Trzeci kwartał na pierwotnym rynku nieruchomości to okres niewielkich wzrostów cen mieszkań oraz utrzymywania tendencji popytowych i podażowych z poprzednich miesięcy.

Analiza rynku pierwotnego w III kwartale 2014 r.

Trzeci kwartał na pierwotnym rynku nieruchomości to okres niewielkich wzrostów cen mieszkań oraz utrzymywania tendencji popytowych i podażowych z poprzednich miesięcy. Większe zainteresowanie ofertą deweloperów stymulowane jest przez atrakcyjną dla kupujących sytuację na rynku kredytowym. Od pewnego czasu banki wymagają od kredytobiorców (zgodnie z zapisami najnowszej rekomendacji) posiadania odpowiedniego wkładu własnego, jednak stabilny niski poziom stopy procentowej skutkuje w niskim oprocentowaniu kredytu. Przekłada się to bezpośrednio na wyższy poziom zdolności kredytowej klientów i większe możliwości finansowe zainteresowanego. Dużą popularnością wśród klientów cieszy się również program „Mieszkanie dla Młodych”, dzięki któremu część osób, jest w stanie dofinansować zakup nowego mieszkania. Niestety wciąż duży odsetek mieszkań nie kwalifikuje się do programu, ze względu na brak spełniania wymagających kryteriów cenowych. Limity określane dla poszczególnych miast i powiatów wciąż są zbyt niedopasowane do faktycznych realiów rynkowych. Niewykluczone, że z tego powodu państwo nie dofinansuje tylu transakcji na rynku pierwotnym ile wcześniej zakładało. Według wstępnych danych istnieje spore prawdopodobieństw, że przewidywane na dopłaty środki zostaną wykorzystane w ok. 50 procentach. W chwili obecnej toczą się dyskusje dotyczące możliwości zweryfikowania wskaźnika mnożnikowego, który bezpośrednio wpływa na niski poziom limitów cenowych.

Wysokie zainteresowanie klientów rynkiem nieruchomości przekłada się na ożywienie i wzrost podaży nowych inwestycji. Coraz więcej deweloperów zgłasza projekty nowych inwestycji mieszkaniowych. Wynika to m.in. z faktu, iż powoli wyprzedawana jest oferta powstała w okresie dekoniunktury gospodarczej. Analitycy rynku odnotowują rosnący popyt efektywny, co pozwala deweloperom tworzyć optymistyczne prognozy na najbliższą przyszłość. Na rynku wciąż odnotowywana jest mniejsza liczba lokali niż w poprzednich latach, jednak podaż powoli zaczyna się odbudowywać. Biorąc pod uwagę atrakcyjne warunki kredytowe można uznać, że ta tendencja zostanie utrzymana przynajmniej do końca bieżącego roku.

Na podstawie ostatnich danych rynkowych można również stwierdzić, że dochodzi powoli do zrównoważenia cen na rynku nowych mieszkań. Spadki cen, które były odnotowywane przez ostatnich kilka lat obecnie występują tylko w przypadku lokali o pogorszonych atrybutach, położonych w niepopularnych dzielnicach. Nieruchomości zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach, wybudowane w wysokim standardzie technicznym i funkcjonalnym będą z pewnością cieszyły się nieustającym zainteresowaniem klientów w nadchodzących miesiącach. Średni poziom cen nieruchomości z rynku pierwotnego coraz bardziej zbliża się do granicy cenowej z rynku wtórnego. Ta tendencja jest związana z tym, że w ofercie na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej mieszkań wybudowanych w ostatnich kilku latach. Tym samym rynek wtórny stał się dość konkurencyjny względem pierwotnego, ponieważ klienci są w stanie kupić mieszkanie w podobnym standardzie bez konieczności oczekiwania na ukończenie inwestycji.

W obecnej chwili nie odnotowuje się bezpośrednich implikacji na polskim rynku nieruchomości związanych z niestabilną sytuacją na Ukrainie. Kryzys u wschodniego sąsiada Polski skutkuje jednak perturbacjami na rynkach finansowych oraz rynku walutowym. Negatywne skutki mogą być więc odczuwalne przede wszystkim przez kredytobiorców, którzy spłacają kredyt udzielony we franku szwajcarskim. Kurs szwajcarskiej waluty znajduje się obecnie na stosunkowo wysokim poziomie. Za jednego franka trzeba obecnie zapłacić około 3,5 zł. Oznacza to, że takie osoby zapłacą znacznie wyższe raty.

