W pierwszych trzech kwartałach 2009 r. ceny mieszkań w Warszawie wykazywały tendencję spadkową. Dopiero w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku cena m kw. wzrosła do poziomu 8871 zł.

W pierwszych trzech kwartałach 2009 r. ceny mieszkań w Warszawie wykazywały tendencję spadkową. Dopiero w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku cena m kw. wzrosła do poziomu 8871 zł. Wysoki skok cenowy związany był pośrednio ze wzrostem podaży mieszkań na warszawskim rynku nieruchomości. W IV kwartale 2009 r. oddano do użytkowania ponad 3 tys. nowych mieszkań, a zatem więcej niż w pozostałej części roku. Poprawa sytuacji na rynku pod koniec 2009 r. jest efektem większej liczby udzielonych kredytów hipotecznych przez banki oraz lepszego dopasowania oferty do zapotrzebowania klientów. Zmniejszyła się liczba ofert o zbyt wysokich cenach oraz o charakterze niepasującym do zgłaszanego popytu. Pozytywnym stymulatorem rynku nieruchomości był także wzrost PKB, który okazał się wyższy niż prognozowano. Czynniki te miały znaczny wpływ na zauważalny wzrost optymizmu pod koniec 2009 r. i zwiększenie się poziomu cen ofertowych w IV kwartale 2009 r. na warszawskim rynku nieruchomości.

Nie zmienia to faktu, że koniunktura w ostatnich miesiącach 2009 r. była przede wszystkim efektem lepszej sytuacji na rynku pierwotnym. Większość agencji nieruchomości działająca na rynku wtórnym wciąż uznaje 2009 r. za najgorszy w perspektywie ostatnich lat. Większe trudności w finansowaniu zakupu nieruchomości wpływają skutecznie na ograniczenie efektywnego popytu. Większość kupujących decyduje się na mieszkania tańsze, których w ofercie na rynku znajduje się coraz mniej. Główną cechą istotną dla klienta stała się w ostatnim czasie cena, spychając na dalszy plan wymagania dotyczące lokalizacji. Kwestią czasu jest pojawienie się na rynku nowych mieszkań, odpowiednich do możliwości finansowych klientów oraz wymagań rynku (wyk. 1).

Wyk 1. Cena m kw. w Warszawie – 2009 r.

Na podstawie analizy struktury podaży mieszkań na warszawskim rynku nieruchomości widać, że największa grupa ofert (ponad 10 proc.) pochodzi z Mokotowa (wyk. 2). Na następnym miejscu znajdują się Praga Południe oraz Wola (po 9,6 proc.). Zdecydowanie najtrudniej było znaleźć mieszkanie w Rembertowie. Tylko 0,3 proc. spośród wszystkich ogłoszeń pochodzi z tego rejonu miasta. Stosunkowo niewiele ogłoszeń to oferty z dzielnicy Wawer (tylko 1,5 proc.).

Warto również zwrócić uwagę na to, że struktura podaży ofert na rynku pierwotnym w 2009 r. wyglądała inaczej niż w latach poprzednich, ponieważ większość mieszkań zgłaszanych do sprzedaży stanowiły mieszkania gotowe. Wynika to ze znacznie mniejszej liczby nowo rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w ubiegłym roku. Na skutek tego w obecnej ofercie znajdują się przede wszystkim mieszkania z datą ukończenia 2010 r. Badając podaż mieszkań na rynku wtórnym pod kątem ich wielkości ze względu na liczbę pokoi, obserwujemy, że najwięcej w ofercie znajduje się mieszkań 2-pokojowych (42 proc.). Ponad 1/3 stanowią lokale 3-pokojowe, zdecydowanie najmniej jest na rynku warszawskim ofert mieszkań 4-pokojowych i większych (tylko niecałe 10 proc.).

Wyk 2. Ceny m kw. w poszczególnych dzielnicach Warszawy – 2009 r.

Najdroższą dzielnicą w Warszawie w 2009 r. było Śródmieście, w którym za 1 m kw. trzeba było zapłacić ponad 11 tys. zł (wyk. 3). Na kolejnym miejscu w rankingu cenowym znajduje się Mokotów (9732 zł za m kw.). Warto przy tym zauważyć, jak duża jest różnica pomiędzy Śródmieściem a Mokotowem, ponieważ wynosi ona ponad 1500 zł. Różnice pomiędzy dzielnicami znajdującymi się w dalszej części zestawienia nie są już tak diametralnie wysokie. Najtaniej możemy kupić mieszkanie w dzielnicach: Białołęka (7295 zł za m kw.), Rembertów (7368 zł za m kw.) oraz Targówek (7431 zł za m kw.). Koszt zakupu mieszkania w dzielnicy Śródmieście wymaga zaangażowania o 54 proc. większych nakładów pieniężnych niż w przypadku dzielnicy Białołęka.

Analizując kształtowanie się cen warszawskich mieszkań ze względu na rok ich budowy, obserwujemy, że znacznie większe wahania ceny w 2009 r. występują w przypadku mieszkań wybudowanych po 1990 r. Znacznie niższa amplituda wahań dotyczyła mieszkań z wielkiej płyty, których cena kształtowała się na stabilnym poziomie. Średnia cena m kw. mieszkania wybudowanego w latach 1960–1989 wynosiła w 2009 r. 7991 zł. Mieszkania z nowego budownictwa były droższe o ok. 12 proc.

Wyk 3. Struktura podaży ofert w Warszawie ze względu na liczbę pokoi – 2009 r.

Podsumowując 2009 r. na rynku nieruchomości w Warszawie, trzeba zauważyć, że sytuacja była stosunkowo stabilna i cechowała się odpowiednio niskimi wahaniami kwartalnymi cen. W większości dużych aglomeracji odnotowaliśmy – podobnie jak w Warszawie – ożywienie w ostatnich miesiącach roku. Warto zwrócić uwagę na fakt, że często obserwowaliśmy w historii dużą korelację między zmianami na rynku warszawskim a pozostałą częścią kraju. Dlatego, aby skutecznie prognozować przyszłość polskiego rynku nieruchomości w 2010 r., należy szczególnie intensywnie przyglądać się sytuacji w Warszawie.

Filip Jurczak