Dział Analiz portalu KRN.pl opracował raport opisujący rynek mieszkań najdroższych. Wynika z niego, że nieruchomości z miast będących kurortami turystycznymi królują na cenowej mapie Polski.

Apartament – co to jest?

Aby lepiej zrozumieć rynek mieszkań najdroższych, należy najpierw sprecyzować, co nazywamy apartamentem. Jest to stosunkowo problematyczne, ponieważ nie istnieje jedna konkretna definicja. Większość osób zajmujących się tą częścią rynku jest jednak w stanie wymienić szereg cech, które warunkują, że mieszkanie może być określane tym mianem.

Najbardziej charakterystycznymi właściwościami, jakimi odznacza się apartament, są: wysoki standard wykonania, nowoczesna technologia (izolacja akustyczne, klimatyzacja), profesjonalne zarządzanie nieruchomością, komfortowe wyposażenie oraz funkcjonalność powierzchni wspólnych (windy, duże przestrzenie, szeroki hall). Umiejętność odpowiedniego rozplanowania lokali w projekcie budynku, tak aby mieszkańcy faktycznie czuli się komfortowo, jest jedną z najważniejszych spraw, o jakie musi zadbać deweloper. Czasami okazuje się jednak, że nieruchomości aspirujące do miana apartamentowców są niewygodne w codziennym użytkowaniu. Podstawowymi mankamentami są za długie i za wąskie korytarze oraz marnotrawienie komunikacji wewnętrznej. W ofertach apartamentów bardzo często znajduje się wiele usług dodatkowych, z jakich mogą korzystać mieszkańcy. Jedną z nich jest tzw. consierge – osobisty asystent pomocny w zakresie m.in. kwestii związanych ze sprzątaniem mieszkania, drobnymi remontami, organizacją imprez, zagospodarowaniem czasu wolnego. W opinii wielu ekspertów jedną z istotniejszych rzeczy, która powinna obowiązkowo znajdować się w apartamentowcu, jest recepcja. Oprócz tego ważne jest, żeby budynek posiadał monitoring zwiększający poziom bezpieczeństwa lub aby czuwała nad nim agencja ochroniarska.

Czynnikiem wyraźnie wyróżniającym apartamenty spośród całego rynku nieruchomości jest cena. Mieszkanie w atrakcyjnie zlokalizowanym, bogato wyposażonym obiekcie, którego projekt jest unikalny i dostrzegalny na mapie krajowych inwestycji i którego cena przekracza kilkanaście tys. zł za m kw., oznacza przede wszystkim prestiż dla jego nabywcy i świadczy o jego statusie społecznym.

Apartament w luksusowym obiekcie, którego projekt wyróżnia się wśród inwestycji w kraju, oznacza prestiż dla jego nabywcy i świadczy o wysokim statusie społecznym.

Najdroższe miasta w Europie a sprawa Polska

Podczas badania polskiego, lokalnego rynku nieruchomości – szczególnie w przypadku mieszkań najdroższych – można ulec wrażeniu, że ceny mieszkań, jakie występują obecnie w Sopocie, Zakopanem czy Warszawie to krytyczne maksimum, które jest do osiągnięcia finansowo tylko dla nielicznych. Tymczasem w chwili, gdy porównamy nieruchomości w Polsce z cenami zagranicą okazuje się, że poziom cen, który wydaje absolutnym szczytem możliwości na polskim rynku nieruchomości może zostać kilkakrotnie „przebity” przez ceny np. londyńskich czy też moskiewskich mieszkań.

Portal Globalpropertyguide.com stworzył ranking najdroższych w 2008 r. miast na świecie. Podstawowym założeniem w badaniu była analiza mieszkań zlokalizowanych w centrach miast posiadających powierzchnię około 120 m kw. Z zestawienia wynika, że najdroższym miastem na świecie jest stolica Anglii. W Londynie za 1 m kw. musimy zapłacić bagatela 24 tys. dolarów. W Polsce przy obecnych cenach oznaczałoby to, że kwota, jaką musimy zapłacić za 50-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy, wystarczyłaby w Londynie na 9-metrowy pokój.



Według portalu Globalpropertyguide.com Warszawa zajmuje 19 miejsce na świecie. W zestawieniu tym nie ma natomiast Sopotu – najdroższego miasta z naszego rankingu, głównie z racji tego, że w badaniu brane pod uwagę były przede wszystkim duże aglomeracje miejskie, metropolie oraz stolice państw.

