Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa ciężki okres. Odbija się to na jego wszystkich uczestnikach. Problemy mają zarówno klienci indywidualni, jak również firmy i instytucje związane z branżą nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa ciężki okres. Odbija się to na jego wszystkich uczestnikach. Problemy mają zarówno klienci indywidualni, jak również firmy i instytucje związane z branżą nieruchomości. Obecny poziom koniunktury wpływa także na negatywną ocenę bieżącej sytuacji przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Dział Analiz KRN.pl od początku 2008 r. przeprowadza regularnie ankiety wśród małopolskich pośredników. Pytamy m.in. o to, jaki obrót na rynku nieruchomości przewidują oni w nadchodzącym kwartale. Z kwartału na kwartał wzrastała liczba osób odczuwających pogarszająca się sytuację na rynku.

Ponadto we wrześniu portal KRN.pl przeprowadził sondę internetową wśród użytkowników serwisu, pytając ich o przewidywania dotyczące sytuacji cenowej na rynku nieruchomości. Prawie połowa respondentów odpowiedziała wówczas, że ceny spadną w ciągu najbliższych dwóch lat. Co piąta osoba twierdziła, że ceny utrzymają się na stabilnym poziomie. Jedynie niewiele ponad 30 proc. prognozowało wzrost cen.

Po okresie boomu cenowego, jaki miał miejsce w ostatnich latach, rynek nieruchomości musiał odnotować korektę. Ceny ustalane przez sprzedających zostały wywindowane daleko powyżej faktycznej wartości nieruchomości. Odwrócenie tendencji wzrostowej było więc nieuniknione.

W poprzednich latach rynek nakręcany był przez ustawiczne wzrosty cen. Stanowiło to idealny argument dla sprzedających, którzy reklamowali zakup mieszkania jako niezwykle pewną inwestycję Oprócz tego drożejące z miesiąca na miesiąc nieruchomości były dodatkowym bodźcem dla klientów, którzy przyspieszali często decyzję o kupnie nieruchomości w obawie przed dalszym wzrostem cen.

Na fali boomu z ostatnich lat powstało wiele firm, które często nie posiadając odpowiedniego przygotowania, rozpoczynało działalność deweloperską. Marża deweloperów w czasie astronomicznych wzrostów cen utrzymywana była na poziomie od 30 do 50 proc. Dla wielu firm niemających poprzednio żadnych związków z branżą budowlaną był to wystarczający powód, aby rozpocząć działalność na tym polu. Wysoka marża pozwalała skalkulować również ewentualne ryzyko. Zjawisko to związane było z przeświadczeniem, że popyt na rynku nieruchomości będzie stale wysoki. Podstawowym argumentem takiego toku rozumowania było twierdzenie, że rynek nieruchomości w Polsce jest wciąż nienasycony. Podaż mieszkań oddawanych do użytkowania jest zdecydowanie niższa niż właściwe zapotrzebowanie na rynku, dlatego spadek cen w najbliższych latach wydawał się wielu osobom mało prawdopodobny.

Dodatkowym motorem napędzającym koniunkturę były zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Wśród banków rozwinęła się silna konkurencja, jeśli chodzi o sprzedaż tego produktu. W ferworze walki o klienta kolejne banki obniżały koszt kredytu i podwyższały stopień jego dostępności. Liberalizacja na rynku kredytów hipotecznych przejawiała się również w tym, że kredyty były przyznawane osobom, których faktyczna zdolność spłaty była wątpliwa. Osoby takie uzyskiwały rozłożenie rat na dłuższy okres. W Polsce jednak nie było to zjawisko masowe. Należy kolejny raz zaznaczyć, że nie można porównywać polityki kredytowej w polskich bankach do tego, co działo się wówczas w USA, gdzie kredyt otrzymać mógł praktycznie każdy, kto się o niego ubiegał.

Druga połowa 2007 r. pokazała jednak, że ceny mieszkań osiągnęły apogeum. Rynek wszedł w fazę stabilizacji. Na początku 2008 r. obserwowaliśmy pierwsze spadki cen dla mieszkań gorzej zlokalizowanych lub oferowanych w najniższym standardzie. Informacja o możliwym odwróceniu się trendu spowodowała, że coraz więcej klientów zdecydowało się czekać na dalszy rozwój wydarzeń, oczekując możliwych spadków.

Globalne problemy na rynku finansowym, których jesteśmy obecnie świadkami, oraz planowane przez banki zmiany w prowadzeniu polityki kredytowej w znaczący sposób intensyfikują negatywne zjawiska na rynku nieruchomości. Już teraz, aby otrzymać kredyt, należy spełnić zdecydowanie więcej warunków niż w ubiegłych miesiącach. Zwlekanie z zakupem mieszkania i dodatkowe trudnościzwiązane z finansowaniem kupna wprowadzają rynek nieruchomości na mieliznę. By zapobiec długotrwałej recesji, konieczna jest mądra polityka pieniężna ze strony banków, jak również trwała normalizacja cen przez deweloperów, którzy mają obecnie problem z zainteresowanymi kupnem. Dotyczy to szczególnie mniejszych firm, które zmuszone są do podjęcia decyzji stosunkowo szybko, gdyż nie stać ich na przeczekanie załamania gospodarczego i uruchomienie sprzedaży dopiero w fazie przyszłego i być może odległego ożywienia.

Analiza ostatnich badań przeprowadzonych przez portal KRN.pl pozwala na wyciągnięcie jednego podstawowego wniosku. Optymizm wśród pośredników nieruchomości oraz ich klientów spadł do zastraszająco niskiego poziomu. Bieżąca sytuacja na rynku powoduje w większości negatywne odczucia wśród jego uczestników oraz jest główną przyczyną, dla której ludzie z branży nieruchomości tak pesymistycznie widzą najbliższą przyszłość.



Ankieta przeprowadzona wśród pośredników nieruchomości wskazuje na istnienie kilku zależności. Przede wszystkim widać, że przez cały 2008 r. na stałym poziomie utrzymuje się grupa umiarkowanych optymistów. Około 35-40 proc. ankietowanych prognozowało z kwartału na kwartał poprawienie się sytuacji na rynku nieruchomości z kwartału.



Najbardziej znamienny jest spadek liczby pośredników prognozujących średni obrót na rynku. Na końcu IV kwartału 43 proc. pośredników przewidywało, że obrót w I kwartale będzie właśnie na średnim poziomie. W najnowszym badaniu przeprowadzonym przez KRN.pl tylko 6 proc. uważa, że ostatni kwartał 2008 r. będzie charakteryzował średni obrót.



Najprawdopodobniej grupa oceniająca wcześniej średnio obrót na rynku zasiliła skrajnych pesymistów, których liczba od II kwartału ustawicznie wzrastała, prognozując słaby obrót na rynku nieruchomości. Było to 12 proc. dla II kwartału, 30 proc. dla III kwartału i aż 50 IV kwartału 2008 r. Należy również zwrócić uwagę na fakt, że od początku 2008 r. całkowicie spadła liczba zdecydowanych optymistów.



Opracowanie KRN.pl