskiego oprocentowania. Mimo wprowadzonej nowelizacji, banki odnotowały wzrost popytu w I kw. 2016 r., co w istotnym stopniu zostało wygenerowane przez zainteresowanie programem „Mieszkanie dla Młodych”. Wielu zainteresowanych starało się o kredyt mieszkaniowy w obawie, iż pula środków na rok 2016 zostanie wyczerpana. Średni udział procentowy wielkości raty kredytowej w cenie 1 mkw. dla zobowiązania zaciągniętego w polskich złotych na okres 30 lat (przy zakupie mieszkanie o wartości 350 tys., wkład własny 15 proc.) wynosi od 20 do 25 proc. Oznacza to, że przeciętnie jedna rata kredytowa wystarczy do spłacenia 1/4 mkw. mieszkania (bez uwzględniania odsetek).