Podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości we Wrocławiu w 2008 r.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do grudnia 2008 r. we Wrocławiu wyniosła aż 5294 lokali. Jest to znacznie więcej niż rok wcześniej, kiedy do użytkowania oddano zaledwie 3327 mieszkań. Z danych przedstawionych przez GUS możemy dowiedzieć się, że najwięcej mieszkań zostało oddanych w grudniu (957 lokali) oraz w lipcu (739 lokali) 2008 r.

Miesięcznie średnio oddawano do użytkowania 441 mieszkań. Mediana, czyli wartość środkowa zbioru oddawanych mieszkań, wynosiła w 2008 r. 521 mieszkań. Z naszego zestawienia widać, że kilka miesięcy jest znacznie uboższych ze względu na liczbę oddanych mieszkań. W kwietniu, czerwcu i wrześniu liczba oddanych mieszkań była niższa od mediany o około 200-250 mieszkań. Zdarzały się również miesiące, w których liczba oddanych lokali była bardzo niska – maj (66 lokali), listopad (17 lokali).



Ze względu na podobną strukturę zabudowy, Wrocław jest rynkiem często porównywanym do Krakowa. Istotną część rynku nieruchomości stanowi drogie Stare Miasto, charakteryzujące się bardzo wysokimi cenami kamienic. Wrocławska dzielnica Fabryczna może być natomiast traktowana jako analogiczna do krakowskiej Nowej Huty. Podobnej analogii nie można jednak znaleźć, porównując rozwarstwienia cenowe w dzielnicach krakowskich (Nowa Huta – Stare Miasto) i wrocławskich (Fabryczna – Stare Miasto). Trendy cenowe w obu miastach kształtowały się zupełnie inaczej. W Krakowie obserwowaliśmy kwartalne stopniowe spadki cen. Tymczasem we Wrocławiu w perspektywie rocznej sytuacja cenowa wyglądała dość stabilnie. Analizując kwartalne zmiany pomiędzy I i IV kwartałem, widzimy, że w 2008 r. ofertowa cena spadła o 0,5 proc. W ujęciu kwotowym oznacza to zmianę na poziomie 36 zł. Ostatecznie cena ustabilizowała się pod koniec roku na poziomie 7054 zł. Nie oznacza to jednak, że w ciągu całego 2008 r. cena stopniowo spadała. Najniższą cenę odnotowaliśmy w II kwartale 2008 r. Lekki wzrost w III kwartale nie oznaczał jak widać odwrócenia tendencji na wzrostową. Generalnie ceny ofertowe we Wrocławiu wahały się bez specjalnie dużej amplitudy.



Ciekawe jest porównanie kształtowania się trendów dla cen ofertowych umieszczonych w portalu KRN.pl z trendem generowanym przez ceny pochodzące z ogłoszeń prywatnych. Ogłoszenia prywatne to takie, które umieszczane są przez właścicieli nieruchomości. Dział Analiz KRN.pl przeprowadza badania na tej grupie ogłoszeń. Ogłoszenia są codziennie aktualizowane i agregowane przez program do przeglądu ofert prywatnych POP Na podstawie badania opracowanego przez Dział Analiz KRN.pl da się zauważyć, że ceny zmieniały się zdecydowanie gwałtowniej w przypadku ogłoszeń prywatnych. Z wykresu można wywnioskować, że ceny ofertowe umieszczane przez biura pośrednictwa są średnio o 2-3 proc. wyższe niż w przypadku ogłoszeń oferowanych bezpośrednio przez prywatnych właścicieli. Widać również, że inaczej niż w przypadku cen ofertowych kształtuje się linia trendu dla ofert prywatnych.



Aby lepiej przedstawić, w jaki sposób ceny ofertowe zmieniały się w ciągu roku, należy sprawdzić, jak sytuacja wyglądała w poszczególnych dzielnicach. W tym celu porównaliśmy średnie ceny w pierwszym i ostatnim miesiącu 2008 r. Jak widać, w niektórych dzielnicach wysokość ceny zmieniła się diametralnie. W przypadku dzielnicy Stare Miasto ceny spadły praktycznie o 1/4. Wysoki spadek odnotowaliśmy również w dzielnicy Śródmieście, gdzie spadek wyniósł nieco ponad 10 proc. Znacznie mniejsze zmiany i wahania obserwowaliśmy w pozostałych częściach miasta. W dzielnicach: Krzyki, Fabryczna, Psie Pole spadki cen nie były większe niż 5 proc.



Największą grupę mieszkań oferowanych do sprzedaży stanowią we Wrocławiu mieszkania 2-pokojowe. Jest to 39 proc. spośród wszystkich oferowanych do sprzedaży ogłoszeń. Mieszkań 3-pokojowych oferowanych jest tylko o 1 proc. mniej. Łącznie lokale 2 i 3-pokojowe stanowią prawie 80 proc. wszystkich ogłoszeń pojawiających się w ciągu całego 2008 r. Najtrudniej znaleźć we Wrocławiu mieszkanie 1-pokojowe. Z naszego badania wynika, że tylko co 10 oferowane mieszkanie jest kawalerką. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku mieszkań największych – 4-pokojowych i większych. Jedynie 12 proc. ogłoszeń stanowią lokale z tego segmentu.



Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak