Na rynku nowych mieszkań wciąż trwa zauważalne ożywienie. Trzeci kwartał 2015 r. jest przedłużeniem tendencji obserwowanych w pierwszej połowie roku.

Przewidujemy:

• Zwiększenie popytu związane z nowelizacją programu „MdM”
• Utrzymanie się przyrostu podaży nowych mieszkań
• Umiarkowane wzrosty cen nowych mieszkań

Na rynku nowych mieszkań wciąż trwa zauważalne ożywienie. Trzeci kwartał 2015 r. jest przedłużeniem tendencji obserwowanych w pierwszej połowie roku. Odnotowujemy utrzymujący się popyt, który jest stymulowany przez funkcjonowanie programów dopłat rządowych oraz stosunkowo atrakcyjną ofertę na rynku kredytowym. Zwiększone zapotrzebowanie ze strony klientów determinuje z kolei większe zaangażowanie firm deweloperskich, które rozpoczynają kolejne inwestycje mieszkaniowe. Większość nowych projektów jest znacznie lepiej niż przed laty, dopasowana do faktycznego zapotrzebowania i możliwości finansowych potencjalnych kupujących. Wielu klientów uznaje, że to właśnie obecnie jesteśmy świadkami najlepszego od lat momentu na zakup mieszkania. Wynika to z faktu, że odczuwalny stał się trend wyhamowywania większych spadków cen. Obecny przeciętny upust negocjacyjny waha się na rynku nieruchomości mieszkaniowych w granicach 5 proc. Niski poziom ewentualnych rabatów wynika z faktu, iż rynek nieruchomości w ciągu ostatnich lat systematycznie się stabilizował. Efektem zrównoważenia rynku jest z kolei niewielki poziom wahań cenowych w największych polskich miastach. Zjawisko większego zapotrzebowania na rynku jest również efektem ograniczonej podaży, która wciąż systematycznie się odbudowuje po okresie stagnacji. Na korzystny stan rynku nieruchomości wpływają oprócz tego pozytywne symptomy gospodarcze. Według danych GUS poziom stopy bezrobocia oscyluje w granicach 11,7 proc. i jest niższy niż przed rokiem o ok. 2 proc. Wzrasta również poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw, który w skali roku zwiększył się nominalnie o 4 proc. i w pierwszym kwartale 2015 r. wyniósł 4054 zł. Głównym motorem wzrostu gospodarczego w Polsce jest wewnętrzny popyt krajowy (wzrost PKB szacuje się na poziomie ok. 3,5 proc.). Podmioty indywidualne zwiększają konsumpcję, co przekłada się na ograniczenie obaw inwestycyjnych ze strony przedsiębiorstw.

Występująca obecnie sytuacja gospodarcza oraz jej optymistycznie kreujące się perspektywy determinują umiarkowane wzrosty cen mieszkań. Ceny nowych lokali mieszkalnych rosną jednak zauważalnie głównie w przypadku najlepszych lokalizacji. Położenie wciąż jest podstawowym czynnikiem, który wpływa na wartość nieruchomości. Zauważalną tendencją na rynku nowych mieszkań jest również wzrost cen mieszkań najmniejszych. Dostępność tego typu lokali z racji niskiej ceny nominalnej jest w przypadku kawalerek najwyższa. Obserwując silną absorpcję mieszkań z tego segmentu przez rynek, deweloperzy często decydują się na podniesienie cen. Należy również wziąć pod uwagę, że kawalerki są jednym z bardziej popularnych przedmiotów spekulacji na rynku nieruchomości. Dopasowanie oferty do faktycznego zapotrzebowania rynkowego jest na bezpiecznym poziomie. Najprawdopodobniej dobra koniunktura na rynku nieruchomości będzie utrzymywać się w kolejnych dwóch kwartałach. Niewykluczone jednak, że ożywienie będzie długoterminowo „studzone” przez korektę stóp procentowych oraz zwiększenie wymogów dotyczących poziomu wkładu własnego. Wiele zależy również od środków, które dofinansowują zakupy mieszkań w ramach „Mieszkania dla Młodych”. Nie da się ukryć, że dopłaty państwa stanowią spory zastrzyk środków, zwiększając skutecznie ilość pieniędzy na rynku nieruchomości.

