Analiza rynku wynajmu na rynku wtórnym w Warszawie (III-X 2007 r.)

KRN.pl | 2008-01-08 r.

Metodologia

W ostatnich latach zwiększyła się liczba osób, które decydują się na zakup mieszkania w celu inwestycyjnym. Stały wzrost cen mieszkań na rynku nieruchomości, który obserwowaliśmy (szczególnie od jesieni 2005 r. do wiosny 2007 r.) utwierdził inwestorów w przekonaniu o stabilności inwestycji, jaką jest zakup mieszkania. Skalę tego zjawiska potęgowała zmiana kursu w polityce banków, które chętniej decydowały się udzielać kredytów na zakup nieruchomości. Dodatkowo kredyty w tym okresie były stosunkowo tanie, co przy wzroście wynagrodzeń doprowadziło do zwiększenia się zdolności kredytowej Polaków.

Analiza rynku wynajmu na podstawie ogłoszeń prywatnych pozwala nam zaobserwować, jakie faktycznie ceny wynajmu oferowane były bezpośrednio przez właścicieli. Zakładając, że duża część osób stara się uniknąć prowizji, którą naliczają sobie pośrednicy nieruchomości (zazwyczaj jest to miesięczny koszt wynajmu, na jaki umawia się wynajmujący z najemcą), KRN.pl podjął się zadania zbadania rynku wynajmu tylko na podstawie bezpośrednich ofert od właścicieli mieszkań.

Wykorzystując POP (Przegląd Ofert Prywatnych), nowoczesny produkt oferowany biurom pośrednictwa, KRN.pl jest w stanie zbadać i opisać statystycznie tę część rynku, która dotychczas praktycznie nie była analizowana. Program POP to elektroniczne narzędzie do selekcjonowania nowych ofert prywatnych pojawiających się na rynku. Jest on następcą tzw. elaboratów zawierających oferty prywatne, które dawniej były przesyłane do agencji nieruchomości w formie pisemnej. Wykorzystując kilkadziesiąt źródeł internetowych oraz drukowanych program aktualizuje się codziennie, automatycznie do kilkuset nowych, unikalnych ogłoszeń prywatnych z województwa mazowieckiego.

Raport KRN.pl dotyczy miasta Warszawy, w okresie od marca do października 2007 roku. Przedmiotem badania są podaż wynajmu i cena wynajmu mieszkań na rynku wtórnym. W badaniu wykorzystano blisko 4 tys. unikalnych, prywatnych ofert wynajmu.

I. Wprowadzenie

Analiza stawek za wynajem w okresie od marca do października 2007 pozwala podzielić badany okres na trzy etapy:

okres przedwakacyjny (od marca do czerwca)
okres wakacyjny (od czerwca do sierpnia)
okres powakacyjny (wrzesień - październik).

Każdy z wyszczególnionych okresów cechuje się inną dynamiką kształtowania się stawki za wynajem.

Głównym czynnikiem wpływającym na zmiany kosztu wynajmu mieszkania w ciągu roku jest przede wszystkim zmieniające się zapotrzebowanie ze strony studentów, których w Warszawie jest blisko 200 tys. Kształtowanie się wysokości stawki za wynajem charakteryzuje się sezonowością ściśle związaną (skorelowaną) z trwaniem roku akademickiego. Oprócz studentów głównymi najemcami są osoby pracujące (jeszcze przed założeniem rodziny) oraz firmy wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników. Jednak te dwie grupy nie są w stanie wywołać tak istotnego efektu (\"nakręcenie\" popytu) na rynku jak w przypadku studentów.

W pierwszym okresie (marzec - maj) wysokość stawki za wynajem utrzymywała się na stosunkowo stabilnym poziomie. Średnia dynamika wzrostu w tym okresie kształtowała się na poziomie około 1%. Jednakże już w czerwcu odnotowujemy pierwszy spadek stawki za wynajem. Jest to związane z tym, że właściciele chcąc utrzymać ciągłość wynajmu w okresie wakacyjnym obniżają ceny. W czerwcu średnia stawka za wynajem spadła o 2,5% w porównaniu z majem. W kolejnym miesiącu spadek wyniósł 5,3%. Jednak już od sierpnia widać \"odbicie\" ceny wynajmu i stawka zaczyna gwałtownie rosnąć. Wrzesień jest miesiącem, w którym zaobserwować można największy popyt na mieszkania pod wynajem, co wpływa na znaczny wzrost cen. W październiku sytuacja na rynku wynajmu stabilizuje się. Średnio za wynajem mieszkania w Warszawie trzeba było w analizowanym okresie zapłacić 1842 zł.

