Raport KRN.pl: Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r.

KRN.pl | 2008-10-30 r.

Mamy przyjemność zaprezentować Państwu „Raport z rynku nieruchomości w III kwartale 2008 r.” Jest to już kolejny z serii raportów z rynku nieruchomości opracowany przez zespół portalu KRN.pl.

Sytuacja na rynku nieruchomości w III kwartale 2008 r.

Niewielkie zmiany cen mieszkań w okresie lipiec-wrzesień świadczą o utrzymującej się stabilizacji na polskim rynku nieruchomości. Należy zwrócić przy tym uwagę na fakt, że to już kolejny kwartał, w którym obserwujemy delikatnie postępujący trend spadkowy w Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Gdańsku. Natomiast dla Wrocławia i Katowic w III kwartale odnotowaliśmy w III kwartale wzrosty kolejno o: 0,9 proc. i 2,1 proc. Po analizie wyników z II kwartału prognozowaliśmy brak gwałtownych i diametralnych skoków cen na rynku nieruchomości. Porównując dynamikę zmiany ceny widać, że przewidywania okazały się sprawdzone. W Poznaniu, w którym poprzednio odnotowaliśmy spore spadki sytuacja obecnie wygląda znacznie stabilniej. W I kwartale spadek ceny w porównaniu do IV kwartału przekraczał tam 10 proc. W II i III kwartale spadki wynosiły już średnio około 1 proc na kwartał.

Generalnie od początku 2008 r. cena w analizowanych przez nas miastach zmienia się raczej w przewidywalny sposób, nie obserwujemy gwałtownych i nieoczekiwanych wahań ceny. Największe drgnięcia obserwujemy obecnie dla stolicy Górnego Śląska - Katowic. W porównaniu z I kwartałem cena spadła w Katowicach o 3,4 proc., jednak patrząc z perspektywy ostatniego roku to w Katowicach utrzymuje się wciąż tendencja wzrostowa. Wzrost ceny w górę, który odnotować można było w I kwartale, był na tyle duży, że w II kwartale można się było spodziewać lekkiej korekty na linii trendu. Chociaż cena w II kwartale spadła, to jednak utrzymała się na poziomie o 3 proc. wyższym niż w IV kwartale. Wynik z trzeciego kwartału tylko potwierdza, że występuje tam długookresowy trend wzrostowy. Obecnie średnia cena m kw. w Katowicach wynosi 4602 zł za m kw. Jednak z dokładnej analizy trendu można wnioskować, że również i w tym mieście sytuacja powoli się normalizuje. Zmiany na badanym przez nas rynku wywoływane są przede wszystkim zmiennym popytem na nieruchomości. Popyt uwarunkowany jest natomiast przede wszystkim sytuacją finansową potencjalnych klientów. Obserwując globalną gospodarkę w ostatnich miesiącach, spadające indeksy giełdowe największych instytucji finansowych na świecie można być pewnym, że sytuacja za granicą będzie miała wpływ również na sektor finansowy w Polsce. Komisja Nadzoru Finansowego sprawująca nadzór nad rynkiem finansowym w Polsce zapowiedziała wprowadzenie bardziej restrykcyjnej polityki wobec banków komercyjnych od początku 2009 r. To z kolei zaowocuje wzrostem utrudnień i barier w pozyskaniu kredytów finansujących zakup nieruchomości. W nadchodzącym IV kwartale 2008 r. można prognozować chwilowy wzrost ożywienia na rynku nieruchomości, ponieważ wiele osób może decydować się na kupno mieszkania zanim zapowiadane restrykcje wejdą w życie. Według pośredników nieruchomości największym problemem obecnie jest nie tyle brak klientów, lecz brak szerokiego wyboru ofert nieruchomości pasujących do wymagań kupujących. W dłuższej perspektywie czasu wzrost obostrzeń ze strony banków może spowodować daleko idące zmiany na rynku nieruchomości w tym m.in. nienaturalny spadek liczby transakcji. Nie będzie on wynikał ze zmniejszenia się liczby zainteresowanych kupnem mieszkania, lecz z niemożności uzyskania przez klientów odpowiedniej zdolności kredytowej i zebrania wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. KNF zapowiada bowiem, że wymagany wkład własny może przekraczać nawet 1/3 całości wolumenu kredytu.

Warszawa

Średnia cena m kw. w Warszawie wyniosła w III kwartale 9097 zł za m kw.

Dynamika zmiany ceny w stolicy okazała się w III kwartale stosunkowo duża. Ceny w Warszawie spadły o prawie 2 proc. Od dłuższego czasu nie odnotowaliśmy w Warszawie tak dużej różnicy w cenie. Jeszcze w I kwartale obserwowaliśmy wzrost cen nieruchomości w stolicy, podobnie jak przez większą część 2007 r. Obecnie drugi kwartał z rzędu obserwujemy w stolicy tendencję spadkową. Spadek ceny z III kwartału jest przedłużeniem trendu z ostatnich miesięcy (w II kwartale również odnotowaliśmy spadek o 0,6 proc.). W Warszawie widać podobną sytuację jak w Krakowie jeżeli chodzi o kształtowanie się ceny w uzależnieniu od liczby pokoi w mieszkaniu. Zdecydowanie najbardziej opłacalny jest zakup mieszkania 3-pokojowego. Cena lokalu 3-pokojowego wynosi 8888 zł za m kw. i jest o ponad 8 proc. niższa od najdroższej w naszym zestawieniu kawalerki. Najdroższymi mieszkaniami w Warszawie są: Śródmieście (12 tys. zł za m kw.), Mokotów (około 9,8 tys. zł za m kw.). Najtaniej można w stolicy kupić mieszkanie w dzielnicach Wawer, Rembertów i Białołęka (trochę ponad 7,5 tys. zł za m kw.)

Kraków

Średnia cena m kw. w Krakowie wyniosła w III kwartale 7844 zł za m kw.

Podobnie jak w II kwartale ceny mieszkań w Krakowie odnotowały spadek. Cena m kw. zmniejszyła się o 0,9 proc., co świadczy o przedłużeniu trendu z poprzedniego kwartału, ponieważ w II kwartale cena spadła o 0,8 proc. Sytuacja na rynku nieruchomości w Krakowie jest miarę stabilna i przewidywalna. Można zakładać, że w ostatnim kwartale 2008 r. ceny będą utrzymywały stabilny poziom, odnotowując ewentualne spadki na poziomie około 0,5 - 1 proc. W Krakowie cena mieszkania w uzależnieniu od wielkości lokalu spada wraz ze wzrostem metrażu. Wyjątkiem jest tylko cena mieszkania 4-pokojowego, która jest wyższa od mieszkania 3-pokojowego. Jest to związane z tym, że wśród mieszkań 4-pokojowych znajduje się wiele apartamentów w wysokim standardzie. Najdroższymi dzielnicami w Krakowie wciąż pozostają: Stare Miasto, Zwierzyniec, Krowodrza i Bronowice (od 8 do ponad 11 tys. zł za m kw.). Najtańszymi dzielnicami są: Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Bieńczyce (około 5-6 tys. za m kw.). Umiarkowany poziom cen charakteryzuje m.in. Dębniki i Podgórze (około 7 tys. zł za m kw.)

Wrocław

Średnia cena m kw. we Wrocławiu wyniosła w III kwartale 9097 zł za m kw.

Wrocław to drugie obok Warszawy miasto, w którym odnotowaliśmy wzrost cen nieruchomości w III kwartale. Cena m kw. wzrosła o niecały 1 proc. Jest to na tyle niewiele, że nie można zakładać iż jest to trwałe odwrócenia tendencji spadkowej, którą obserwujemy we Wrocławiu od początku 2008 r. Należy jednak zauważyć, że sytuacja cenowa w stolicy Dolnego Śląska widocznie się stabilizuje. Na stabilizację cenową wpływa m.in. fakt umacniania się udziału mieszkań z przedziału od 6-8 tys. zł za m kw. Najliczniejszą grupą z oferowanych mieszkań są lokale zbudowane po 1990 roku. Najdroższymi dzielnicami we Wrocławiu pozostają: Stare Miasto oraz Śródmieście. Cena m kw. wynosi tam od 7 do 8 tys. zł. Najtańszymi rejonami we Wrocławiu są: Psie Pole oraz Fabryczna. Cena m kw. przekracza tam niewiele ponad 6 tys. zł.

Poznań

Średnia cena m kw. w Poznaniu wyniosła w III kwartale 6083 zł za m kw.

Badania prowadzone w II kwartale wskazywały na to, że stabilizuje się sytuacja na poznańskim rynku nieruchomości. Porównując dynamikę zmiany ceny w ostatnich miesiącach widać, że tendencje okazały się zgodne z oczekiwaniami. W Poznaniu, w którym poprzednio odnotowaliśmy spore spadki sytuacja obecnie wygląda znacznie pewniej. W I kwartale spadek ceny przekraczał tam 10 proc. w II i III kwartale spadki wynosiły już tylko około 1 proc W Poznaniu również widać spore dysproporcje w cenie m kw. w zależności od wielkości mieszkań – analiza wg liczby pokoi. Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że największa różnica jest dostrzegalna w porównaniu mieszkania 2-pokojowego i 3-pokojowego. W ujęciu kwotowym różnica w cenie m kw. wynosi aż 618 zł.

