Raport z krakowskiego rynku wynajmu w lipcu 2008 r. Analiza stawek za wynajem ze względu na lokalizację oraz wielkość oferowanych do wynajmu mieszkań.

Stawka za wynajem - lipiec 2008 r.pl
Liczba pokoi	II kwartał 2008 r.	Lipiec 2008 r.	zmiana
1-pokojowe	1108	1117	0,8%
2-pokojowe	1507	1510	0,2%
3-pokojowe	1891	1979	4,7%
4-pokojowe i większe	2569	2766	7,7%

Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Analiza zmian stawki za wynajem od początku 2008 r. wykazuje, że od stycznia w Krakowie cena wynajmu zmieniła się stosunkowo niewiele. W I kwartale 2008 r. za wynajem mieszkania 2-pokojowego trzeba było zapłacić 1490 zł, w II kwartale 1507 zł. Jest to wzrost o wysokości 1,1 proc., nieznaczny w porównaniu do Katowic, Gdańska czy Warszawy.

Stawka za wynajem a liczba pokoi


Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

W lipcu obserwujemy pewne zróżnicowanie wahań ceny ze względu na wielkość oferowanych pod wynajem mieszkań. Zdecydowanie najmniej stabilnie zachowują się ceny mieszkań większych. W przypadku lokali posiadających więcej niż 4 pokoje cena wynajmu wzrosła w lipcu w porównaniu do średniej z II kwartału 2008 r. aż o 7,7 proc. W ujęciu kwotowym jest to wzrost o 197 zł. Dla porównania cena mieszkań 2-pokojowych wzrosła jedynie o 3 zł. Jest to praktycznie utrzymanie się poziomu cen z II kwartału 2008 r. Mieszkania 3-pokojowe odnotowały wzrost o prawie 5 proc. Dynamika zmiany ceny nie jest jednak wprost proporcjonalna do wielkości oferowanych pod wynajem lokali. Wzór jest zaburzony przez mieszkania 1-pokojowe (wzrost o 0,8 proc.), które odnotowują większe wahania od lokali 2-pokojowych.

Podaż na rynku wynajmu a liczba pokoi


Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Obserwując strukturę podaży ofert na rynku wynajmu w Krakowie, zauważamy, że największy udział w całości bazy stanowią oferty mieszkań 2-pokojowych. Oznacza to, że najwięcej mieszkań oferowanych do wynajmu to właśnie lokale z tego segmentu. Olbrzymia liczba ofert z tej grupy plus stosunkowo niewielkie zmiany ceny mogą świadczyć o tym, że rynek lokali z tej grupy jest najbliższy równowagi. Z naszej analizy wynika, że podaż lokali 2-pokojowych spadła o około 3 proc., porównując II kwartał 2008 r. z lipcem 2008 r. Wzrósł natomiast udział lokali 1-pokojowych (o 1 proc. w porównaniu do II kwartału) oraz 3-pokojowych (aż o 3 proc. w porównaniu do II kwartału). Zdecydowanie najmniejszy udział procentowy wśród całego ogółu ogłoszeń wynajmu stanowią oferty mieszkań największych.

Stawka za wynajem a lokalizacja na mapie (mieszkania 2-pokojowe)


Źródło: Opracowanie własne KRN.pl

Ponieważ największy wpływ na wysokość cen wynajmu (jak również sprzedaży) ma położenie nieruchomości na planie miasta, prześledziliśmy, jak wyglądała sytuacja na mapie Krakowa w lipcu 2008 r. Mieszkania z analizowanych ofert są możliwie jak najbardziej do siebie zbliżone pod kątem funkcjonalności oraz standardu wykończenia.

W większości są to oferty mieszkań zbudowanych po 2002 r. Wyjątkiem jest lokal znajdujący się przy ulicy Urzędniczej, jak również ogłoszenie mieszkania zlokalizowanego przy Placu Centralnym. W tych dwóch przypadkach są to oferty mieszkań wyremontowanych i „odświeżonych” technologicznie, mogą więc spokojnie konkurować z pozostałymi w naszym zestawieniu.

Zbliżone do siebie ceny wynajmu odnotowujemy w dzielnicy Nowa Huta oraz Łagiewniki-Borek Fałęcki. Tamtejsze stawki za wynajem wynoszą około 1400 zł. Nieco więcej (1500 zł) musimy zapłacić, chcąc wynająć lokal na Prądniku Czerwonym – ulica Meiera.

Jak można zauważyć na podstawie analizy powyższej mapy, mieszkanie na Urzędniczej okazuje się najdroższe. Mimo nieco gorszego stanu technicznego wynajmujący spodziewa się otrzymać 1900 zł samego odstępnego. W tym przypadku na stosunkowo wysoką cenę wynajmu wpływa centralna lokalizacja oferowanego do wynajmu lokalu.

Analiza dotyczy mieszkań 2-pokojowych, nie uwzględnia kosztu mediów oraz czynszu. Wymienione w analizie ceny wynajmu to koszt odstępnego płaconego miesięcznie wynajmującemu.


Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak
Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik