W drugim kwartale 2014 r. na pierwotnym rynku mieszkaniowym odnotowujemy kontynuację tendencji zaobserwowanych w pierwszych trzech miesiącach roku.

Przewidujemy:

1. Możliwe wzrosty cen w największych polskich miastach, szczególnie w lokalizacjach uznawanych za atrakcyjne;
2. Stopniowy wzrost podaży i przełamanie trendu spadkowego, wzrost liczby nowych inwestycji kwalifikujących się do programu „Mieszkanie dla Młodych”;
3. Wzrost popytu związany ze stosunkowo atrakcyjną sytuacją klientów na rynku kredytowym, wprowadzeniem w życie programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz obawą przed dalszymi podwyżkami cen;

Analiza rynku pierwotnego w II kw. 2014 r.

W drugim kwartale 2014 r. na pierwotnym rynku mieszkaniowym odnotowujemy kontynuację tendencji zaobserwowanych w pierwszych trzech miesiącach roku. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, uruchomienie programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz wprowadzenie do sprzedaży nowych inwestycji podlegających nowej ustawie deweloperskiej w pozytywny sposób przekłada się na wzrost popytu. Do innych czynników, które wpływają na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości, należą także obserwowane zjawiska makroekonomiczne, w tym: przyspieszenie tempa wzrostu gospodarczego oraz bardzo niski poziom inflacji. Optymistyczne sygnały płyną również z danych statystycznych dotyczących wzrostu wielkości produkcji budowlano-montażowej na początku 2014 r. oraz informacji na temat ogólnej kondycji rynku budowlanego.

Większe zainteresowanie ze strony klientów wpływa bezpośrednio na delikatny wzrost średniej ceny metra kwadratowego oferowanych na rynku mieszkań. Wyższy poziom średniej ceny metra kwadratowego, w porównaniu z początkiem roku, został odnotowany praktycznie w przypadku wszystkich analizowanych miast. Należy przy tym zaznaczyć, że znaczące wzrosty dotyczą przede wszystkim lokali położonych w atrakcyjnie zlokalizowanych inwestycjach, wybudowanych w nowoczesnym standardzie. Trudno zaobserwować podobną tendencję dla mieszkań znajdujących się w mniej popularnych dzielnicach miasta. W chwili obecnej jest jednak za wcześnie, aby uznać, że jest to tendencja, która utrzymywać się będzie przez dłuższy okres. Z pewnością wzrosty cen mieszkań w ostatnich kwartałach w znaczącym stopniu determinowane były przez ograniczoną podaż nowych mieszkań. Czynnikiem, który może spowolnić proces stabilizowania się wzrostowego trendu cenowego jest program „Mieszkanie dla Młodych”, a w szczególności kryteria dotyczące limitu wysokości ceny metra kwadratowego. Powstawanie tańszych inwestycji mieszkaniowych budowanych stricte pod kryteria rządowego programu dopłat będzie bowiem w ostateczności zaniżało średnią cenę dla danego miasta.

W poprzednim roku na pierwotnym rynku mieszkaniowym odnotowywano zjawisko systematycznego ograniczania wielkości podaży na rynku pierwotnym. Analiza ostatnich kilku miesięcy bieżącego roku wskazuje jednak na powolne odwracanie się tej tendencji. Czym było spowodowane ograniczanie podaży? Niewykluczone, iż część deweloperów zwlekała przez pewien czas z rozpoczynaniem nowych inwestycji z powodu zmian w prawie, które nastąpiły m.in. na skutek wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Obecnie część firm deweloperskich stara się wrócić do wstrzymanych projektów, rozpoczynając ich realizację. Istotnym czynnikiem determinującym wzrost podaży mogą być także pozytywne prognozy dotyczące spodziewanego popytu w najbliższych latach. Według informacji płynących z rynku, zmniejsza się wielkość oferty niesprzedanej i wzrasta zapotrzebowanie na nowe lokale w wyższym standardzie. O przełamaniu trendu dla podaży na rynku pierwotnym świadczy również większa liczba inwestycji rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek.

Bodźcem hamującym popyt na rynku hipotecznym mogą być z kolei znowelizowane zasady przyznawania kredytów hipotecznych. Nowe przepisy zakładają, że tylko osoby posiadające pewien wkład własny będą w stanie ubiegać się o przyznanie kredytu. Jakkolwiek niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i większa zdolność kredytowa sprzyja potencjalnym kredytobiorcom, tak konieczność dysponowania odpowiednio wysoką kwotą oszczędności może być dla części klientów kwestią zaporową. Z drugiej strony, wiele banków już od pewnego czasu wymaga od swoich klientów posiadania wkładu.

Odbicie podaży na rynku nowych mieszkań

Według danych przedstawionych przez GUS, w okresie styczeń-maj 2014 r. oddano do użytkowania prawie 56 tys. nowych mieszkań. Jest to o 3 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Zdecydowanie wzrosła jednak liczba uzyskanych pozwoleń na budowę (14,9 proc.) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (23,8 proc). w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Udział deweloperów w ogólnej liczbie oddawanych mieszkań wynosi ok. 40 proc. W przypadku tej grupy liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2014 r. była większa o 0,9 proc., w zestawieniu z analogicznym okresem 2013 r. Inwestorzy budujący pod sprzedaż i wynajem otrzymali o 44,6 proc. więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem. O 52,1 proc., w porównaniu z poprzednim rokiem, wzrosła liczba mieszkań budowanych przez deweloperów, których budowę rozpoczęto. Dla porównania, w zeszłym roku ten segment mieszkań oddawanych do użytkowania odnotowywał spadek o 43 proc. w zestawieniu z rokiem 2012.

Przeciętny poziom cen mieszkań w najdroższej Warszawie oscylował w badanym kwartale powyżej 7 tys. zł. Na kolejnych miejscach w rankingu cenowym znajdują się Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk. W każdym z tych miast odnotowano w drugim kwartale umiarkowany wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Z analizy ceny metra kwadratowego wynika, że do najdroższych mieszkań należą głównie lokale 1-pokojowe, 4-pokojowe lub większe. W Warszawie najdroższymi mieszkaniami są lokale największe. Za zakup mieszkania 4-pokojowego w stolicy trzeba było zapłacić 7366 zł/m kw. Lokale o mniejszej liczbie pokoi charakteryzują się znacznie niższą ceną metra kwadratowego. W przypadku Wrocławia średnia cena metra kwadratowego dla lokalu 1-pokojowego wynosiła 6326 zł. Z kolei przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego lub większego oznaczała dla kupującego wydatek rzędu 6254 zł/mkw. Cena metra kwadratowego dla mieszkań 2-pokojowych i 3-pokojowych oscylowała w granicy 5900 zł.

Oferta mieszkań w II kwartale 2014 r.

W drugim kwartale bieżącego roku struktura podaży prezentuje się podobnie jak w miesiącach poprzednich. W zdecydowanej przewadze pozostają lokale 2-pokojowe. Jest to wspólna tendencja dla wszystkich analizowanych miast. W przypadku Gdańska lokale z tej grupy stanowią 39 proc. z ogólnej liczby ofert., w Poznaniu odsetek mieszkań 2-pokojowych wynosi aż 58 proc. Na drugim miejscu pod względem popularności znajdują się lokale 3-pokojowe, których udział wynosi od 24 do 36 proc. Znacznie mniej jest mieszkań 1-pokojowych i lokali największych, posiadających 4 lub więcej pokoi. Jeżeli chodzi o mieszkania 1-pokojowe, to najłatwiej je znaleźć w Krakowie. Udział takich lokali w całkowitej ofercie z rynku pierwotnego w tym mieście wynosi 15 proc. Dla porównania, w Warszawie odsetek lokali 1-pokojowych jest trzy razy niższy.

Ostatnie miesiące stanowiły dobry okres dla potencjalnych kredytobiorców. Wciąż utrzymuje się niskie oprocentowanie, wpływające bezpośrednio na korzystny poziom zdolności kredytowej. Utrzymywaniu się tej tendencji sprzyja także niska inflacja. Udział raty kredytu w średniej cenie metra kwadratowego przedstawia, jaką część jednego metra kwadratowego kupujący jest w stanie spłacić w ciągu jednego miesiąca. Zdecydowanie najkorzystniej pod tym względem przedstawia się sytuacja dla miast najtańszych. W Gdańsku jedna miesięczna rata jest w stanie pokryć 26 proc. wartości jednego metra kwadratowego. Oznacza to, że w tym mieście klient jest w stanie najszybciej spłacić zaciągnięty kredyt. W przypadku najdroższej Warszawy lub Krakowa jest to kolejno 21 i 24 proc. Symulacja została przeprowadzona dla kredytu w złotówkach, zaciągniętego na 30 lat na kwotę 300 tys. zł. przy wkładzie własnym na poziomie 15 proc. wartości mieszkania.

Pobierz plik PDF (3.29 MB)