Analiza ostatnich miesięcy wskazuje przede wszystkim, że czasy monumentalnych wzrostów cen i sporych wahań na rynku minęły, przynajmniej w najbliższym czasie. Zmiana ceny w ostatnich trzech kwartałach dla badanych miast jest praktycznie zauważalna jedynie w przypadku Poznania oraz Katowic. Stanowi to wyraźny znak, że przez cały czas jesteśmy świadkami stabilizacji na rynku i mimo lokalnych wahań cen nie można się spodziewać gwałtownych spadków lub dynamicznych wzrostów.

Sytuacja na rynku nieruchomości w II kwartale 2008 r.

Analiza ostatnich miesięcy wskazuje przede wszystkim, że czasy monumentalnych wzrostów cen i sporych wahań na rynku minęły, przynajmniej w najbliższym czasie. Zmiana ceny w ostatnich trzech kwartałach dla badanych miast jest praktycznie zauważalna jedynie w przypadku Poznania oraz Katowic. Stanowi to wyraźny znak, że przez cały czas jesteśmy świadkami stabilizacji na rynku i mimo lokalnych wahań cen nie można się spodziewać gwałtownych spadków lub dynamicznych wzrostów.

Wyniki ankiety przeprowadzanej cyklicznie na grupie małopolskich pośredników pokazują, że kapitalna większość (prawie 3/4) respondentów ocenia mijający II kwartał średnio lub słabo. Zmniejszenie liczby transakcji świadczy o spadku popytu efektywnego na mieszkania, spowodowanym przede wszystkim zdrożeniem kredytów hipotecznych. Innymi słowy, coraz mniej osób jest w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania finansowanego kredytem, a dla znakomitej większości jest to jedyna droga do pozostania właścicielem mieszkania.

Ceny mieszkań stabilizują się, natomiast rosną ceny wynajmu. W raporcie podsumowującym I półrocze na rynku wynajmu widać znaczne wzrosty. W przypadku Katowic czy Warszawy dynamika wzrostu może być nawet porównywalna do skali wzrostów cen nieruchomości z roku 2005-2006.

Pewnym wyjątkiem dla analizowanych miast jest odpowiednio wysoki wzrost cen sprzedaży na Górnym Śląsku. Podobna tendencja jest tam zauważalna również dla cen wynajmu. Śląsk rozwija się bardzo dynamicznie i wciąż istnieje duża przestrzeń dla dalszych wzrostów cen. Mimo że w II kwartale ceny mieszkań w Katowicach spadły o około 3 proc., to w perspektywie ostatnich trzech kwartałów i tak obserwujemy tam tendencję wzrostową. W przypadku Warszawy cena w I kwartale utrzymała się na poziomie z ostatnich miesięcy 2007 r., a obecnie okres wzrostów w stolicy uległ spowolnieniu. Zmiana ceny jest tam prawie niezauważalna. W pozostałej grupie analizowanych miast ceny wahają się lekko, wykazując tendencje spadkowe.

We Wrocławiu zmiana ceny w II kwartale to około 50 zł mniej za m kw. niż w kwartale poprzednim. W Gdańsku nachylenie krzywej trendu jest nieco większe – zauważyć tam można spadek na poziomie 120 zł. Największe spadki poziomu cen zaobserwować można było w I kwartale w Poznaniu, gdzie ceny spadły do poziomu niewiele ponad 6 tys. za m kw. W II kwartale poziom cen utrzymał się tam nie wykazując większych spadków. Jeszcze w IV kwartale 2007 r. za mieszkanie w największym mieście Wielkopolski trzeba było zapłacić podobnie jak we Wrocławiu czy Gdańsku.

Prognozy na najbliższe miesiące nie zakładają diametralnej zmiany obecnej sytuacji. Wszystko wskazuje na to, że stabilizacja na rynku będzie się wciąż utrzymywać i nic nie zapowiada, żeby sytuacja na rynku wtórnym miała się gwałtownie zmienić. Spadek dynamiki w sąsiednich krajach świadczy o tym, że fala silnych wzrostów cen skończyła się i era boomu na europejskim rynku nieruchomości należy do przeszłości.

