W I kwartale 2009 r. obserwujemy dalsze utrzymanie cenowych tendencji spadkowych na rynku nieruchomości dla znacznej większości badanych przez nas miast. Jest to również okres, w którym pierwszy raz od długiego czasu odnotowaliśmy spadek cen wynajmu.

W I kwartale 2009 r. obserwujemy dalsze utrzymanie cenowych tendencji spadkowych na rynku nieruchomości dla znacznej większości badanych przez nas miast. Jest to również okres, w którym pierwszy raz od długiego czasu odnotowaliśmy spadek cen wynajmu.

Spadek cen wynajmu jest symptomem zmian, które obecnie zachodzą na rynku nieruchomości stosunkowo szybko. Przez ostatnich kilka miesięcy niemożność zakupu mieszkania związana była ściśle z koniecznością dalszego wynajmowania. Zaostrzenie polityki kredytowej przez banki spowodowało ograniczenie liczby klientów z odpowiednią zdolnością kredytową, pozwalającą na kupno własnego lokalu. Szacuje się, że liczba ta spadła nawet o kilkadziesiąt procent (w przypadku kredytów walutowych). Ograniczona liczba oferentów na rynku wynajmu mogła dzięki temu swobodnie „dyktować” ceny. Taka sytuacja utrzymywała się przez dość długi czas. Generalnie uznaje się, że wzrost cen nieruchomości zmienia się wprost proporcjonalnie do wzrostu stawek za wynajem. Od wielu miesięcy obserwujemy jednak spadkowy trend dla ceny metra kwadratowego, co jest sprzeczne z tym założeniem. Popyt potencjalny na mieszkania wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Tylko niewielka grupa jest w stanie pozwolić sobie na luksus, jakim jest zakup mieszkania. Alternatywą pozostaje więc wynajem.

Zaistniała sytuacja znacznie utrudnia sprzedaż nieruchomości. Osoba, która chce sprzedać nieruchomość, musi liczyć się z tym, że kupujący będzie stanowczo negocjował po to, aby dojść do pułapu cenowego pozwalającego mu na zaciągnięcie kredytu. Dlatego też wiele osób, które poprzednio starały się sprzedać mieszkanie, obecnie decyduje się na jego dalszy wynajem. Efektem tego jest znaczny wzrost podaży ofert mieszkań do wynajmu w ostatnim kwartale. Chcąc szybko przyciągnąć najemcę, wielu ogłoszeniodawców obniża stawki. Dotychczasowe ceny wynajmu często przekraczały ratę kredytu. Czy ta tendencja miałaby się wkrótce zmienić? Część osób wycofuje oferty sprzedaży nieruchomości, ponieważ ma już zaciągnięty na nie kredyt we frankach szwajcarskich. Frank szwajcarski jest obecnie na tyle silny w porównaniu do złotówki, że sprzedaż mieszkania staje się dla wielu nieopłacalna. Dlatego osoby te wolą przeczekać niekorzystny okres i wynajmują lokal, spodziewając się umocnienia złotówki.

Osoby, które obecnie postanawiają dokonać zakupu mieszkania, to albo inwestorzy decydujący się na inwestycję w drogie apartamenty po atrakcyjnych cenach (najczęściej za gotówkę), albo osoby, które kupują bardzo tanie mieszkania (często korzystając z programu dopłat rządowych tj. „Rodzina na swoim”). Deweloperzy, widząc taką tendencję na rynku, starają się dopasować swoją ofertę do zapotrzebowania. Obniżają cenę m kw. do poziomu wymaganego przez kryteria programu „Rodzina na swoim”. W przypadku drogich apartamentów sytuacja wygląda inaczej. Na polskim rynku nieruchomości wciąż istnieje niewiele ofert luksusowych apartamentów, dlatego też nie spadł na nie efektywny popyt. Inwestorzy, którzy wycofali w odpowiednim momencie pieniądze z giełdy, obecnie kupują mieszkania przede wszystkim w celu lokaty kapitału.

Z najnowszego opracowania przygotowanego przez NBP wynika, że w ostatnim kwartale 2008 r. aż 70 proc. banków odnotowało spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi (z tego aż połowa ankietowanych uznała to za spadek bardzo duży). Spadek popytu był zdecydowanie większy, niż zakładali to analitycy bankowi. Jedna piąta ankietowanych (banki) uznała, że zainteresowanie kredytami w IV kwartale wzrosło. Prawie połowa respondentów (banków) jest zdania, że potencjalni kredytobiorcy odwlekają w czasie decyzję o zakupie mieszkania ze względu na zmianę sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych.



Z naszej analizy wynika, że ceny wynajmu spadały w I kwartale we wszystkich analizowanych przez nas miastach z wyjątkiem Gdańska. W stolicy województwa pomorskiego stawka za wynajem wzrosła o prawie 10 proc. Najsilniejsze spadki odnotowaliśmy dla Krakowa (spadek o 7,5 proc. w porównaniu do kwartału poprzedniego) oraz w Poznaniu, gdzie stawka za wynajem spadła w ujęciu kwotowym o 68 zł.



Jeżeli chodzi o ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży, to oprócz Krakowa we wszystkich analizowanych miastach występowały spadki cen m kw. W Krakowie średnia cena za m kw. wzrosła o 92 zł. Ostatecznie cena m kw. w Krakowie w I kwartale 2009 r. uplasowała się na poziomie 7690 zł. Cena m kw. spadała najbardziej w Gdańsku (obniżka o 4,1 proc.) i we Wrocławiu (obniżka o 3,8 proc.).



W analizie porównano wynagrodzenie netto osiągane w wybranych miastach w sektorze przedsiębiorstw za okres 2008 r. z cenami m kw. jakie odnotowano w tych miastach w I kwartale 2009 r.

Stosunek wynagrodzenia netto do ceny m kw. ilustruje, ile m kw. powierzchni lokalu mieszkalnego możemy kupić za średnie wynagrodzenie netto. Jest to bardzo dobry współczynnik, który obrazuje „zamożność” ludzi w kontekście potencjalnych zakupów na rynku nieruchomości.

Jak widać na wykresie, najwyższy współczynnik odnosi się do Katowic. Oznacza to, że za średnią pensję w Katowicach możemy kupić 0,70 m kw. Biorąc pod uwagę fakt, że w „najuboższym” Gdańsku średni poziom wynagrodzeń wystarczy na zakup 0,29 m kw., to wynik stolicy Górnego Śląska jest bardzo wysoki. W Krakowie wskaźnik jest podobnie jak w przypadku Gdańska niski i wynosi 0,30 m kw. Wiąże się to przede wszystkim z tym, że w ostatnim czasie bardzo wzrósł poziom płac w Aglomeracji Śląskiej.

Ciekawostką może być, że za przeciętne wynagrodzenie mieszkańca Katowic można w Krakowie kupić aż 0,4 m kw. Nie obserwujemy tutaj bowiem proporcjonalności w zmianach wysokości ceny m kw. i wynagrodzenia. Mieszkając w Katowicach, zyskujemy zarówno ze względu na wysokie płace, jak i na atrakcyjne ceny nieruchomości.

Z naszego porównania widać, że generalnie analizowany wskaźnik jest najmniej korzystny dla największych polskich aglomeracji miejskich, w których dodatkowo w ostatnich latach odnotowywaliśmy monstrualne wzrosty cen mieszkań i domów. Oprócz Krakowa mowa tutaj oczywiście o Wrocławiu i Warszawie. Najbardziej korzystny wskaźnik obok Katowic odnotowujemy dla Poznania. Za średnią pensję netto można kupić w stolicy Wielkopolski aż 0,43 m kw. powierzchni mieszkalnej.



Stawka za wynajem pomniejszona jest o czynsz, który właściciel zobowiązany jest zapłacić oraz o podatek dochodowy z tytułu wynajmu (zryczałtowany podatek dochodowy 8,5 %)

Bardzo dobrym pomiarem prezentującym wygodę życia pod względem poziomu wynagrodzeń i kosztów utrzymania w poszczególnych miastach jest stosunek stawki za wynajem do raty kredytu. Wskaźnik ten określa, w jakim stopniu jesteśmy w stanie opłacać ratę z dochodów płynących z wynajmu mieszkania. W naszym zestawieniu stawka za wynajem została pomniejszona o czynsz konieczny do zapłacenia przez właściciela oraz o podatek dochodowy z tytułu wynajmu mieszkania (w tym przypadku o zryczałtowany podatek dochodowy – 8,5 proc.). Analiza została przeprowadzona na podstawie mieszkań 2-pokojowych, ze względu na ich największą podaż na rynku. Zestawienie pokazuje, w jakich miastach stawka wynajmu przewyższa ratę kredytu, co pozwala na zaoszczędzenie części pieniędzy. Z porównania wynika, że tylko Katowice są miastem, w którym po zapłaceniu raty właścicielowi pozostaje nadwyżka. Zaoszczędzoną kwotę właściciel może dalej inwestować albo zamrozić w oszczędnościach.

W pozostałych analizowanych miastach rata zdecydowanie przekracza wysokość „urealnionej” stawki za wynajem i aby ją zapłacić, właściciel musi do niej dokładać z własnych środków. Katowice są więc miastem, w którym rentowność wynajmu mieszkania jest największa. Stosunkowo dobra proporcja stawki za wynajem do raty kredytu jest również we Wrocławiu, Gdańsku oraz Poznaniu. W tych miastach jednak przy obecnych cenach nieruchomości nie da się zaoszczędzić wynajmując mieszkanie. Zdecydowanie najgorzej wypada w tym porównaniu Kraków. Zakup mieszkania w Krakowie uznawany jest powszechnie za intratną inwestycję. Takie myślenie wynika jednak przede wszystkim z przekonania, że zakup nieruchomości w popularnej wśród turystów i studentów aglomeracji miejskiej to bardzo dobra długoterminowa lokata kapitału. Wynajmujący nie musi obawiać się o brak chętnych do wynajmu mieszkania. Rentowność wynajmu, wynikająca z porównania stawki za wynajem do raty kredytu, jest znacznie gorsza niż w przypadku pozostałych miast. Stawka za wynajem pokrywa tylko 70 proc. wartości raty kredytu.

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak