Podsumowanie II kwartału 2008 r. na krakowskim rynku nieruchomości

Wprowadzenie

Mamy przyjemność zaprezentować Państwu „Raport z krakowskiego rynku nieruchomości w II kwartale 2008 r.” wraz z przewidywaniami na III kwartał 2008 r. Jest to już kolejny z serii raportów z rynku nieruchomości opracowany przez zespół portalu KRN.pl.

Całość danych liczbowych przedstawionych w niniejszym raporcie opiera się na analizie ofert prezentowanych w portalu KRN.pl w miesiącach kwiecień-czerwiec 2008 r. Odnotowaliśmy 12429 unikalnych, pierwszy raz oferowanych do sprzedaży, nieruchomości z ryku wtórnego. Tym samym podstawę do określenia średniej ceny mieszkań w danym miesiącu stanowiły tylko nowo oferowane nieruchomości, a nie wszystkie, które w danym miesiącu były wystawione na sprzedaż.

Krakowski rynek nieruchomości w II kwartale 2008 r.

Średnia kwartalna cena dla miasta Krakowa wyniosła dla II kwartału 2008 r. 7912 zł. Warto zwrócić uwagę, że zmiany ceny w maju i czerwcu nie były tak gwałtowne jak pomiędzy kwietniem i majem. Delikatny wzrost ceny oferowanych mieszkań może wynikać z faktu, że na rynku zaczyna brakować atrakcyjnych ofert mieszkań właśnie z rynku wtórnego. Dogłębna analiza cen w Krakowie pokazuje, że tak naprawdę największy wpływ na średnią kwartalną miały mieszkania większe, ponieważ to wzrost cen mieszkań 3-pokojowych okazał się najsilniejszy – ponad 4 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Obserwując zmiany ceny w ciągu poprzednich dwóch kwartałów, można było zauważyć spadki cen oferowanych mieszkań nie tylko na rynku pierwotnym, ale również na wtórnym. Widoczne spadki cen są aktualnie domeną charakterystyczną przede wszystkim dla rynku pierwotnego. Inwestorzy i deweloperzy prześcigają się w sposobach przyciągnięcia klienta, oferując różnego rodzaju promocje, co powoduje, że rynek pierwotny jest obecnie rynkiem klienta.

Rynek wtórny zawsze był konkurencyjny w porównaniu do rynku pierwotnego, ze względu na brak konieczności poniesienia dodatkowych nakładów na wykończenie mieszkania. Zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera to olbrzymie wydatki, które są poniekąd ukryte podczas zawierania samej transakcji zakupu i pojawiają się dopiero w chwili, kiedy nabywca zaczyna ponosić koszty związane z wyposażeniem i wykończeniem lokalu. Dogłębna analiza cen w Krakowie pokazuje, że tak naprawdę największy wpływ na średnią kwartalną miały mieszkania większe, ponieważ to wzrost cen mieszkań 3-pokojowych okazał się najsilniejszy – ponad 4 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Z całą pewnością można natomiast stwierdzić, że rynek wciąż znajduje się w fazie stabilizacji. Wzrost odnotowany w Krakowie w II kwartale niekoniecznie świadczyć może o trwałym odwróceniu trendu. Trzeba jednak zauważyć, że prognozy analityków i specjalistów rynku nieruchomości z końca 2007 r. zwiastowały powrót wzrostów cen mieszkań w długim okresie. Zdecydowanie lepszym i dokładniejszym barometrem jest analiza cen w kwartałach. Portal KRN.pl przygotował raport porównujący kwartały od IV 2007 r. do II 2008 r. Ta długookresowa analiza wskazuje, że ceny w Krakowie wciąż wykazują tendencję spadkową.

Zaporowe ceny nieruchomości, spowodowane olbrzymimi wzrostami z lat ubiegłych, doprowadziły do sytuacji, w której wiele osób zwlekało z decyzją o zakupie. Niewykluczone, że obecnie spora grupa uzna, że korekta cenowa minęła i nie ma szansy na większe obniżki. Tym samym ci, którzy dotychczas oczekiwali na diametralne spadki, mogą decydować się na zakup. Należy przy tym zaznaczyć, że taka analiza może dotyczyć przede wszystkim sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości. Ceny na rynku pierwotnym wciąż spadają, a wysiłki biur sprzedaży w firmach deweloperskich, zajmujących się budownictwem mieszkaniowym, potwierdzają dobitnie, że pozyskać klienta jest znacznie trudniej niż kilka miesięcy temu.



Ceny mieszkań a liczba pokoi

W II kwartale 2008 r. ceny praktycznie utrzymywały się na tym samym poziomie w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 2-pokojowych. W przypadku mieszkań 3-pokojowych zauważyć można było stosunkowo duży wzrost, dla mieszkań 4-pokojowych wahania były zaś niewielkie z lekką tendencją wzrostową.

1-pokojowe



Ceny mieszkań 1-pokojowych spadły o około 0,2 proc. w ciągu całego II kwartału 2008 r. Mieszkania 1-pokojowe stanowiły w I kwartale 2008 r. 21 proc. wszystkich ogłoszeń. Oznacza to, że udział ofert mieszkań 1-pokojowych wzrósł o 6 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Charakterystyczne są wahania w ciągu całego kwartału. Cena najpierw spadła w maju o około 0,8 proc., po to, by następnie wzrosnąć o 0,4 proc. w czerwcu. Średnia kwartalna cena mieszkania 1-pokojowego wynosiła w tym okresie 7979 zł.

Spadek o 0,4 proc. (IV-VI 2008 r.)

2-pokojowe

Tak jak w przypadku mieszkań 1-pojowych, również lokale 2-pokojowe odnotowały spadek w II kwartale 2008 r. Za mieszkanie 2-pokojowe trzeba było w tym okresie zapłacić średnio 7796 zł. Lokale 2-pokojowe stanowiły zdecydowanie największą grupę z całej bazy unikalnych ogłoszeń oferowanych na portalu KRN.pl – aż 42 proc. Obecnie jest to udział w wysokości 17 proc. Średnia dynamika spadków w ciągu całego kwartału wyniosła 0,2 proc.



Spadek o 0,2 proc. (IV-VI 2008 r.)

3-pokojowe



Odmiennie niż w przypadku mieszkań mniejszych, ceny lokali 3-pokojowych zdecydowanie wzrosły. Warto zwrócić uwagę na to, że w I kwartale ceny lokali z tego segmentu również zachowywały się nietypowo. W tamtym okresie ceny praktycznie nie zmieniły się, ale wykazywały lekką tendencję wzrostową na poziomie 0,3 proc. Obecnie wzrost był znacznie silniejszy i średnia cena zwiększyła się o ponad 4 proc. Doświadczenie pokazuje, że wahania w przypadku mieszkań 3-pokojowych są zdecydowanie najgwałtowniejsze. Średnia kwartalna cena dla mieszkań 3-pokojowych wyniosła w II kwartale 2008 r. 7832 zł.

Wzrost o 4,3 proc. (IV-VI 2008 r.)

4-pokojowe i większe

Średnia kwartalna mieszkań 4-pokojowych i większych wyniosła w II kwartale 2008 r. 7851 zł. Najbardziej charakterystyczne w II kwartale dla lokali z tej grupy jest to, że stanowiły one przeważającą większość wszystkich analizowanych ofert. Dynamika zmian ceny w przypadku mieszkań 4-pokojowych wskazuje na umiarkowany wzrost. Analiza cen mieszkań ze względu na liczbę pokoi zdecydowanie wskazuje na to, że wzrastają ceny mieszkań większych.



Wzrost o 0,2 proc. (IV-VI 2008 r.)

Ceny mieszkań a położenie

Oczywiście, nie można zapominać, że przez cały czas najważniejszym atrybutem nieruchomości jest lokalizacja. Analiza liczby pokoi jest jednak w II kwartale bardzo istotna, ponieważ wskazuje na to, że mieszkania większe mają zdecydowany wpływ na zahamowanie trendu spadkowego w Krakowie. Zróżnicowanie cenowe pomiędzy najdroższą dzielnicą w Krakowie a dzielnicą najtańszą wyniosło 5841 zł. Oznacza to, że dysponując taką samą kwotą możemy kupić albo dwa mieszkania w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie lub w Nowej Hucie, albo jedno mieszkanie na Starym Mieście (przy założeniu podobnego standardu i metrażu). Dowodzi to, że dysproporcje w cenach wciąż są jeszcze bardzo duże. Jakkolwiek cenowy ranking dla Krakowa nie zmienia się diametralnie, to należy mieć na uwadze, że do grupy dzielnic najdroższych dołączyły Grzegórzki. Średnia cena m kw. wyniosła tam 8552 zł. Najdroższymi dzielnicami niezmiennie pozostają Stare Miasto oraz Zwierzyniec. Najtańsze zaś to: Wzgórza Krzesławickie, Nowa Huta i Bieńczyce.