Czynnikiem, który potęguje obecnie nasilanie się stagnacji na rynku jest rosnąca inflacja. W Europie inflacja na czerwiec jest spodziewana na poziomie 4,0 proc. W Polsce wzrost cen utrzymuje się od lutego na poziomie 4,1 proc. (w porównaniu do miesiąca analogicznego sprzed roku). Poziom stóp procentowych, które obecnie zostały ustalone przez RPP na wysokości 6,0 proc., ma doraźnie wpływać na utrzymywanie inflacji w ryzach. Efektem ubocznym takiego działania jest m.in. tłumienie popytu inwestycyjnego, a także spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Polska staje się krajem drogim dla inwestora, co w dłuższej perspektywie może mieć niebezpieczne konsekwencje dla całej gospodarki.



WARSZAWA

Średnia kwartalna za m kw. w stolicy wynosiła w II kwartale 2008 r. – 9272 zł.

Dynamika zmian ceny w II kwartale to spadek na poziomie 0,6 proc. Jest to o 0,5 proc. więcej niż w przypadku I kwartału, a zmiana jest na tyle niewielka, że ciężko mówić o trwałej tendencji. Ponieważ ceny w największym stopniu uzależnione są od położenia na mapie miasta, należy zwrócić uwagę, że najdroższymi dzielnicami w Warszawie wciąż pozostają Śródmieście, Mokotów. Prawie 30 proc. wszystkich ofert powyżej 10 tys. za metr pochodzi właśnie z tych rejonów miasta. Najtańszymi dzielnicami są tak jak wcześniej Rembertów, Wawer i Targówek. To tam właśnie można znaleźć najwięcej ofert poniżej 6 tys. zł za m kw. Najbardziej popularnymi dzielnicami pod względem wyszukiwania ofert na portalu KRN.pl są Ursynów, Wilanów oraz Bielany. Istotne jest, że wszystkie wymienione dzielnice położone są po lewej stronie Wisły.



Analizując cenę mieszkań ze względu na liczbę pokoi, można zwrócić uwagę na to, że w Warszawie najdroższe są kawalerki oraz mieszkania posiadające więcej niż cztery pokoje. Wysoka cena mieszkań o dużej powierzchni wiąże się z tym, że są to przede wszystkim drogie, luksusowe apartamenty. W chwili, gdy ktoś szuka mieszkania większego, ale zależy mu na cenie, zdecydowanie bardziej opłaca się szukać oferty wśród mieszkań 3-pokojowych.

KRAKÓW

W przypadku stolicy Małopolski średnia cena za m kw. w II kwartale wyniosła 7912 zł. W ujęciu kwotowym jest to o 60 zł mniej niż w przypadku I kwartału.

Dynamika zmiany w przypadku Krakowa jest jednak zdecydowanie mniejsza niż w okresie styczeń-marzec. W II kwartale zaobserwować mogliśmy spadek ceny o 0,8 proc. w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami 2008 roku. W przypadku Krakowa – podobnie jak w stolicy kraju – poziom cen jest zróżnicowany w zależności od poszczególnych dzielnic. Wykorzystując metodę badania ekskluzywności poprzez analizę liczby mieszkań powyżej 10 tys. za m kw., da się zauważyć, że w Krakowie najdroższe pozostają Stare Miasto, Zwierzyniec i Krowodrza. Najtańszymi dzielnicami są w Krakowie Bieżanów-Prokocim i Nowa Huta. Tam też skumulowana jest największa liczba ofert mieszkań poniżej 6 tys. za m kw. Najbardziej popularnymi dzielnicami w przypadku „testu klikalności” na poszczególne oferty okazały się dzielnice: Dębniki, Krowodrza, Czyżyny.



W Krakowie najdroższe są mieszkania 1-pokojowe – za kawalerkę trzeba było zapłacić w II kwartale prawie 8200 zł za m kw. W następnej kolejności znajdują się lokale 2-pokojowe oraz 4-pokojowe. Na końcu plasują się najbardziej atrakcyjne cenowo mieszkania 3-pokojowe.

WROCŁAW

Średnia kwartalna wyniosła w stolicy województwa dolnośląskiego 7045 zł.

