Na przełomie 2007 i 2008 roku większość specjalistów rynku nieruchomości mówiła o nieuchronnej stabilizacji. Również większość pośredników rynku nieruchomości przewidywała utrzymanie się poziomu cen lub ich ewentualny lekki spadek.

Wprowadzenie

Ceny nieruchomości w Krakowie w I kwartale 2008 roku wykazywały tendencję spadkową. Średnia cena dla Krakowa zmniejszyła się w ciągu całego I kwartału o 1,3 proc., przy czym zauważalną różnicę widać dopiero przy porównaniu cen lutowych z cenami marcowymi. Na przełomie 2007 i 2008 roku większość specjalistów rynku nieruchomości mówiła o nieuchronnej stabilizacji. Również pośrednicy rynku nieruchomości przewidywali w znakomitej większości utrzymanie się poziomu cen lub ich ewentualny lekki spadek. Tylko nieliczni twierdzili, że na rynku nieruchomości może powrócić trend wzrostowy.

Z opracowania, jakim było podsumowanie I kwartału 2008 roku, widać, że bardzo dobrze sprawdza się metoda przewidywania tendencji rynkowych poprzez ankietowanie pośredników nieruchomości. Posiadają oni najpełniejszą informację o sytuacji na rynku dzięki utrzymywaniu stałego kontaktu z klientem oraz z innymi podmiotami funkcjonującymi w branży nieruchomości. Ankietowanie profesjonalistów z branży jest również niezwykle pomocne przy określaniu aktualnych preferencji klientów na rynku nieruchomości.

Portal KRN.pl przeprowadził już po raz kolejny ankietę (na grupie 50 małopolskich pośredników w obrocie nieruchomościami), która zawierała szereg pytań o przyszłe kształtowanie się sytuacji na rynku nieruchomości. Tym razem pytania dotyczyły II kwartału 2008 roku.

Pytania odnosiły się przede wszystkim do koniunktury, tendencji cenowych, kwestii dotyczących preferowanego standardu mieszkań. Oprócz tego portal KRN.pl interesowało również, w jakich dzielnicach pośrednicy przewidują największą sprzedaż oraz jakiego rodzaju nieruchomości będą cieszyły się popularnością.

Nadchodzący kwartał pośrednicy oceniają raczej dobrze. Aż 50 proc. ankietowanych jest zdania, że obrót w II kwartale 2008 roku będzie zadowalający. Jest to zdecydowanie bardziej optymistyczne podejście niż podczas poprzedniego badania, kiedy tylko co trzeci pośrednik uważał, że obrót w I kwartale 2008 roku będzie dobry. Optymizm wynika prawdopodobnie z faktu, że spowolnienie i stabilizacja cenowa na rynku wpływa pozytywnie na ożywienie w obrocie. Aż 32 proc. respondentów uznaje poprzedni kwartał za dobry lub bardzo dobry, co świadczy o tym, że klienci po fazie wyczekiwania decydują się podejmować decyzje o zakupie. Niewielkie spadki cen są również dobrym argumentem dla pośredników. 12 proc. ankietowanych przewiduje, że koniunktura w nadchodzącym kwartale będzie słaba, a trochę ponad 1/3 z umiarkowanym optymizmem patrzy na sytuację rynkową i przewiduje średnie obroty.



Ceny mieszkań w Krakowie

Z analizy wyników ankiety wynika, że pośrednicy są wciąż przekonani o możliwości dalszych spadków cen mieszkań. Tylko niewielki odsetek twierdzi, że ceny mogą wzrosnąć (8 proc.). Nadal najbardziej liczne są dwie grupy – zwolenników utrzymania się cen na tym samym poziomie (51 proc.) oraz grupa opowiadająca się za spadkami (41 proc.). Przekonanie pośredników wynika prawdopodobnie z obserwacji rynku pierwotnego, na którym wciąż wydłuża się okres oczekiwania na klienta. Utrzymująca się stagnacja na rynku pierwotnym może w kolejnych miesiącach przełożyć się bezpośrednio na sytuację na rynku wtórnym. Biorąc jednak pod uwagę, że obserwujemy przeciętnie przede wszystkim obrót nieruchomościami w standardzie średnim oraz wysokim, można założyć, że to właśnie przede wszystkim o tej grupie lokali mówią w ankiecie pośrednicy.



Ceny krakowskich domów i działek

W poprzednim opracowaniu wysunęliśmy tezę, że wysoki poziom cen mieszkań zaczął zmuszać potencjalnych klientów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Takiego typu działaniem miałby być zakup domu za miastem lub kupno działki i budowa domu według własnego projektu.

Przeważająca liczba ankietowanych pośredników twierdzi, że ceny domów utrzymają się w II kwartale 2008 roku na takim samym poziomie. Stosunkowo duża grupa (15 proc.) uważa jednak, że domy zdrożeją. Co czwarty pośrednik przewiduje spadki w tym segmencie nieruchomości. Bardzo duża grupa ankietowanych stwierdzających, że poziom cen domów jest stabilny lub wykazuje nawet tendencje wzrostowe, dobitnie świadczy o tym, że zakup domu za miastem jest obecnie intratną inwestycją.

