Analiza zmian w sposobie obliczania podatku od zbycia nieruchomości na przestrzeni ostatnich lat.

Sposób rozliczania podatku od zbycia nieruchomości jest ściśle uzależniony od daty jej nabycia lub wybudowania. Jest to związane z wprowadzonymi zmianami w przepisach do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które weszły w życie kolejno 1 stycznia 2007 r. i 1 stycznia 2009 r. Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że podatek naliczany jest tylko w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego) od chwili wybudowania lub nabycia nieruchomości. Warunkiem naliczenia podatku od zbycia nieruchomości jest uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Oprócz tego odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku nieruchomości, które zostały nabyte lub wybudowane do 31 grudnia 2006 r.:

•   podstawą opodatkowania jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. i praw majątkowych;
•  stawka podatku wynosi 10 proc.;
•  podstawa opodatkowania może zostać obniżona o wysokość kosztów poniesionych przez podatnika, w związku z transakcją np. taksa notarialna;
• podatek musi zostać uiszczony w ciągu 14 dni od daty odpłatnego zbycia, środki z tytułu podatku muszą zostać przelane przez podatnika na konto urzędu skarbowego właściwego do jego miejsca zamieszkania;
• podatnik ma możliwość skorzystania  z ulgi mieszkaniowej, jeżeli planuje wydatki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości. Od podatku zwolniony będzie w momencie, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części w jakiej przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe. Podatki musi jednak w ciągu 14 dni zgłosić oświadczenie o tym, że przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe prze upływem 2 lat.

Przykład:

Pani X kupiła 10 grudnia 2006 r. mieszkanie za 300 tys. zł. Następnie sprzedała mieszkanie 10 stycznia 2011 r. Pani X złożyła oświadczenie o tym, że zamierza przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe. Jeżeli po upływie 2 lat okazałoby się, że na cele mieszkaniowe wydała np. 280 tys. zł. to tym samym opodatkowaniu podlegałoby pozostałe 20 tys. zł. Aby uniknąć opodatkowania powinna do 10 stycznia 2013 r. przeznaczyć na cele mieszkaniowe uzyskane ze sprzedaży 300 tys. zł

W przypadku nieruchomości. które zostały nabyte lub wybudowane od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.:

• podstawą opodatkowania jest dochód ze zbycia nieruchomości, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o udokumentowane koszty uzyskania nabycia lub wybudowania nieruchomości. Istnieje możliwość powiększenia kosztów o nakłady, które podniosły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Wysokość kosztów uzyskania przychodu może w części powiększyć również zapłacony podatek od spadków i darowizn (o ile w wyniku spadku lub darowizny doszło do nabycia nieruchomości);
• stawka podatku wynosi 19 proc.;
•  podatek musi zostać uiszczony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• jeżeli podatnik był zameldowany w zbywanym lokalu mieszkalnym na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, wówczas może skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej i zostać zwolnionym z konieczności zapłacenia podatku. W tym celu musi złożyć oświadczenie o tym, że spełnia warunki do skorzystania z ulgi w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy.

Przykład :

Pan X kupił mieszkanie w lutym 2007 r., za cenę 300 tys. zł i zdecydował się go sprzedać dwa lata później. za kwotę 320 tys. zł. Opodatkowaniu podlega więc pozostałe 20 tys. dochodu ze sprzedaży. Ponieważ był zameldowany w lokalu przez ponad 12 miesięcy, złożył oświadczenie o spełnieniu kryteriów dotyczących uzyskania ulgi meldunkowej z prośbą o zwolnienie z konieczności zapłaty podatku.

W przypadku nieruchomości. które zostały nabyte lub wybudowane od 1 stycznia 2009 r.:

• podstawą opodatkowania jest dochód ze zbycia nieruchomości, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o udokumentowane koszty uzyskania nabycia lub wybudowania nieruchomości. Istnieje możliwość powiększenia kosztów o nakłady, które podniosły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Wysokość kosztów uzyskania przychodu może w części powiększyć również zapłacony podatek od spadków i darowizn (o ile w wyniku spadku lub darowizny doszło do nabycia nieruchomości);
•  stawka podatku wynosi 19 proc.;
• podatek musi zostać uiszczony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Z opodatkowania zwolniony jest dochód obliczany ze wzoru: (Dochód x Wydatki na cele mieszkaniowe) / Przychów z odpłatnego zbycia. Przychód z odpłatnego zbycia musi być wydatkowy na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty sprzedaży. Wydatkami na cele mieszkaniowe zalicza się wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami.

Przykład:

Pan X kupił w lutym 2009 r. mieszkanie za kwotę 300 tys. zł. W roku 2011 sprzedał mieszkanie za kwotę 400 tys. zł Dochód uzyskany z odpłatnego zbycia wyniósł więc 100 tys. zł. Jednocześnie w ciągu kolejnych dwóch lat poniósł wydatki na cele mieszkaniowe w wysokości 350 tys. zł

Dochód zwolniony z opodatkowania obliczony ze wzoru:

(100 tys. zł x 350 tys. zł) / 400 tys. zł = 87,5 tys. zł

Do opodatkowania:

100 tys. zł – 87,5 tys. zł = 12,5 tys. zł