Raport KRN.pl dotyczący sytuacji na rynku wynajmu mieszkań i domów w Krakowie w 2008 roku

Wprowadzenie

Całość danych liczbowych przedstawionych w niniejszym raporcie opiera się na analizie nowych, niepowtarzających się ofert wynajmu, pochodzących wyłącznie bezpośrednio od prywatnych właścicieli mieszkań i domów. Ogłoszenia są codziennie agregowane poprzez specjalny system, celem ciągłej aktualizacji danych. Badane oferty pochodzą ze wszystkich liczących się, czyli ponad 90, portali internetowych, a także 16 małopolskich źródeł prasowych. Gwarantuje to wysoką jakość analizowanych informacji zawartych w raporcie i odzwierciedla realną sytuację na rynku wynajmu.

KRN Media nieprzerwanie od 1994 r. monitoruje rynek nieruchomości, będąc jednocześnie wydawcą największego i najbardziej liczącego się w Małopolsce periodyku branżowego – „Krakowski Rynek Nieruchomości”. KRN Media jest również właścicielem czołowego ogólnopolskiego branżowego portalu nieruchomościowego – KRN.pl.

Wynajem mieszkań



Cena wynajmu w Krakowie wzrastała przez cały 2008 r. Wzrosty odnotowano dla mieszkań każdej wielkości. Porównując I oraz IV kwartał 2008 r., widać, że najbardziej zwiększyła się cena wynajmu mieszkań mniejszych – 1- i 2-pokojowych. Pod koniec 2008 r. stawka za wynajem mieszkania 1-pokojowego wynosiła 1162 zł, a więc aż o 13 proc. więcej w porównaniu do poziomu cen z I kwartału. Średnio cena wynajmu mieszkania 1-pokojowego z kwartału na kwartał wzrastała o około 4 proc. Wolniejszą dynamikę wzrostu miały mieszkania 2-pokojowe, dla których stawka za wynajem rosła z każdym kwartałem średnio o 2,6 proc., co – patrząc na cały rok 2008 – stanowiło wzrost 8 proc.

Całkiem inaczej wygląda sytuacja w segmencie mieszkań większych, dla których wahania ceny w ciągu ostatniego roku były znacznie bardziej widoczne. Jednakże – patrząc na cały 2008 r. – okazuje się, że ceny wynajmu mieszkań większych rosły wyraźnie mniej dynamicznie. Ostatecznie podczas porównywania I oraz IV kwartału 2008 r. widzimy, że cena wynajmu wzrosła zarówno w przypadku mieszkań 3-pokojowych, jak i 4-pokojowych i większych, kolejno o 1 proc. i 6 proc. Nie wynika to jednak ze stałego miarowego rocznego wzrostu. Szczególne wahania dla mieszkań większych zauważyć można było w II kwartale, kiedy to ceny mieszkań 3-pokojowych spadły o prawie 4 proc., a mieszkań 4-pokojowych i większych wzrosły o 7 proc. Już w III kwartale sytuacja zaczęła się stabilizować, mieszkania 3-pokojowe odrabiały straty (cena wzrosła o 6 proc.), a największe lokale odnotowały korektę (spadek o 2 proc.).







Podczas analizy ceny wynajmu w Krakowie konieczne jest przeprowadzenie badania dla poszczególnych dzielnic miasta. W przypadku najczęściej oferowanych do wynajmu mieszkań – są to lokale 2-pokojowe – różnice w cenach wynajmu mogą wynosić niemal 100 proc., w zależności od tego, czy wynajmujemy mieszkanie na Starym Mieście (2052 zł), czy w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie (1078 zł). Do najtańszych dzielnic pod względem wynajmu, obok Wzgórz Krzesławickich, należą Bieńczyce (1126 zł), Nowa Huta (1280 zł) i Bieżanów-Prokocim (1305 zł). Najdroższymi dzielnicami oprócz Starego Miasta są: Zwierzyniec (1825 zł), Grzegórzki (1712 zł), Krowodrza (1638 zł) i Bronowice (1607 zł).

Istotne jest również, w których z analizowanych dzielnic najłatwiej można znaleźć mieszkanie do wynajęcia. Jest to związane z liczbą ofert w poszczególnych rejonach miasta. Z naszego badania jednoznacznie wynika, że najłatwiej mieszkanie można wynająć w dzielnicy Dębniki. Po pierwsze jest to bardzo duża dzielnica (druga co do wielkości po Nowej Hucie), po drugie posiada gęstą zabudowę wielorodzinną, szczególnie na Ruczaju. Najmniej ofert wynajmu pochodzi z dzielnic wysuniętych daleko na północ Krakowa – Wzgórza Krzesławickie i Bieńczyce, a także z dzielnic położnych na południu miasta – Łagiewniki – Borek Fałęcki, Swoszowice. Znaleźć mieszkanie do wynajmu w tamtych rejonach jest znacznie trudniej niż na obu Prądnikach czy Krowodrzy.





Rok 2008 był okresem przełomowym dla rynku nieruchomości w Polsce, ponieważ pierwszy raz od kilku lat odnotowaliśmy spadki cen mieszkań. Najbardziej charakterystycznymi i najczęściej używanymi określeniami mijającego okresu były „stabilizacja” oraz „korekta cenowa”. Faktycznie po kilku latach bardzo dużych wzrostów doszło do znacznego spowolnienia. Zmiany na rynku są odczuwalne przede wszystkim w największych aglomeracjach miejskich, takich jak Kraków czy Wrocław, gdyż to właśnie tam przez okres boomu ceny zostały wywindowane do takiego poziomu, że tylko niewielka grupa zamożnych klientów mogła sobie pozwolić na zakup mieszkania.

Wzrost cen mieszkań w Krakowie nie pozostaje bez wpływu na ceny wynajmu mieszkań i domów. W chwili, gdy ceny osiągnęły wysoki poziom, wiele osób musiało zrezygnować z planów zakupu i nadal korzystać z możliwości wynajmu. To z kolei postawiło osoby wynajmujące w bardzo korzystnej sytuacji, ponieważ widząc większe zainteresowanie wynajmem, coraz częściej decydowały się na podnoszenie stawek. Specyfika rynku wynajmu w Krakowie polega na tym, że jest to miasto studenckie, gdzie niezmiennie utrzymuje się wysoki popyt na wynajem. Studenci decydują się wynajmować przede wszystkim mieszkania większe, najlepiej w kilka osób, chcąc tym samym zredukować koszty do minimum. Po studiach preferencje najczęściej się zmieniają i większość szuka mieszkań mniejszych (młode rodziny, osoby rozpoczynające karierę).

Od połowy 2008 r. sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zaczęła się zmieniać. Otrzymanie kredytu związane jest z zaostrzonymi warunkami, które muszą spełniać klienci. Wzrosła wymagana zdolność kredytowa i pojawiło się wiele innych utrudnień. Najbardziej widocznym efektem tych zmian jest rzesza młodych osób, które wcześniej teoretycznie mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania, a obecnie są zmuszone do dalszego wynajmowania. Potwierdzeniem tej tezy może być fakt, że ceny wynajmu z segmentu mieszkań 1- i 2-pokojowych wzrosły najbardziej. Tendencje cenowe pokazują wyraźnie, że szczególnie brakuje mieszkań najmniejszych, czyli popularnych kawalerek.

Wynajem domów

Przeprowadziliśmy również analizę cen wynajmu dla domów w Krakowie oraz powiecie krakowskim i wielickim. Widać sporą różnicę w cenie pomiędzy ofertami wynajmu domów zlokalizowanych w mieście oraz domów z okolicznych powiatów. W Krakowie średnia cena wynajmu domu wynosiła w 2008 r. 3874 zł. W powiecie wielickim za wynajęcie domu trzeba było średnio zapłacić o ponad 1 tys. zł mniej niż w Krakowie. Najtańszym rozwiązaniem okazuje się wynajęcie domu w powiecie krakowskim. Cena wynajmu wyniosła tam 2133 zł. Należy jednak zaznaczyć, że podaż domów na wynajem jest bardzo mała, dlatego też osoby decydujące się na wynajem tego typu nieruchomości czeka trudniejszy proces poszukiwania niż w przypadku mieszkań. Szczególnie że rozpiętość cenowa ofert tego typu jest bardzo szeroka i waha się od niewiele ponad 1 tys. zł do nawet ponad 10 tys. zł za miesiąc wynajmu. Wśród ofert wynajmu domów wiele jest ogłoszeń, w których oferowana jest nie całość, ale tylko część domu, np. piętro lub parter. Znaleźć również można oferty, w których ogłoszeniodawca oferuje wynajem mieszkania położonego w domu. Oferty wynajmu całej powierzchni domu pojawiają się zdecydowanie rzadziej.

Opracowanie KRN.pl:
Filip Jurczak – analityk portalu KRN.pl, Bartłomiej Burejza – redaktor portalu KRN.pl