Rynek najdroższych mieszkań w Polsce

Europa Wschodnia jest postrzegana przez inwestorów jako miejsce, gdzie gospodarka, w tym rynek nieruchomości, rozwija się bardzo dynamicznie. Polska – obok Węgier i Czech – jest klasyfikowana do grupy krajów „gospodarek wschodzących”. Od początku 2008 r. inwestorzy szczególnie intensywnie interesują się polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych. Kilka lat temu najbardziej intratnym przedsięwzięciem inwestycyjnym była budowa apartamentów i mieszkań, przede wszystkim ze względu na olbrzymi niedobór podaży w tym sektorze rynku nieruchomości. Ceny w 2006 r. wzrastały w tempie często przekraczającym nawet kilkadziesiąt procent w skali roku. Chociaż obecnie część deweloperów wycofuje się z dalszego inwestowania w rynek mieszkaniowy, to rynek drogich apartamentów wciąż posiada swoją stałą klientelę. Jest to przede wszystkim spowodowane tym, że rynek mieszkań ekskluzywnych w wielu miastach jest jeszcze wciąż nienasycony.

Część deweloperów wycofuje się z dalszego inwestowania w rynek mieszkaniowy, lecz rynek drogich apartamentów wciąż posiada swoją stałą klientelę.



Nasza analiza ma na celu wskazanie i opisanie rynku nieruchomości w miastach o najwyższej średniej za m kw. Nieruchomości z miast będących kurortami turystycznymi królują na cenowej mapie Polski. Pierwsze miejsce zajmuje na niej Sopot. Cena średniej ceny za m kw. wynosiła tam w lipcu 11 121 zł. Na drugim miejscu znajduje się Zakopane ze średnią ceną m kw. – 100 092 zł. Warszawa plasuje się dopiero na trzecim miejscu. Na podstawie analizy ostatnich miesięcy widać, że cena mieszkań w stolicy systematycznie spadała od początku 2008 r.

Nieruchomości z miast będących kurortami turystycznymi królują na cenowej mapie Polski.

Kraków, który w ostatnich latach również cieszył się zwiększonym zainteresowanie turystów szczególnie z zagranicy w naszym rankingu zajął czwarte miejsce ze średnią 7718 zł za m kw. Na ostatnim miejscu uplasował się walczący niedawno o organizację targów EXPO 2012 Wrocław. Jego popularność również znacznie wzrosła podczas boomu nieruchomościowego z ostatnich lat. Wzrosty cen mieszkań w stolicy Dolnego Śląska często przekraczały nawet te z Krakowa.

Miejsce 1. SOPOT

W Sopocie średnia cena m kw. wyniosła w lipcu 11 121 i niewiele się zmieniała w ciągu 2008 r. W II kwartale odnotowaliśmy wzrost na poziomie 1,1 proc. w porównaniu z I kwartałem. W lipcu cena mieszkań spadła o 0,4 proc. w porównaniu do wyniku z II kwartału. Dynamika zmian i brak gwałtownych wahań świadczą o dużej stabilności lokalnego rynku nieruchomości w tym mieście.

W Sopocie stosunkowo często oferowane są apartamenty znajdujące się w odrestaurowanych kamienicach. Jako przykład może posłużyć Willa Krystyna czy też Kamienica Bankowa znajdująca się w pobliżu sopockiego Monciaka. Zdarza się również, że deweloperzy tworzą nowe projekty w oparciu o architekturę z XIX w. Taką politykę deweloper zastosował w przypadku budowy Kamienicy Sopockiej zlokalizowanej przy najbardziej prestiżowej w Sopocie ul. Grunwaldzkiej. Posiadanie mieszkania w Sopocie jest szczególnie popularne wśród najzamożniejszych mieszkańców Warszawy, którzy apartament w Sopocie traktują jako swoje drugie lokum. Głównymi czynnikami determinującymi wybór zakupu mieszkania w Sopocie są walory związane z położeniem miasta (bliskość morza, lasy, atmosfera kurortu) oraz prestiż wynikający z posiadania lokalu w najdroższym mieście w Polsce.

Ponieważ lokalizacja jest bardzo istotna i ma podstawowy wpływ na kształtowanie się ceny, zanalizowaliśmy natężenie podaży mieszkań z poszczególnych przedziałów cenowych ze względu na konkretne dzielnice Sopotu. Braliśmy pod uwagę dwa przedziały: pierwszy, badający natężenie podaży mieszkań w cenie od 9 do 10 tys. zł za m kw., drugi – dla apartamentów kosztujących powyżej 10 tys. zł. za m kw.

Z naszego badania wynika, że najwięcej mieszkań z przedziału od 9-10 tys. zł znajduje się w Sopocie Górnym. Prawie połowa wszystkim mieszkań z tego przedziału jest zlokalizowana właśnie w tym rejonie. Najmniej mieszkań z tej grupy znajduje się w dzielnicy Sopot Wyścigi.



W przypadku mieszkań najdroższych Sopot Dolny wyprzedza Sopot Góry i to on jest rejonem, który skupia największą liczbę najdroższych mieszkań. Ponad połowa wszystkich najdroższych sopockich apartamentów umiejscowiona jest właśnie w tej dzielnicy. Natomiast co drugie mieszkanie z tego segmentu znajduje się w Sopocie Górnym. Na wyższe miejsce przesuwa się również Sopot Wyścigi. W przypadku przedziału od 9-10 tys. rejon ten znajdował się na końcu listy. Jeśli chodzi o mieszkania najdroższe, aż 15 proc. apartamentów jest zlokalizowanych w Sopocie Dolnym, co oznacza, że wyprzedza on w rankingu Kamienny Potok, w którym prawie co dziesiąte mieszkanie należy do ekskluzywnej grupy „powyżej 10 tys. za m kw.”



Miejsce 2. ZAKOPANE

Na drugim miejscu znajduje się Zakopane, kolejne po Sopocie miasto – kurort. Średnia cena za m kw. wyniosła w Zakopanem w lipcu 2008 r. 10 092 zł. Na wykresie prezentującym kształtowanie się ceny, widać, że wahania w Zakopanem były od początku roku relatywnie duże w porównaniu do pozostałych miast. Miasto położone w sercu Tatr jest prawdziwą Mekką dla turystów z całej Polski. Główną przyczyną sukcesu są właśnie walory turystyczne. Zakopane ma bardzo dobrze rozbudowaną infrastrukturę nieruchomości hotelowych. Goście przyjeżdżają do Zakopanego przez cały rok, ponieważ jest ono idealnym miejscem dla entuzjastów sportów zimowych oraz turystyki górskiej. Niepowtarzalną atmosferę tworzy ponadto klimat kultury góralskiej. To wszystko wpływa na olbrzymie i stałe zainteresowanie Zakopanem. Wzmożony popyt powoduje, że deweloperzy widzą w tym mieście duży potencjał inwestycyjny. Powstają nowe inwestycje dla osób, które – podobnie jak w Sopocie – kupują apartament w Zakopanem jako swoje drugie mieszkanie. Do inwestycji, które w ostatnim czasie były realizowane pod Tatrami należą m.in. Apartamenty Olczyska oraz Jaszczurówka Bory.

Podczas analizy cen mieszkań w stolicy Tatr podstawowym problemem jest brak wyraźnego podziału administracyjnego miasta na poszczególne dzielnice. Ponieważ powierzchnia powiatu Zakopanego jest niewiele większa od powierzchni Bronowic (jednej z dzielnic Krakowa), założyć możemy, że średnia cena za m kw. w Zakopanem wystarczająco dobrze oddaje sytuację cenową dla całego miasta.

Miejsce 3. WARSZAWA

W stolicy cena za m kw. spada od początku 2008 r. Ostatecznie w lipcu wyniosła 9187 zł. Są to jednak spadki stosunkowo niewielkie – tylko 0,5 proc. w II kwartale w porównaniu do I kwartału 2008 r. Generalnie w Warszawie wahania są małe, a poziom ceny jest stabilniejszy tylko we Wrocławiu.

W Warszawie z racji jej wielkości (ponad 2 mln mieszkańców) oraz z faktu, że jest krajowym centrum biznesu, polityki i kultury, istnieje wysokie zapotrzebowanie na apartamenty. Średni poziom wynagrodzeń w Warszawie (jeden z największych w całej Polsce) jest na tyle wysoki, że wiele osób zarabia wystarczająco dużo, aby kupić i utrzymywać ekskluzywny apartament. Jak wspomniano wcześniej, głównymi nabywcami sopockich mieszkań są właśnie klienci z Warszawy.

Stolica jest prawdziwym zagłębiem wysokościowców, w których znajdują się ekskluzywne mieszkania. Wciąż przygotowywane są nowe inwestycje do realizacji. Jedną z najbardziej rozpoznawalnych jest Złota 44. Wieżowiec (prawie 200 m wysokości) powstaje w ścisłym centrum Warszawy, szacuje się, że cena m kw. będzie wynosiła około 24 tys. zł za m kw. Innymi inwestycjami, które są obecnie realizowane oraz są planowane do realizacji w niedalekiej przyszłości, są m.in.: Prosta Tower, Emilii Plater 10 oraz Pałac Młodziejowskiego.

Przeprowadzając podobną analizę jak w przypadku Sopotu, możemy ocenić, które dzielnice Warszawy mają największy odsetek mieszkań z poszczególnych przedziałów cenowych.

Największe natężenie podaży mieszkań z przedziału o 9-10 tys. zł za m kw. cechuje Mokotów – dzielnicę, w której znajduje się wiele nowo powstałych apartamentowców. To aż prawie 6 proc. więcej od Woli (dzielnica willowa), będącej w następnej w kolejności. Trzecie miejsce zajmuje Ursynów, jednak różnice procentowe od miejsca trzeciego nie są już tak wielkie jak w przypadku Mokotó – Wola. Najmniejsze zagęszczenie najdroższych lokali charakteryzuje prawobrzeże Wisły – Wawer i Targówek.



W przypadku mieszkań najdroższych najciekawiej prezentuje się sytuacja dzielnicy Śródmieście. W grupie mieszkań powyżej 10 tys. zł za m kw. zajmuje ona pierwsze miejsce. Co piąty apartament z tego segmentu jest zlokalizowany właśnie w tej części miasta. Natomiast tylko niecałe 5 proc. mieszkań z przedziału 9 – 10 tys. zł znajduje się właśnie w Śródmieściu. Kolejne miejsca w rankingu są podobne do zestawienia z niższego przedziału cenowego. Podobnie jak poprzednio, na czele znajdują się: Mokotów, Ursynów, Wola. Najmniejsze natężenie najdroższych lokali cechuje ponownie Wawer i Targówek, kolejno 0,3 i 0,7 proc.



Miejsce 4. KRAKÓW

W Krakowie średnia cena za m kw. w lipcu wyniosła 7718 zł. Podobnie jak w przypadku Warszawy cena przez ostatnie kilka miesięcy spadała, przy czym spadki były trochę większe niż w stolicy. W II kwartale cena spadła o 0,8 proc. w porównaniu do I kwartału 2008 r., w lipcu odnotowaliśmy zaś spadek o 2,5 proc.

Kraków to miasto, w którym najdroższe są oczywiście dzielnice zlokalizowane w niewielkiej odległości od Rynku Głównego. Podobnie zresztą sytuacja wygląda we Wrocławiu. Najdroższe mieszkania znajdują się albo w świetnie położonych kamienicach, albo w nowo powstających apartamentowcach, które są budowane jednak w pewnym oddaleniu od centrum miasta. Najbardziej prestiżowe jest posiadanie mieszkania w kamienicy. Najlepiej, aby była ekskluzywnie zlokalizowana – na Kazimierzu lub w Starym Mieście. Ponieważ niewiele osób może sobie na to pozwolić, pozostała część najzamożniejszej części społeczeństwa szuka lokali w nowo powstających inwestycjach. Do najpopularniejszych inwestycji należą m.in.: Villa Verona, Angel Plaza, Wiślane Tarasy czy też tworzona obecnie Rezydencja na Piasku.

Z analizy natężenia ofert wg poszczególnych przedziałów widać, że najwięcej mieszkań kosztujących od 9 do 10 tys. za m kw. znajduje się w dzielnicy Krowodrza (prawie 40 proc.). Na drugim miejscu plasuje się Prądnik Biały. Stare Miasto z udziałem prawie 9-procentowym znalazło się na miejscu trzecim.



W przedziale mieszkań najdroższych zdecydowanie dominuje Stare Miasto, głównie za sprawą wysokich cen mieszkań w kamienicach. Na drugim miejscu plasuje się Krowodrza, gdzie znajduje się co czwarte mieszkanie z najwyższego przedziału cenowego. Związane jest to z wieloma nowymi inwestycjami, które realizowane są właśnie w tym rejonie.



Miejsce 5. WROCŁAW

We Wrocławiu cena za m kw. zmieniała się nieznacznie. Ostatecznie średnia w lipcu 2008 r. wyniosła 7053 zł. Ceny we Wrocławiu są obecnie stabilne i nic nie wskazuje, aby miało się to nagle drastycznie zmienić.

