Prognoza sytuacji na krakowskim rynku nieruchomości w III kwartale 2008 r.

Wprowadzenie

Zgodnie z podsumowaniem sytuacji rynkowej, od kwietnia do czerwca ceny mieszkań w Krakowie utrzymały się na niemal tym samym poziomie, z lekką tendencję wzrostową. Był to wzrost na tyle niewielki, że trudno uznać, aby stanowił on trwałą tendencję. Przede wszystkim wzrosły ceny mieszkań większych. Najsilniejszy wzrost można było odnotować w grupie mieszkań 3-pokojowych (ponad 4 proc. w porównaniu do I kwartału). Średnia kwartalna cena dla Krakowa wyniosła w II kwartale 7192 zł za m kw. Oznacza to, że dynamika wzrostu wyniosła 0,9 proc. Analiza, według której, wzrosty cen dotyczą przede wszystkim mieszkań o większej powierzchni, zlokalizowanych w lepiej usytuowanych dzielnicach, świadczy o tym, że jeżeli nawet można mówić w Krakowie o początkach trendu wzrostowego, to na pewno jest on bardzo nierównomierny.

W ostatniej prognozie zwracaliśmy uwagę, że w 2007 i 2008 r. większość specjalistów rynku nieruchomości mówiła o nieuchronnej stabilizacji. Tylko niewielka część osób z branży, w tym również pośredników, twierdziła, że na rynku nieruchomości może powrócić trend wzrostowy. Tym ostrożniej należy więc podchodzić do wyników badania przeprowadzonego po II kwartale 2008 r.



W III kwartale 2008 r. obrót będzie średni – aż 40 proc. wszystkich ankietowanych pośredników odpowiedziało w taki sposób. Pozostałe 60 proc. to głosy osób z grupy twierdzącej, że sytuacja na rynku będzie dobra oraz z grupy uważającej, że sytuacja będzie jednoznacznie zła. Każda z tych grup to około 30 proc. ogółu ankietowanych. Należy zauważyć, że nikt nie odpowiedział, iż letnie miesiące 2008 r. będą bardzo dobrym okresem dla rynku nieruchomości. Pośrednicy wciąż zachowują umiarkowane stanowisko wobec sytuacji na rynku. Obecny rok nie jest dla nich wymarzonym czasem na handel nieruchomościami, ale cały czas starają się dopasowywać do zamieniającej się sytuacji.

Oczywiste jest również, że cześć biur nieruchomości będzie musiało zakończyć lub zawiesić swoją działalność. Szacuje się, że w Krakowie w najlepszym okresie działało ok. 250-300 biur nieruchomości. Wszelkie znaki wskazują na to, że już kilkadziesiąt biur zawiesiło swoją działalność na okres letni i prawdopodobnie większość z nich nie powróci jesienią na rynek. Nie oznacza to – rzecz jasna – fali bankructw, a jedynie normalny proces (nota bene byliśmy już świadkami podobnej sytuacji kilka lat wcześniej) dostosowywania się do zmniejszonego popytu. Przypuszczamy, że liczba biur działających w stolicy Małopolski spadnie do ok. 130-150.

Ceny mieszkań w Krakowie

Podczas badania wyników ankiety rzuca się w oczy, że żaden z pośredników nie zakłada wzrostów cen nieruchomości w III kwartale. Jest to ciekawe, gdy skonfrontujemy te opinie z ostatnimi wynikami podsumowania II kwartału, świadczącymi o lekkim wzroście spowodowanym przede wszystkim wahaniami w grupie mieszkań 3-pokojowych i 4-pokojowych. Większość (52 proc.) ankietowanych uważa, że ceny nieruchomości mieszkaniowych utrzymają się na tym samym poziomie. Prawie tak samo liczna grupa twierdzi, że ceny spadną. Wzrost cen odnotowany przez KRN.pl jest na tyle niewielki, że praktycznie niedostrzegalny dla rynku. Pośrednicy z pewnością nie są w stanie odczuć takich różnic w kontekście codziennej pracy.



Ceny krakowskich domów i działek

W porównaniu z poprzednimi wynikami zmniejszyła się grupa pośredników, którzy uważają, że domy będą drożeć. Wynika to zapewne z doświadczeń ostatnich miesięcy, kiedy mimo wielu prognoz mówiących o znacznych wzrostach cen działek i domów, zmiany nie okazały się znaczące. W poprzednich edycjach naszego raportu zwracaliśmy wielokrotnie uwagę, że obecnie wiele osób wybierze kupno domu lub działki jako alternatywę do zakupu drogiego mieszkania.

Obecnie przeważająca grupa respondentów twierdzi, że ceny domów spadną. Liczna jest również grupa pośredników, którzy sądzą, że ceny domów praktycznie nie zmienią się i pozostaną na tym samym poziomie. Odwrotnie rysują się proporcje dla ankiety, w której pytaliśmy o działki. Tutaj przeważają nieznacznie zwolennicy tezy, że ceny działek utrzymają się na tym samym poziomie. Znacznie mniej pośredników zakłada wzrosty cen działek.

Analizując wyniki ankiet przeprowadzonych w ciągu ostatnich dwóch kwartałów, można zauważyć, że spada liczba zwolenników tezy, że ceny działek będą diametralnie wzrastać w nadchodzących miesiącach. Już w poprzednim kwartale widać było, że zmienia się proporcja w porównaniu do przewidywań na I kwartał, kiedy przekonanie o trendzie wzrostowym było zdecydowanie największe. Obecnie we wzrosty cen działek wierzy około 7 proc. z ogólnej liczby respondentów.

Według pośredników obecnie najbardziej opłaca się zakup domu. Właśnie dla domów największa grupa ankietowanych zakłada wzrosty. Porównując wyniki ankiety dotyczące kolejno mieszkań, działek i domów widać, że najbardziej opłaca się właśnie inwestycja w już wybudowany dom.

Analiza preferencji użytkowników portalu KRN.pl pokazuje, że wciąż większość osób (58 proc.) uważa, że budowa domu jest tańszym rozwiązaniem niż zakup mieszkania. Taki sposób rozumowania jest zgodny z tym, co twierdzą pośrednicy, którzy uznają zakup domu za najlepszą inwestycję. Tylko 12 proc. użytkowników KRN.pl, którzy wzięli udział w sondzie, sądziło, że nie ma znaczącej różnicy w cenie zakupu mieszkania oraz w cenie budowy domu.

Preferencje klientów na krakowskim rynku nieruchomości w 2008 r. – prognoza na III kwartał

Standardowo KRN.pl zawsze interesuje się przewidywaniami dotyczącymi koniunktury i wysokości obrotu na rynku. Oprócz prognozowania trendów cenowych w każdej ankiecie pośrednicy odpowiadają na pytania dotyczące preferencji swoich klientów. Podobnie jak w poprzednich edycjach raportu z krakowskiego rynku nieruchomości, ankietowani odpowiadali, jakiego rodzaju lokale, ze względu na standard oraz położenie, będą się cieszyły największą popularnością wśród kupujących oraz jakiego rodzaju nieruchomości będą najchętniej kupowane.

Standard wykończenia – podzielone opinie pośredników

Zaskakujące wydają się wyniki ankiety dotyczące standardu wykończenia, jaki będzie cieszył się największym zainteresowaniem. Wyniki ostatniej ankiety przeprowadzonej na koniec I kwartału, gdzie zadane było to samo pytanie „Jakie mieszkania ze względu na standard wykończenia będą sprzedawały się najlepiej?” pokazywały, że najczęstszą odpowiedzią były „mieszkania w standardzie niskim”. Na drugim miejscu znalazły się wówczas „mieszkania w standardzie średnim”. Na podstawie analizy wyników najnowszej ankiety, widać, że układ sił się wyrównał. Połowa pośredników uważa, że najlepiej sprzedawać się będą mieszkania w standardzie średnim i niskim, druga połowa twierdzi, że przeciwnie – to właśnie obrót w segmencie mieszkań w standardzie wysokim (41 proc. ankietowanych) i bardzo wysokim będzie odnotowywać największe ożywienie.

Najbardziej popularne dzielnice w mieście – Krowodrza nie do zdetronizowania

Podstawowym czynnikiem warunkującym cenę nieruchomości jest lokalizacja nieruchomości. Tak jak w poprzednich edycjach pośrednicy nieruchomości zostali poproszeni o wskazanie dzielnic, które w ich opinii będą charakteryzowały się największym ożywieniem obrotu. Standardowo wśród pierwszych dwóch wskazanych dzielnic znalazły się Krowodrza i Bronowice. Identycznie ranking rozpoczynał się dla badania przeprowadzonego po I kwartale. Wówczas również Bronowice zajęły drugie miejsce, wyprzedzając tym samym Stare Miasto. W najnowszej ankiecie na trzecim miejscu uplasowało się Podgórze. Charakterystyczne, że część dzielnic przede wszystkim tych najtańszych, została w ogóle zignorowana przez ankietowanych. Żaden z pośredników nie przewiduje znaczącego obrotu w dzielnicach takich jak Wzgórza Krzesławickie, Podgórze Duchackie, Mistrzejowice, Bieńczyce. W pewnym sensie krystalizuje to sytuację na rynku nieruchomości w Krakowie. Widać, że osoby poszukujące mieszkań zdeterminowane są do znalezienia odpowiedniej oferty w konkretnych dzielnicach. Zainteresowanie mieszkaniami skupia się na kilku obszarach miasta, które klienci uznają za najlepsze miejsce do zamieszkania, odrzucając tym samym część rejonów miasta, mimo atrakcyjniejszej oferty cenowej.

Największy obrót w segmencie mieszkań 2-pokojowych

Przeważająca część ankietowanych pośredników twierdzi, że w najbliższym kwartale sprzedawać się będą przede wszystkim mieszkania 2-pokojowe. Aż 42 proc. ankietowanych uważa, że właśnie w tym segmencie odnotowany będzie największy obrót. Na kolejnych miejscach, podobnie jak w poprzednim badaniu, znajdują się domy jednorodzinne oraz działki. Zdecydowanie najmniejszym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania 4-pokojowe, 3-pokojowe oraz domy o zabudowie szeregowej i bliźniaczej.





Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik