W ciągu całego 2008 r. odnotowywaliśmy w Krakowie ciągłe spadki ofertowych cen nieruchomości. Przez długi czas zakup mieszkania w największym małopolskim mieście kojarzył się z mądrym posunięciem inwestycyjnym.

W ciągu całego 2008 r. odnotowywaliśmy w Krakowie ciągłe spadki ofertowych cen nieruchomości. Przez długi czas zakup mieszkania w największym małopolskim mieście kojarzył się z mądrym posunięciem inwestycyjnym. Korzyść z zakupu mieszkania – poza zyskiem z wynajmu – wiązała się również z uzasadnionym oczekiwaniem na wzrost wartości nieruchomości. Należy jednak zastanowić się, czy inwestycja w zakup mieszkania z myślą o jego późniejszym wynajmowaniu w obliczu niepewnej sytuacji na rynku nieruchomości jest opłacalna.

Dział analiz KRN.pl przeprowadził niedawno badanie, na podstawie którego zostały ze sobą zestawione największe polskie miasta. Porównane zostały: Kraków, Wrocław, Warszawa, Poznań, Gdańsk oraz Katowice. Wynik analizy pokazał, że zdecydowanie najlepszy stosunek poziomu wynagrodzeń do cen nieruchomości oraz wynajmu jest w Katowicach. Kraków, razem z Gdańskiem, wypadł w tym zestawieniu najsłabiej. Okazało się, że przeciętny mieszkaniec Krakowa może za średnią pensję netto kupić tylko 0,3 m kw. powierzchni mieszkalnej i jest w stanie pokryć (procentowo) najmniejszą część raty kredytu. Wysokie ceny nieruchomości w Krakowie są nieproporcjonalnie wyższe w porównaniu do wysokich stawek za wynajem. W ciągu ostatnich czterech kwartałów ceny wynajmu zmieniały się w odmienny sposób do cen m kw. W opracowaniu przygotowanym przez KRN.pl (wykres 1) analizowano zmiany dla mieszkań 2-pokojowych, które stanowią połowę wszystkich ogłoszeń dostępnych na rynku. W okresie od II kw. 2008 r. do IV kw. 2008 r. obserwowaliśmy stały wzrost cen wynajmu. Na wykresie widać, że ceny wynajmu zaczęły spadać dopiero w I kwartale 2009 r. Ostatecznie poziom stawek za wynajem znalazł się w ostatnio analizowanym kwartale na poziomie niższym niż w II kwartale 2008 r. Aby lepiej zilustrować rynek wynajmu w Krakowie, należy przeanalizować wysokości stawek dla poszczególnych dzielnic. Na przykładzie mieszkań 2-pokojowych widać, że najdroższą dzielnicą do wynajmu są: Stare Miasto (1890 zł), Grzegórzki (1883 zł) oraz Zwierzyniec (1831 zł). Generalnie wyższe oferty wynajmu mieszkań odnoszą się do zachodniej części miasta. Tańsze dzielnie są na wschodzie. Najtańszą z nich jest Nowa Huta, gdzie za wynajem 2-pokojowego mieszkania trzeba zapłacić średnio tylko 1153 zł. W przeciwieństwie do stawek za wynajem, cena ofertowa sprzedaży mieszkań 2-pokojowych w Krakowie zmniejszała się praktycznie przez cały analizowany okres. W I kwartale 2009 r. pierwszy raz od dłuższego czasu odnotowaliśmy wzrost cen nieruchomości w stolicy Małopolski. Był to jednak wzrost nieznaczny, zaledwie o 1,2 proc. w porównaniu z IV kwartałem 2008 r.



Dział analiz KRN.pl obliczył opłacalność zakupu (rentowność) mieszkań 2-pokojowych ze względu na poszczególne dzielnice w Krakowie. Z badania wynika, że najbardziej opłacalny jest zakup pod wynajem mieszkania w dzielnicy Grzegórzki. Rentowność wynajmu wynosi w tej dzielnicy aż 4 proc. i jest najwyższa w całym mieście. W tym rejonie jest też najkrótszy okres zwrotu z inwestycji w zakup nieruchomości. Kupując mieszkanie na Grzegórzkach możemy zakładać, że inwestycja zwróci się po niecałych 20 latach. W analizie nie uwzględniliśmy podatku dochodowego z tytułu wynajmu, który może być rozliczany albo w sposób zryczałtowany (8,5 proc.), albo na zasadach ogólnych (18 proc.). Zysk z wynajmu został jednak pomniejszony o czynsz konieczny do opłacania przez właściciela. Rozbieżność w okresie zwrotu z inwestycji jest bardzo duża – ze względu na miejsce, w jakim decydujemy się kupić mieszkanie.



Najdłuższy okres zwrotu z inwestycji, a przy tym najmniejszą rentowność z wynajmu odnotowujemy dla Starego Miasta, Krowodrzy i Bronowic. W przypadku Starego Miasto trzeba czekać aż 26 lat na zwrot zainwestowanych nakładów. Dla tych dzielnic można jednak założyć, że ze względu na ich atrakcyjne położenie znacznie mniejsze będą wahania stawek za wynajem. Posiadając mieszkanie w Starym Mieście, wynajmujący ma niemal pewność, że będzie miał „obłożenie”, ponieważ podaż ogłoszeń wynajmu z tego obszaru jest stosunkowo niewielka.



Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak