Koniec 2008 r. na rynku nieruchomości cechowało dalsze podtrzymanie trendów z III kwartału. W przypadku mieszkań ceny spadały najgwałtowniej w Krakowie, Gdańsku i Katowicach.

Analiza wtórnego rynku nieruchomości w IV kwartale 2008 r.

Koniec 2008 r. na rynku nieruchomości cechowało dalsze podtrzymanie trendów z III kwartału. W przypadku mieszkań ceny spadały najgwałtowniej w Krakowie, Gdańsku i Katowicach. Najmniejszy spadek odnotowaliśmy we Wrocławiu. Tabela przedstawiająca porównanie zmian cen wynajmu ze zmianami cen m kw. dokładnie ilustruje różnice w tendencjach na rynku w sprzedaży i wynajmie. Pokazuje, jak silnie uzależniony jest wynajem od sprzedaży. Obecnie ceny mieszkań są na tyle wysokie, że niewiele osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Związane jest to przede wszystkim ze zmianą polityki banków, które wprowadziły bardzo surowe kryteria przyznawania kredytów. Konieczność zgromadzenia wkładu własnego, jak również potrzeba posiadania astronomicznie wysokiej zdolności kredytowej powodują stagnację na rynku. Oczy wszystkich zwrócone są obecnie na sprzedających mieszkania na rynku wtórnym oraz deweloperów.



Presja na rynku skierowana w stronę sprzedających jest tak silna, ponieważ jedynie oni mają pole manewru – zawsze mogą obniżyć ceny. Jakkolwiek faktyczne i rzeczywiste obniżki cen transakcyjnych mogą być analizowane jedynie przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, tak Dział Analiz KRN.pl od początku 2008 r. odnotował pogłębiające się spadki cen ofertowych. Podobnie w IV kwartale 2008 r. w pięciu z sześciu analizowanych miast zaobserwowaliśmy niższe ceny w porównaniu do kwartału poprzedniego. Wyjątkiem okazał się tylko Poznań, gdzie cena wzrosła o 0,4 proc. w porównaniu do III kwartału 2008 r.

Ceny wynajmu w IV kwartale 2008 r.

Gigantyczną zmianę ceny wynajmu zaobserwowaliśmy w przypadku Katowic. Wystąpił tam wzrost o prawie 15 proc. w porównaniu do kwartału poprzedniego. Najsłabszy wzrost odnotowaliśmy w stolicy oraz w Krakowie – kolejno 0,6 proc. i 2,7 proc. Słabsze wzrosty w tych miastach spowodowane są przede wszystkim tym, że miasta te są jednocześnie ośrodkami studenckimi, w których ceny wynajmu rosną głównie w okresie powakacyjnym i w tym czasie są najbardziej wywindowane w górę. Tymczasem IV kwartał jest zdecydowanie najspokojniejszy. W pozostałych miastach wzrosty przekraczają zdecydowanie 3 proc.
Spory wzrost ceny wynajmu w przypadku Katowic może być spowodowany stosunkowo dużym wzrostem cen nieruchomości w ostatnich miesiącach. Innymi słowy, wzrost cen wynajmu bilansuje poprzednie spore wzrosty cen mieszkań. Specjalny udział mają w tym osoby kupujące mieszkania pod wynajem. Podrożenie kosztów zakupu determinuje podnoszenie stawek za wynajęcie mieszkania, szczególnie jeżeli z dochodów z wynajmu pokrywają ratę kredytu. Obecna sytuacja na rynku jest bardzo komfortowa dla osób wynajmujących. Widząc pogarszające się warunki zakupu mieszkań, mogą bowiem liczyć na rosnące zainteresowanie ze strony potencjalnych kupujących. Rosnący popyt z kolei przekłada się na wciąż wzrastające ceny wynajmu. Można zakładać, że podobna tendencja utrzyma się również w nadchodzących miesiącach.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kwartale 2008 r.

Odwrotnie niż w przypadku wynajmu kształtuje się sytuacja, jeżeli spojrzymy na ceny ofertowe. Dla większości badanych miast odnotowaliśmy znaczne obniżki cenowe. Największy spadek zaobserwowaliśmy dla Krakowa – obniżka o 3,1 proc. W przypadku Gdańska, Warszawy i Katowic spadki cen oscylowały na podobnym poziomie około 1,5 proc. Poznań natomiast okazał się jedynym miastem, w którym zaobserwowaliśmy delikatny wzrost ceny m kw. Ostatecznie cena wzrosła w Poznaniu o 0,4 proc., co w ujęciu kwotowym wyniosło tylko 25 zł. Jest to zbyt mała różnica, aby mówić o trwałej zmianie tendencji spadkowej, którą obserwowaliśmy w stolicy Wielkopolski w poprzednich kwartałach. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości możemy spodziewać się dalszych spadków w całym nadchodzącym 2009 r. W 2008 r. zostało oddanych do użytkowania prawie 166 tys. nowych mieszkań i jest to o 25 proc. więcej niż w roku poprzednim. Wg GUS w 2007 r. oddano o 15 proc. więcej niż w 2006, a w 2006 liczba mieszkań oddanych do użytkowania praktycznie równa była tej z roku 2005. Pokazuje to, jak bardzo zwiększała się dynamika na rynku mieszkań nowych. Tak silne wzrosty wynikały z przekonania deweloperów o możliwości sporego zarobku na inwestycjach mieszkaniowych. Utrzymujące się wzrosty z lat 2005-2007 tylko utwierdzały firmy w tym przekonaniu. Ostatecznie doprowadziło to do sytuacji, w której mamy na rynku wiele nowych mieszkań oczekujących na swoich nabywców. Paradoksalnie obserwujemy sztuczną nadpodaż mieszkań, która nie wynika ściśle z braku zainteresowanych zakupem mieszkania, lecz z braku klientów mających zdolność zakupu. Klienci nie mają obecnie możliwości manewru, banki nie będą kwapiły się do liberalizacji polityki kredytowej w dobie kryzysu, jedynie sprzedający mieszkania deweloperzy mogą zdecydować się na obniżkę cen kosztem własnej marży. Sygnały płynące z rynku wskazują, że coraz więcej firm decyduje się na takie postępowanie. Inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym, ponieważ część właścicieli, widząc niekorzystny okres i spadające ceny na rynku pierwotnym, może decydować się na wynajem mieszkania. Dotyczy to jednak tylko właścicieli, którzy nie muszą sprzedać mieszkania w trybie nagłym.




Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak - analityk