Analiza podaży na rynku nowych mieszkań

Z raportów GUS wynika, że w okresie od stycznia do lipca 2015 r. oddano do użytkowania 76117 nowych mieszkań. Oznacza to gorszy wynik o 4,5 proc., w zestawieniu z rokiem poprzednim. Należy jednak podkreślić, że o 12,6 proc. zwiększyła się liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę. Jaki udział w liczbie oddawanych mieszkań mają deweloperzy? Firmy deweloperskie od początku roku oddały do użytkowania 28319 lokali mieszkalnych. Stanowi to 37,2 proc. z ogólnej liczby oddawanych do użytku mieszkań. Mimo, że jest to o 10 proc. mniej niż w 2014 r., deweloperzy rozpoczęli w tym okresie budowę aż o 26,9 proc. większej liczby mieszkań, niż przed rokiem. Największy udział w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania konsekwentnie mają inwestorzy indywidualni. Odsetek mieszkań z tego segmentu wynosi aż 60,2 proc. Najwięcej mieszkań oddano w okresie styczeń-lipiec 2015 r. w województwie opolskim (16,6 proc.), mazowieckim (13,0 proc.) oraz małopolskim (11,3 proc.). Najwięcej nowych mieszkań, których budowę rozpoczęto, odnotowano z kolei w województwie pomorskim (44,1 proc.), zachodniopomorskim (41,0 proc.) oraz małopolskim (33,5 proc.).

Oferta nowych mieszkań

Wśród analizowanych miast można zauważyć wspólne tendencje dotyczące kształtowania się cen mieszkań oraz struktury podaży. Do najtańszych lokali należą zwykle mieszkania 2-pokojowe. Za zakup takiego lokalu należało w badanym okresie zapłacić przeciętnie 7210 zł/mkw. w Warszawie oraz 5601 zł/mkw. w Gdańsku. Wysokie ceny dotyczą przede wszystkim kawalerek oraz mieszkań największych. Cena jednego metra kwadratowego dla 1-pokojowego mieszkania położonego w stolicy wynosi 7698 zł. Stosunkowo niski poziom cen kawalerek w kontekście innych mieszkań występuje w Poznaniu, gdzie cenowo dominują lokale największe. Za apartament 4-pokojowy lub większy trzeba było w III kw. zapłacić 6312 zł zł/mkw.

Zdecydowanie najwięcej na rynku jest mieszkań 2-pokojowych oraz 3-pokojowych. W ostatnich miesiącach obserwuje się tendencję umacniania pozycji lokali 3-pokojowych o powierzchni 50-60 mkw. Tego rodzaju mieszkania cieszą się coraz większą popularnością wśród klientów. Coraz częściej młode pary z większych miast uznają 3-pokojowe lokale za znacznie bardziej perspektywiczne w kontekście dalszego powiększania rodziny. Odpowiadając na zapotrzebowanie rynku, deweloperzy coraz częściej projektują mieszkania z tego segmentu, starając się zmaksymalizować atrakcyjny układ funkcjonalny na stosunkowo niewielkiej powierzchni. Lokale 3-pokojowe stanowią ok. 35 proc. ogólnej oferty. Mieszkania 1-pokojowe i lokale 4-pokojowe oraz większe występują na rynku znacznie rzadziej. Średnio mieszkania 1-pokojowe oraz 4-pokojowe i większe stanowią przeciętnie kolejno: 8-16 proc. i 5-15 proc.

O atrakcyjności sytuacji na rynku kredytowym stanowi utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, które wpływają na składowe oprocentowania kredytów hipotecznych. Nie bez znaczenia jest jednak fakt zaostrzania polityki kredytowej, co wynika bezpośrednio z wprowadzenia wymogów odnośnie wysokości wkładu własnego. Obecnie klienci muszą dysponować wkładem w wysokości 10 proc. Wprowadzenie nowych zasad skutkowało złagodzeniem sposobu określania marży, które od pewnego momentu były ustawicznie podnoszone, niwelując efekt niskich stóp. Rok 2015 jest dla banków wyjątkowo skomplikowany m.in. ze względu na niestabilną sytuację w sektorze kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. Debata parlamentarna na temat odpowiedzialności za impas w relacjach pomiędzy „frankowiczami” i bankami może skutkować w przyszłości znacznie bardziej ostrożną polityką prowadzoną przez banki.

Pobierz plik PDF (94 kB)