W największym mieście Dolnego Śląska sytuacja wygląda trochę podobnie jak w Krakowie, głównie ze względu na historyczny charakter miasta. Tutaj również odległość od Rynku ma największy wpływ na cenę. Większość drogich mieszkań to apartamenty położone właśnie w kamienicach. Wrocław zaczął cieszyć się zainteresowaniem inwestorów trochę później niż Kraków. Nie zmienia to faktu, że wzrosty cen w latach 2005-2006 były w tym mieście równie gigantyczne jak w stolicy Małopolski.

Mówiąc o rynku mieszkań najdroższych we Wrocławiu, należy zwrócić uwagę na sztandarową inwestycję, która obecnie powstaje, czyli Sky Tower, położoną przy ulicy Powstańców Śląskich (jedna z głównych ulic miasta). Będzie to najwyższy (200 m) apartamentowiec w Polsce. Innym z oddawanych obecnie ekskluzywnych apartamentowców jest Willa Księcia Witolda. Dzielnica Stare Miasto króluje zarówno w przypadku przedziału od 9 do 10 tys. zł za m kw., jak i cechuje się największą podażą w przedziale powyżej 10 tys. zł. Ciekawie prezentuje się sprawa dzielnicy Śródmieście. Według zestawienia można zaobserwować, że tylko 6 proc. z ogółu mieszkań od 9 do 10 tys. za m kw. to mieszkania położone w Śródmieściu. Znajduje się tam natomiast prawie co piąte mieszkanie z przedziału 10 tys. i więcej.



Statystyka wskazuje, że dla przedziału powyżej 10 tys. za m kw. nie istnieje dzielnica Fabryczna oraz Psie Pole. Nie odnotowano tam bowiem żadnych ogłoszeń o takich kryteriach.

Średnia cena m2 w miastach dla poszczególnych przedziałów cenowych
Przedział cenowy	Kraków	Zakopane	Warszawa	Wrocław	Sopot
powyżej 10 tys. zł	12305	12077	12124	12278	13061
9 tys. zł - 10 tys. zł	9466	9773	9488	9519	9535

Kto tam mieszka? – profil kupującego apartament

Osobami nabywającymi apartamenty są przede wszystkim najbogatsi Polacy oraz klienci z zagranicy. Według zestawień banków wiele nabywanych mieszkań, w których cena przekracza kilkanaście tysięcy za m kw., jest kupowanych w celach mieszkaniowych, a nie spekulacyjnych. Mieszkanie w apartamencie podkreśla status społeczny oraz akcentuje prestiż jego nabywcy. Większość osób decydujących się na zakup luksusowego mieszkania to klienci tzw. private banking, który oznacza elitarny zorientowany na konkretną jednostkę program obsługi (znacznie wykraczający poza standardowy zakres usług bankowych). Podczas weryfikacji wniosków kredytowych od klientów private banking najczęściej wymagane jest zwoływanie się odpowiednich komitetów kredytowych, ponieważ kwoty często przekraczają kilka milionów złotych i zatwierdzić je musi sam zarząd.

Z naszej ankiety, którą przeprowadzaliśmy na końcu I kwartału oraz na końcu II kwartału 2008 wynika, że wzrasta liczba transakcji dla mieszkań w standardzie bardzo wysokim, co jest jedną z głównych cech charakteryzujących apartament. Na koniec I kwartału udział w sprzedaży mieszkań w najwyższym standardzie wynosił 3 proc. z całości. Trzy miesiące później sytuacja trochę się zmieniła i odsetek sprzedaży mieszkań w standardzie najwyższym wzrósł do 4 proc.



W sondzie przeprowadzonej przez portal KRN.pl zapytaliśmy użytkowników, jaką kwotę byliby w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania. Najbardziej liczna okazała się grupa wskazująca na najniższy przedział cenowy „do 200 tys. zł za m kw.”. Należy zaznaczyć, że w takiej cenie w Krakowie można w najlepszym wypadku kupić kawalerkę lub bardzo małe mieszkanie 2-pokojowe. Prawie co czwarta osoba zdecydowałaby się przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego do 350 tys. zł. Według wyników sondy najmniejsza (14 proc.) jest grupa osób, która byłaby skłonna zapłacić za mieszkanie aż 450 tys. zł. Respondenci, którzy są w stanie kupić mieszkanie za większą kwotę stanowią 16 proc. z ogółu ankietowanych, co oznacza, że jest to całkiem duża grupa. Świadczyć to może o tym, że grupa najzamożniejszych jest stosunkowo liczna i będzie wciąż zgłaszała popyt na nieruchomości luksusowe.

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak
Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik Pobierz plik PDF (1.21 MB)