Początek roku był okresem, gdzie zaobserwować można było szczególnie duże natężenie zainteresowanych zakupem projektów domów. Stwierdzają to bezpośrednio specjaliści z portalu e-projektydomow.pl.

W przypadku działek sytuacja prezentuje się szczególnie ciekawie. Bardzo duża grupa respondentów jest przekonana, że ceny działek będą wzrastać w nadchodzących miesiącach. Proporcje są jednak nieco inne w porównaniu do przewidywań na I kwartał. Wówczas przekonanie o nadchodzącym trendzie wzrostowym było jeszcze większe. Ponad połowa ankietowanych uważa, że ceny działek utrzymają się na tym samym poziomie, a marginalna wydaje się grupa osób sądzących, że jest szansa na spadek cen gruntów w nadchodzącym okresie.




Przeprowadzona na początku roku przez portal KRN.pl sonda wśród użytkowników portalu potwierdziła, że spośród osób noszących się z zamiarem zainwestowania we własne lokum, aż ponad 48 proc. zdecydowałoby się na zakup domu za miastem. W ostatnich latach Polacy coraz częściej decydowali się na zakup działki, budowę domu na wsi lub w niewielkich miejscowościach przede wszystkim z uwagi na korzystne warunki cenowe. To systematyczne zwiększanie się popytu może teraz przejawiać się dalszym wzrostem cen.

Preferencje klientów na krakowskim rynku nieruchomości w 2008 roku

Obok pytań o koniunkturę, obrót na rynku, trendy cenowe w ankiecie KRN.pl pośrednicy musieli zmierzyć się z kwestiami dotyczącymi preferencji i zainteresowań swoich klientów. Interesowało nas przede wszystkim, jakiego rodzaju lokale ze względu na standard czy położenie będą się cieszyły największą popularnością wśród kupujących oraz jakiego rodzaju nieruchomości będą najchętniej kupowane.

Standard wykończenia – spada zainteresowanie luksusem

Analiza wyników wskazuje, że najlepiej będą sprzedawały się mieszkania w standardzie średnim (twierdzi tak ponad połowa respondentów). Ponad 30 proc. uważa natomiast, że największą popularnością będą się cieszyły mieszkania w niskim standardzie. Jest to znacznie więcej niż w ankiecie przeprowadzanej na początku I kwartału. Wynika z tego, że wzrasta zainteresowanie lokalami w gorszym standardzie. Warto zauważyć, że żaden z pośredników nie wskazał mieszkań w standardzie bardzo wysokim, podczas gdy w poprzednim badaniu aż 14 proc. przewidywało zainteresowanie ekskluzywnymi apartamentami. Taka sytuacja jest spowodowana przede wszystkim tym, że obserwowane ostatnio spadki cen spowodowały, że mieszkania w gorszym standardzie dotarły najszybciej do pułapu finansowego możliwego do osiągnięcia przez przeciętnego klienta. Mieszkania droższe są nadal poza zasięgiem cenowym.



Najbardziej popularne dzielnice w mieście – Krowodrza wciąż nr 1

Najważniejszą cechą determinującą cenę nieruchomości jest lokalizacja, w jjakiej nieruchomość jest położona. W ankiecie pośrednicy nieruchomości wskazywali dzielnice, które w ich opinii będą charakteryzowały się największym ożywieniem. I tak też wśród pierwszych trzech wskazanych dzielnic znalazły się: Krowodrza, Bronowice, Dębniki. Należy przypomnieć, że prognoza na I kwartał wskazywała na: Krowodrzę, Stare Miasto, Bronowice. Fakt, że Stare Miasto znalazło się obecnie dopiero na 9 miejscu (co 10 pośrednik zakłada, że tam będzie największy popyt na nieruchomości) potwierdza tezę o spadku zainteresowania lokalami o bardzo wysokim standardzie, do których można z pewnością zaliczyć apartamenty w drogich kamienicach. Wysokie miejsce zajmuje również dzielnica Bronowice, która sąsiaduje z dzielnicą Krowodrza. Ten rejon miasta już kolejne miesiące cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze strony klientów – zazwyczaj tych zamożniejszych, ponieważ dzielnice te znajdują się w grupie pięciu najdroższych dzielnic Krakowa. Najmniejszy popyt pośrednicy przewidują w Bieńczycach oraz Wzgórzach Krzesławickich. W opinii pośredników jest to najmniej popularna część miasta.



Sprzedawać się będą domy, działki, mieszkania 2-pokojowe

Pośrednicy największy popyt przewidują na domy jednorodzinne wolnostojące, działki oraz lokale mieszkalne 2-pokojowe. Za każdym z tych rodzajów opowiada się od 42 proc. do 46 proc. ankietowanych. Oznacza to, że zmieniła się kolejność z poprzedniego badania, gdzie działki znajdowały się na pierwszym miejscu w rankingu największego ożywienia.



Opracowanie merytoryczne: Filip Jurczak, Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik