Analiza sytuacji na rynku pierwotnym w I kwartale 2013 r.

Przewidujemy:

• stabilizację cen w długim okresie
• dalszy spadek dynamiki podaży
•  utrzymanie popytu na stabilnym poziomie

W I kwartale 2013 r. na pierwotnym rynku nieruchomości zaobserwowano utrzymanie się cenowego trendu spadkowego oraz znaczny spadek podaży nowych mieszkań oddanych do użytkowania. Raporty kwartalne czołowych polskich deweloperów wskazują również na niższą sprzedaż w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Większość firm deweloperskich przewidywała jednak możliwość spadku popytu wynikającego z zakończenia programu dopłat rządowych „Rodzina na Swoim” i przygotowała dla klientów specjalne promocje i rabaty. Takie działanie w pewnym sensie zniwelowało negatywne skutki wynikające z braku programu stymulującego popyt na rynku nowych mieszkań. Oprócz tego z badań preferencji prowadzonych przez portal KRN.pl wśród potencjalnych nabywców wynika, iż wiele osób jest przekonanych o tym, że rok 2013 jest najlepszym czasem na zakup mieszkania. Niewykluczone tym samym, że popyt na rynku mieszkaniowym ulegnie stabilizacji, a deweloperom uda się kontrolować sytuację w bieżącym roku. Czynnikiem zachęcającym klientów do kupna mogą również okazać się postanowienia ustawy deweloperskiej, która nakłada na inwestorów konieczność prowadzenia rachunków powierniczych dla poszczególnych projektów. Głównym założeniem ustawy deweloperskiej jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu na rynku mieszkań. W pierwszych miesiącach 2013 r. odnotowano również poprawę sytuacji na rynku kredytowym. Zdecydowanie obniżyło się oprocentowanie kredytów hipotecznych. Oznacza to niższy poziom rat dla kredytobiorców i większą zdolność kredytową. Pozytywnym symptomem jest również zapowiedź wprowadzenia nowelizacji rekomendacji S. Przewidywane zmiany powinny wpłynąć przede wszystkim na bardziej liberalną formę obliczania zdolności kredytowej i przełożyć się na wzrost udzielanych kredytów hipotecznych w przyszłości. Czynnikami, które z pewnością powstrzymują kupujących przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, jest niepewność i obawa przed pogorszeniem sytuacji gospodarczej w kraju. Należy zwrócić uwagę na zwiększające się bezrobocie i spadek wzrostu gospodarczego. Dane statystyczne wskazują przy tym na wzrost siły nabywczej i niższy poziom inflacji. Większość ekonomistów jest zgodna, że na faktyczną poprawę sytuacji gospodarczej trzeba będzie poczekać przynajmniej do przyszłego roku.

Oczekiwania w stosunku do nadchodzącego roku mają także deweloperzy, którzy wiążą duże nadzieje z wprowadzeniem nowego programu dopłat rządowych „Mieszkanie dla Młodych”. Niewykluczone, że również część klientów wstrzyma się z zakupem mieszkania do przyszłego roku właśnie z powodu chęci skorzystania z zapowiadanego programu. Jednocześnie deweloperzy informują o zwiększającej się liczbie osób finansujących zakup mieszkania gotówką. Kwestią czasu jest powrót na rynek inwestorów, dla których okres dekoniunktury jest najlepszym momentem na inwestycje w nieruchomości. Ciężko jednak zakładać rychły powrót cenowego trendu wzrostowego. Nie istnieją obecnie praktycznie żadne przesłanki, które mogłyby świadczyć o wzroście cen nieruchomości w najbliższym czasie. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest trwałe ustabilizowanie poziomu cen i wyhamowanie trendu spadkowego.

Poniżej analizujemy wpływ wymienionych czynników na rzeczywistą sytuację na rynku pierwotnym w I kwartale 2013 r.

Spadek dynamiki podaży

Na podstawie analizy danych GUS odnotowujemy spadek dynamiki liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Zmniejsza się również liczba rozpoczynanych inwestycji. Ogólna liczba mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszych dwóch miesiącach roku wyniosła 13 187 w styczniu i 11 269 w lutym. Charakterystyczny spadek liczby oddanych mieszkań w porównaniu z wynikami ostatnich miesięcy 2012 r. związany jest głównie z sezonowością rynku budowlanego. Z porównania podaży za ostatnie 12 miesięcy w styczniu i lutym widać jednak, że dynamika liczby mieszkań oddanych w lutym uległa realnej obniżce. W porównaniu z lutym 2012 roku liczba mieszkań oddanych w lutym bieżącego roku zmniejszyła się o 0,4 proc. Związane jest to m.in. z segmentem lokali wybudowanych przez deweloperów. Według danych GUS, deweloperzy w okresie dwóch miesięcy 2013 r. oddali łącznie 9555 mieszkań, co oznacza, że udział tego segmentu w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wciąż jest bardzo wysoki. Oprócz tego w segmencie mieszkań budowanych przez deweloperów odnotowano w lutym (rok do roku) obniżkę o 31,1 proc. w grupie mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz o 29,2 proc. w grupie mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia.

Dalsza wyprzedaż zapasów

W kolejnych kwartałach 2013 r. deweloperzy będą starać się wciąż sprzedawać mieszkania oddane do użytkowania w poprzednich miesiącach. Można się również spodziewać dalszej obniżki podaży z tytułu mniejszej liczby oddawanych nowych mieszkań. Najprawdopodobniej taka sytuacja utrzyma się aż do czasu, kiedy realizacja nowych inwestycji będzie obciążona mniejszym ryzykiem. Budowa nowych mieszkań przy występującej dużej podaży i braku programów stymulujących popyt jest dla większości firm działających na rynku mało komfortowa.

Najlepszy moment na zakup mieszkania – badanie preferencji

Po raz kolejny wśród osób odwiedzających targi mieszkaniowe Dział Analiz firmy KRN media przeprowadził sondę związaną z cyklicznym badaniem preferencji klientów na rynku nieruchomości. W tej edycji badania interesował nas najlepszy moment na zakup mieszkania w ocenie potencjalnych nabywców poszukujących ofert na lokalnym rynku. Zadaniem respondentów była ocena czy ów moment minął, trwa obecnie, czy też dopiero nastąpi w określonej perspektywie czasu. Wyniki ankiety wskazują, że zdecydowana większość osób odwiedzających targi jest przekonana o tym, iż najlepszy moment do zakupu mieszkania jest obecnie. Na taką odpowiedź wskazało aż 44,8 proc. z ogólnej grupy uczestników badania. Dużą grupę (31 proc.) stanowią ankietowani, według których najlepszy moment nastąpi do końca 2013 r. Średni poziom ceny metra kwadratowego obniża się w Krakowie systematycznie od ostatnich kilku lat. Ponieważ podaż ofert mieszkań niesprzedanych jest wysoka, wiele osób nadal wierzy w możliwości dalszych obniżek cen. Praktycznie co dziesiąta ankietowana osoba twierdzi, że z zakupem mieszkania warto poczekać do pierwszej połowy 2014 r. Podobny odsetek respondentów jest zdania, iż najlepszy moment już minął. Zdecydowanie najmniej liczna (4,6 proc.) jest grupa, która wskazała w ankiecie na odległą perspektywę drugiej połowy 2014 r. Jak widać, w zdecydowanej przewadze są osoby potencjalnie zainteresowane zakupem mieszkania do końca 2013 r. Pierwotny rynek nieruchomości znajduje się w specyficznej fazie. Wraz z końcem roku 2012 skończył się program dopłat rządowych „Rodzina na Swoim”, tymczasem na jego następcę – „Mieszkanie dla Młodych” – trzeba będzie poczekać aż do stycznia przyszłego roku. Brak jakiegokolwiek programu stymulującego popyt spowodował, że wielu deweloperów jest otwartych na negocjacje z klientami lub wręcz opracowuje własne systemy dopłat i promocji. Z drugiej strony atrakcyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych, które jest ściśle powiązane z niskim poziomem stóp procentowych, pozytywnie wpływa na wielkość miesięcznych rat i zdolność kredytową kredytobiorców. Tym samym negatywny efekt związany z brakiem rządowych programów dopłat może zostać zniwelowany poprzez poprawiającą się sytuację na rynku kredytowym i większy potencjał negocjacyjny potencjalnych nabywców. Warto przy tym zwrócić uwagę na wyniki ostatniej sondy KRN.pl – aż 61,7 proc. respondentów jest zdania, że ceny jeszcze ulegną obniżeniu. 

Poprawa nastrojów

Według danych GUS, w większość obszarów gospodarki odnotowywano tendencje, które wskazywały na utrzymywanie się spowolnienia wzrostu gospodarczego. W sektorze budownictwa wystąpił dalszy spadek produkcji. Był on jednak mniejszy niż w miesiącach poprzednich. Pozytywnym czynnikiem jest niski poziom inflacji, wzrost nominalnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw i wzrost siły nabywczej. Trudna sytuacja panuje jednak na rynku pracy. Spadek zatrudnienia odnotowano również w branży budowlanej. Stopa bezrobocia w lutym wyniosła ponad 14 proc. Sytuacja finansowa przedsiębiorstw działających na rynku budowlanym była w 2012 r. gorsza niż w roku poprzednim. Zmniejszyły się m.in. nakłady inwestycyjne oraz wartość kosztorysowa nowo rozpoczętych inwestycji. W marcu 2013 r. wciąż odnotowujemy dekoniunkturę na rynku budowlanym. Z danych GUS wynika jednak, że sytuacja jest lepsza niż poprzednich miesiącach. Firmy zmniejszają skalę spadku cen realizacji robót i planowaną skalę redukcji zatrudnienia. Zdecydowanie bardziej optymistycznie oceniana jest sytuacja finansowa oraz prognozy dotyczące zamówień na rynku krajowym i zagranicznym.

Oferta mieszkań w I kwartale 2013 r.

Do najbardziej popularnych mieszkań wśród klientów należą lokale 2- i 3-pokojowe. Z analizy struktury podaży ofert ze względu na liczbę pokoi widać, że praktycznie w każdym z badanych miast to właśnie lokale z tej grupy stanowią przeważającą część całej oferty sprzedaży. Odsetek mieszkań 2-pokojowych waha się w granicach od 48 proc. w Krakowie do 67 proc. w Poznaniu. Udział mieszkań 3-pokojowych jest największy we Wrocławiu (37 proc.) i w Krakowie (35 proc.). Zdecydowanie najmniej liczną grupą mieszkań na rynku stanowią lokale 4-pokojowe i większe. Mniej więcej co dziesiąte mieszkanie oferowane do sprzedaży na rynku to kawalerka. Udział tego typu mieszkań jest nieco większy w przypadku Krakowa i wynosi 13 proc.

Stolica wciąż najdroższa

Do najdroższych mieszkań w Krakowie należą lokale najmniejsze, 1-pokojowe (6835 zł/m kw.) i 2-pokojowe (6451 zł/m kw.). Również w przypadku Wrocławia najwięcej trzeba zapłacić za zakup mieszkania z segmentu lokali 1-pokojowych (6263 zł/m kw.). Przeciętna cena metra kw. dla lokalu 4-pokojowego położonego w Warszawie wyniosła 7164 zł. Średni poziom cen w Warszawie obniżył się w I kwartale 2013 roku. Średnia cena metra kwadratowego dla całego miasta wahała się od 6800 do 6900 zł. Stosunkowo niewielkie różnice w cenie mieszkań o różnej liczbie izb występują w Poznaniu. Cena metra kwadratowego  w stolicy Wielkopolski waha się od 5557 do 5944 zł.

Niskie oprocentowanie kredytów w PLN

W ubiegłych miesiącach na rynku kredytowym odnotować można było przede wszystkim obniżające się oprocentowanie i wzrost zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Rada Polityki Pieniężnej w trakcie ostatnich kilku posiedzeń konsekwentnie obniżała poziom stóp procentowych. Ostatecznie wysokość stopy referencyjnej obowiązującej od 7 marca wynosi 3,25 proc. Poziom stawki WIBOR w marcu znajdował się na poziomie 3,80 proc. Według niektórych prognoz, poziom stawki WIBOR może obniżyć się nawet do granicy 3 proc. Dostępność kredytów hipotecznych najprawdopodobniej zwiększy się dodatkowo z tytułu planowanych zmian w rekomendacji S. Z drugiej strony banki ograniczają dostępność do kredytów, podnosząc ich marże. Specjaliści z branży kredytów hipotecznych przewidują jednak dalszą poprawę dostępności tego sposobu finansowania na rynku mieszkaniowym.

Symulacja zakupu nowego mieszkania o wartości 350 tys. zł, którego zakup finansowany jest z m.in. z kredytu w polskich złotych (300 tys. zł – kredyt, 50 tys. zł – wkład własny) zaciągniętego na 30 lat, przedstawia udział raty kredytowej w spłacie metra kwadratowego dla poszczególnych polskich miast. W przypadku Warszawy jednomiesięczna rata jest w stanie spłacić niewiele ponad 20 proc. metra kwadratowego. Podobnie sytuacja wygląda w Krakowie. Tymczasem w Gdańsku jedna miesięczna rata kredytu pozwala spłacić ponad 30 proc. ceny metra kwadratowego.  

Pobierz plik PDF (3.4 MB)