Wzrost podaży na rynku nowych mieszkań

Z danych przedstawionych przez GUS wynika że, w okresie styczeń-lipiec 2014 r. oddano do użytkowania prawie 78 tys. nowych mieszkań. Jest to o 2,7 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Różnica pomiędzy poprzednim rokiem jednak się zmniejsza. Można tym samym mówić o pewnym odbiciu podaży na rynku nowych mieszkań. Innym optymistycznym zjawiskiem jest większa liczba lokali mieszkalnych, których budowę rozpoczęto. Odsetek nowobudowanych mieszkań zwiększył się o 18,9 proc. w zestawieniu z poprzednim rokiem. Tradycyjnie, największy udział nowych mieszkań oddanych do użytkowania pochodzi od inwestorów indywidualnych (56 proc.). Mieszkania wybudowane przez deweloperów stanowią 39 proc. z ogólnej liczby oddanych lokali. Praktycznie od początku 2014 r. odnotowywany jest wzrost wydanych pozwoleń na budowę. Jest to symptom, który może świadczyć o trwalszym powrocie koniunktury na rynku budowlanym.

Do najtańszych, analizowanych przez nas miast wciąż należy Gdańsk. W ostatnim czasie do jego pułapu cenowego zbliżyły się jednak również Poznań i Wrocław, w których ceny spadały przez . Najtaniej w Gdańsku można kupić lokal 3-pokojowy. Jeden m kw. powierzchni mieszkania z tej grupy kosztował w III kwartale średnio 5620 zł. Najdroższą polską aglomeracją pozostaje Warszawa. Najtańszymi lokalami najczęściej pozostają mieszkania 2 i 3-pokojowe. Zdarza się również tak, że to kawalerki stanowią najtańszą na rynku opcję wyboru. Z reguły jednak klienci najwięcej muszą wydać na zakup mniejszego metrażu lub lokali największych, które bardzo często mają status luksusowych apartamentów.

Oferta mieszkań w III kwartale 2014 r.

W trzecim kwartale bieżącego roku struktura podaży wyglądała podobnie jak w ubiegłym kwartale. Wciąż zdecydowanie przeważają lokale 2-pokojowe. Taka tendencja jest od pewnego czasu odnotowywana w większości analizowanych polskich miast. Podaż jest odzwierciedleniem zapotrzebowana rynkowego. Mieszkania 2-3-pokojowe o powierzchni 45-55 m2 stanowią jeden z najpopularniejszych celów zakupowych na rynku. Odsetek mieszkań 2-pokojowych waha się od 50 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 55 proc. w Warszawie. Najtrudniej na rynku znaleźć mieszkania największe i najmniejsze. Lokale 1-pokojowe stanowią około 10 proc. bieżącej oferty. Wyjątkiem jest Gdańsk, w którym co piątym mieszkaniem oferowanym w III kwartale była kawalerka. Najmniejszy udział mieszkań 4-pokojowych i większych występował w badanym okresie w Poznaniu (6 proc.) i Krakowie (5 proc.).

Na rynku kredytowym wciąż odnotowywane jest rekordowo niskie oprocentowanie. Związane jest to z historycznie niskim poziomem stopy procentowej, która wynosi obecnie 2,5 proc. Oczekiwania inflacyjne na kolejne 12 miesięcy szacowane są na poziom 0,1 proc. Nie istnieją więc racjonalne przesłanki do tego, aby prognozować w najbliższym czasie korektę i podniesienie stóp przez Radę Polityki Pieniężnej. Banki częściowo regulują dostępność do kredytów poprzez odpowiednio wyższy poziom marż. Wciąż jest jednak bardzo dobry moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ze względu na możliwość uzyskania wysokiej zdolności kredytowej. Należy jednak brać pod uwagę to, że w przyszłości poziom stóp procentowych z pewnością wzrośnie, a wówczas zwiększy się poziom koniecznej do spłacania raty kredytowej. Opracowana symulacja przedstawiająca udział raty kredytu w całkowitej cenie jednego m kw. obrazuje jak szybko kupujący jest w stanie spłacić mieszkanie o wartości 350 tys. zł w poszczególnych miastach. Z analizy widać, że najszybciej mieszkanie zostanie spłacone w Gdańsku. Związane jest to z atrakcyjnym poziomem cen nieruchomości w tym rejonie. Wysokość jednej raty wystarczy na spłacenie jednej czwartej metra kwadratowego. Najgorzej dla kupujących wygląda sytuacja w Warszawie, gdzie za jednomiesięczną ratę kredytu można spłacić tylko 20 proc. wartości mieszkania.
 

Pobierz plik PDF (3.14 MB)