Gdańsk

Średnia cena m kw. w III kwartale 2008 r wyniosła w Gdańsku 6858 zł.

Od początku roku cena m kw. w Gdańsku spadła o ponad 150 zł. Procentowo sytuacja wygląda tak, że dynamika zmiany ceny z kwartału na kwartał jest coraz mniejsza. W II kwartale odnotowaliśmy spadek o 1,7 proc. (w porównaniu z I kwartałem), natomiast w III kwartale spadek ceny wyniósł 0,5 proc. Charakterystyczna jest spora różnica pomiędzy ceną mieszkań 1-pokojowych, a ceną mieszkań większych. Zdecydowanie bardziej opłacalny jest zakup mieszkania większego w Gdańsku. Podobna tendencja zauważalna jest dla Wrocławia, w którym również różnice w cenie mieszkań większych i mniejszych są stosunkowo duże. Najdroższymi rejonami Gdańska pozostają dzielnice: Śródmieście, Gdańsk Wrzeszcz. Cena m kw. przekracza tam czasami nawet 10 tys. zł. Natomiast najtańszymi dzielnicami są m.in. Gdańsk Orunia, Morena. Za zakup mieszkania trzeba tam zapłacić niewiele ponad 5 tys. zł.

Katowice

Średnia cena m kw. Katowicach wyniosła w III kwartale 4602 zł za m kw.

Największe wahania ceny cechują stolicę Górnego Śląska. W porównaniu z I kwartałem cena spadła w Katowicach o 3,4 proc., jednak patrząc z perspektywy ostatniego roku to w Katowicach utrzymuje się wciąż tendencja wzrostowa. Wzrost ceny w górę, który odnotować można było w I kwartale, był na tyle duży, że w II kwartale można się było spodziewać lekkiej korekty na linii trendu. Chociaż cena w II kwartale spadła, to jednak utrzymała się na poziomie o 3 proc. wyższym niż w IV kwartale. Wynik z trzeciego kwartału tylko potwierdza, że trend wzrostowy dla tego miasta. Obecnie. Analiza linii trendu wskazuje na powolne stabilizowanie się sytuacji w Katowicach. Podobnie jak w poprzednim kwartale najdroższymi mieszkaniami w Katowicach są mieszkania największe. Za mieszkanie 1-pokojowe trzeba zapłacić 4348 zł, natomiast w przypadku mieszkania 4-pokojowe cena m kw. jest o 8,5 proc. wyższa.

Rynek kredytów hipotecznych w III kwartale 2008 r. (wg porównywarki finansowej Comperia.pl)

III kwartał 2008r. przyniósł kolejny raz zmiany w ratach kredytowych. Na przestrzeni całego kwartału spadły raty kredytów we frankach szwajcarskich oraz kredytów denominowanych w euro. Wzrósł natomiast koszt finansowania hipotecznego w przypadku kredytów w złotych polskich (już kolejny kwartał z rzędu) oraz dla dolarów amerykańskich. Wzrost raty kredytowej dla kredytów w PLN nie był już tak znaczący jak w poprzednich kwartałach, ale trzeba zaznaczyć, że kalkulacja nie obejmuje ostatnich dni, w których z całą siłą ujawnił się kryzys na rynkach finansowych co spowodowało wzrost oprocentowania dla wszystkich kredytów. Oprocentowanie jednak przez cały kwartał rosło a wynikało to z tego, że nadal rynek oczekiwał podwyżek stóp procentowych w Polsce. Jednak ani w sierpniu ani we wrześniu Rada Polityki Pieniężnej nie podjęła decyzji o zmianie stóp procentowych. Oczekiwano, że ruch w górę nastąpi w październiku, ale obecna sytuacja na rynkach finansowych oraz spadek presji inflacyjnej sprawia, że ten scenariusz wydaje się nie możliwy. Jednak szansa na tańsze kredyty w PLN pojawić się może najwcześniej pod koniec 2008 r. o ile banki zaczną łatwiej sobie pożyczać pieniądze co zbiegnie się być może nawet z obniżką stóp procentowych ze strony RPP (co zakładamy realnie może nastąpić na początku 2009r.). Miesiące wakacyjne przyniosły wyraźne umocnienie złotego w stosunku do franka szwajcarskiego.