We Wrocławiu – podobnie jak w Warszawie – zmiana ceny w II kwartale była praktycznie nieodczuwalna. Jest to bardzo delikatny spadek na poziome około 0,6 proc. Podobną tendencję można zaobserwować w przypadku Krakowa, gdzie występuje spłaszczenie linii trendu.

Na stabilizację cenową we Wrocławiu wskazuje również fakt, że umacnia się udział mieszkań z przedziału od 6-8 tys. zł. Ponad 60 proc. wszystkich lokali pochodzi właśnie z tego segmentu. Na drugim miejscu pod względem udziału znajdują się mieszkania, które kosztują poniżej 6 tys. za m kw. – jest to około 17 proc. z wszystkich ofert. Zdecydowanie najmniej liczna jest grupa mieszkań najdroższych. Według statystyk popularności poszczególnych dzielnic najwięcej osób poszukiwało mieszkań w dzielnicy Psie Pole. Dużym zainteresowaniem cieszyła się również dzielnica Fabryczna, najmniejsze zaś ożywienie w II kwartale odnotować można w dzielnicy Krzyki.



Podobnie jak w przypadku Warszawy i Krakowa również we Wrocławiu najdroższymi lokalami są kawalerki. Istotną różnicą jest relatywnie niska cena mieszkań większych. Za mieszkania 4-pokojowe i większe w II kwartale trzeba było zapłacić 6724 zł za m kw. Cena spada tym samym we Wrocławiu stopniowo – im większe mieszkanie ze względu na liczbę pomieszczeń, tym niższy koszt jego zakupu.

GDAŃSK

Średnia cena w Gdańsku w II kwartale 2008 r. to 6890 zł za m kw. W Gdańsku odnotować można było w II kwartale 2008 r. spadek ceny na poziomie 1,7 proc. Jakkolwiek różnica w cenie nie jest bardzo duża, to w porównaniu do pozostałych badanych miast jest to spadek relatywnie wysoki. Należy przy tym zauważyć, że w I kwartale dynamika zmian ceny praktycznie nie istniała i utrzymywał się poziom cen z IV kwartału 2007 r.



Najdroższe dzielnice w Gdańsku to Śródmieście, Oliwa i Wrzeszcz. Ceny przekraczają tam często nawet 7,5 tys. zł za m kw. Do najtańszych dzielnic należą przede wszystkim Chełm i Orunia, gdzie cena m kw. przekracza niewiele ponad 6 tys. zł. W przypadku Gdańska zaobserwować można podobną tendencję jak we Wrocławiu. Ceny spadają wprost proporcjonalnie do tego jak rośnie liczba pokoi w mieszkaniu. W Gdańsku – podobnie jak we Wrocławiu – zdecydowanie bardziej opłaca się zakup mieszkania większego.

POZNAŃ

Średnia kwartalna cena m kw. mieszkania w Poznaniu wyniosła w II kwartale 2008 r. 6143 zł

Nachylenie krzywej przedstawiającej zmianę ceny w Poznaniu w okresie ostatnich trzech kwartałów pokazuje, że cena zachowywała się tam najmniej stabilnie. Jakkolwiek w II kwartale cena praktycznie nie uległa zmianie, tak w I kwartale odnotowaliśmy spory spadek na poziomie prawie 14 proc.



W Poznaniu widać duże dysproporcje pomiędzy cenami mieszkań ze względu na liczbę pokoi w lokalu. Istotne jest to, że jakkolwiek średnia cena kwartalna dla całego miasta przekracza granice 6 tys. zł za m kw., to w Poznaniu można znaleźć większe mieszkanie, którego cena jest znacznie poniżej pułapu 6 tys. Mieszkanie 4-pokojowe i większe można kupić nawet za około 5700 zł za m kw.

KATOWICE

W Katowicach średnia kwartalna cena za m kw. wynosiła w II kwartale 2008 r. 4508 zł.

Jakkolwiek w porównaniu z I kwartałem cena spadła o 3,4 proc., tak w Katowicach utrzymuje się wciąż tendencja wzrostowa. Skok cenowy w górę, który odnotować można było w I kwartale, był na tyle duży, że w II kwartale można się było spodziewać lekkiej korekty na linii trendu. Chociaż cena w II kwartale spadła, to jednak utrzymała się na poziomie o 3 proc. wyższym niż w IV kwartale.

Aglomeracja śląska już od dłuższego czasu prężnie się rozwija. Katowice nie zostały tak gwałtownie dotknięte boomem cenowym jak inne analizowane miasta. Jest to spowodowane m.in. brakiem szerokiej oferty turystycznej (jak w przypadku Krakowa czy Wrocławia) oraz tym, że wiele osób pracujących w Katowicach szuka mieszkań w projektach realizowanych na peryferiach, poza miastem.



Charakterystyczne dla Katowic jest, że odwrotnie niż w przypadku innych miast kształtuje się sytuacja cenowa ze względu na liczbę pokoi. Najdroższe okazują się w Katowicach mieszkania największe, mające 4 lub więcej pokoi. Różnica między mieszkaniami 2 i 3-pokojowymi jest natomiast bardzo niewielka. Za zakup takiego mieszkania należy zapłacić około 4490 zł. Najtańsze w Katowicach są kawalerki – tylko 4277 zł za m kw., wg danych za II kwartał 2008 r.



Rynek kredytów hipotecznych w II kwartale 2008 r. (opracowany przez Comperia.pl)

Kredyt w złotych

Podobnie jak w poprzednich dwóch kwartałach, tak i w II kwartale tego roku, zaobserwowaliśmy wzrost rat dla kredytów w złotych polskich. Systematycznie rosnąca stawka WIBOR (która stanowi obok marży składnik wysokości oprocentowania) sprawiła, że raty dla kredytu na 300 tys. zł wzrosły w ostatnich 3 miesiącach o 133 zł, czyli o prawie 7 proc. w stosunku do raty, jaką kredytobiorcy musieli płacić w I kwartale 2008 r. Oprocentowanie kredytów w złotych polskich wzrosło w ostatnim kwartale z 6,80 proc. na 7,65 proc.

Wysoka inflacja (w czerwcu wyniosła już 4,6 proc.) i ciągle dobre dane napływające z naszej gospodarki (spadek bezrobocia, bardzo dynamiczny wzrost pensji, utrzymująca się wysoka dynamika sprzedaży detalicznej) nie pozostawiają wielkiego pola manewru dla Rady Polityki Pieniężnej. Już we wrześniu możemy spodziewać się kolejnej podwyżki stóp procentowych. Ale naszym zdaniem może to być już ostatnia podwyżka stóp procentowych w tym roku. Raty kredytów w PLN nie powinny wzrosnąć do końca roku o więcej niż 30-40 zł miesięcznie.

Kredyt w walutach obcych

Kredyty we frankach szwajcarskich cieszyły się znów największa popularnością, choć niższe raty moglibyśmy płacić, jeśli zaciągnęlibyśmy kredyt w dolarach amerykańskich. Jednak zaufanie wśród kredytobiorców do waluty z kraju świstaka (i do jej stabilności) jest większe niż do dolara amerykańskiego.

W II kwartale 2008 r. średnia rata dla kredytu w CHF wyniosła 1 475 zł i była o ponad 21 zł wyższa niż w I kwartale bieżącego roku. Od początku roku rata dla kredytów denominowanych w tej walucie wrosła o ponad 31 zł, czyli o 2,2 proc. W tym samy czasie osoby, które postanowiły zaryzykować mocniej i zaciągnęły kredyt w USD, mogły płacić raty na podobnym poziomie czyli 1 486 zł (na koniec II kwartału).

Spadki rat kredytowych dla CHF i USD zawdzięczamy umocnieniu się złotego. Średni kurs spłaty w bankach dla kredytów w CHF spadł w II kwartale 2008 r. z 2,28 zł na 2,16 zł. Od początku br. średni kurs spłaty dla tych kredytów spadł z poziomu 2,27 zł do wspomnianej kwoty 2,16 zł.

Zdolność kredytowa (przy założeniach: małżeństwo, żadnych innych zobowiązań, okres kredytowania 30 lat):

- 4 500 zł netto, by otrzymać kredyt na 300 tys. zł w CHF

- 3 600 zł netto by otrzymać kredyt na 300 tys. zł w PLN

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak
Opracowanie Comperia.pl: Karol Wilczko
Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik
Pobierz plik PDF (800 kB)