II. Analiza podaży wynajmu

Analizując podaż wynajmu, należy zwrócić uwagę na przytłaczająca większość ofert mieszkań 2-pokojowych. Stanowią one ponad połowę (51%) całkowitej liczby ofert. Na drugim miejscu znajdują się najdroższe na rynku w przeliczeniu na m kw. mieszkania 1-pokojowe. W badanym okresie aż 29% oferowanych mieszkań to właśnie kawalerki . Mimo stosunkowo dużej podaży widać, że jest ona wciąż niewystarczająca do tego, aby skutecznie obniżyć ceny wynajmu. Mieszkania 1-pokojowe znajdują swoich odbiorców wśród młodszych pracowników firm, którzy są jeszcze przed założeniem rodziny oraz pośród zamożniejszych studentów. Nawet co piąte mieszkanie oferowane na rynku to mieszkanie 3-pokojowe. Tego rodzaju mieszkania są często poszukiwane przez studentów, których nie stać na droższe kawalerki. Zdecydowanie najmniejsze natężenie podaży obserwujemy w przypadku lokali 4- i więcej pokojowych oferowanych w ofertach prywatnych. Tylko 2% ofert wynajmu to właśnie mieszkania z tej kategorii. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że mieszkania największe (4- i więcej pokojowe) to często luksusowe apartamenty, które rzadko trafiają na rynek bezpośrednio z ofert prywatnych. Tego rodzaju lokale są najczęściej wprowadzane do obrotu przez profesjonalne biura nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Warszawie jest bardzo zróżnicowany. Tym samym należy brać pod uwagę liczbę oferowanych mieszkań w poszczególnych dzielnicach stolicy. Takie badanie jest w stanie uświadomić nam, które rejony Warszawy odgrywają największą rolę w kształtowaniu się sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości.

Pierwszą pozycję zajmuje Mokotów (ponad 17% wszystkich ofert wynajmu pochodzi właśnie z tej dzielnicy). Na drugim miejscu znajduje się Śródmieście (prawie 15%), na trzecim Ursynów. Widać więc wyraźnie, że największa podaż w Warszawie skupiona jest w części centralnej i południowo-zachodniej. Średnim natężeniem podaży charakteryzują się dzielnice położone w zachodniej i północno-zachodnim sektorze - Bemowo, Bielany oraz bezpośrednio sąsiadujące z pierwszą \"trójką\" - Ochota.

Natomiast zdecydowanie najmniejszą liczbą ofert charakteryzują się rejony położone po wschodniej stronie Wisły - Rembertów, Wawer, Wesoła, Włochy.

1-POKOJOWE

Zróżnicowanie stawek za wynajem mieszkań 1-pokojowych w okresie od marca do czerwca jest stosunkowo niewielkie. Koszty wynajmu mieszkania wahają się w tym przedwakacyjnym okresie na poziomie 1206 zł.

Od lipca ceny zaczęły wyraźnie rosnąć, czego apogeum obserwujemy we wrześniu. Wzrost w tym miesiącu spowodowany był przede wszystkim zwiększonym popytem ze strony wracających z wakacji studentów. Jakkolwiek w lipcu i sierpniu była możliwość wynajęcia mieszkania w cenie poniżej 1300 zł, tak we wrześniu średnia stawka za wynajem dochodziła nawet do 1520 zł. Średni poziom ceny wynajmu w wakacje to 1342 zł.

Średnio w badanym okresie od marca do października koszt wynajmu mieszkania 1-pokojowego wynosił 1259 zł.

2-POKOJOWE

Stawki za wynajem w mieszkaniach 2-pokojowych, podobnie jak ceny sprzedaży, charakteryzuje duża stabilność. Wynajmując mieszkanie w okresie od marca do października, przeciętnie musieliśmy zapłacić miesięcznie1659 zł.

Od marca do sierpnia średni koszt wynajmu wynosił 1635 zł. Od lipca do sierpnia zauważamy wzrost stawki o prawie 10% w porównaniu do lipca. Podobnie jak w przypadku mieszkań 1-pokojowych jest to spowodowane popytem \"okresu powakacyjnego\". We wrześniu obserwujemy jeszcze niewielkie wzrosty, które kończą się w październiku.

3-POKOJOWE

Średni koszt wynajmu mieszkań 3-pokojowych w badanym okresie wynosił 1988 zł.

Spadek oferowanych stawek za wynajem w okresie przedwakacyjnym może być związany ze zdecydowanie mniejszym popytem na najem większych mieszkań. Trudniej znaleźć najemcę na większe mieszkanie, bardziej luksusowe, czyli droższe. W sierpniu i wrześniu obserwujemy wzrosty - podobnie jak w przypadku lokali 1- i 2-pokojowych. Jest to jednak stosunkowo łagodniejszy wzrost niż w przypadku mieszkań mniejszych.

4-POKOJOWE

W przypadku stawki za wynajem w mieszkaniach 4- i więcej pokojowych oferowanych w ofertach prywatnych zaobserwować możemy stosunkowo duże wahania. Podobnie jak przy analizie lokali 3-pokojowych zauważamy spadek kosztu wynajmu w okresie od czerwca do lipca, a następnie \"odbicie\" i gwałtowny wzrost (we wrześniu wyniósł on aż 25% w porównaniu do sierpnia, a więc aż 585 zł). Cechą charakterystyczną jest, iż wzrost ten utrzymuje się również na niewielkim poziomie w miesiącu październiku.

Aby uzyskać lepszy obraz sytuacji, porównujemy kształtowanie się stawek za wynajem w poszczególnych dzielnicach. Do porównania zdecydowaliśmy się wykorzystać dzielnicę ekskluzywną, jaką jest Śródmieście, oraz jedną z tańszych dzielnic, jaką jest położony na wschodnim obrzeżu Warszawy Rembertów.

Analizując kształtowanie się cen za m kw. wynajmu, zauważamy analogię do trendu opisującego wahania cen sprzedaży. W przypadku Śródmieścia jest to stabilność w kształtowaniu się ceny. Natomiast w dzielnicy Rembertów zauważamy trend spadkowy praktycznie na przestrzeni całego analizowanego okresu.

W Śródmieściu stawka za wynajem kształtowała się w sposób zbliżony do średniej dla całego miasta. Zauważa się tam stały niewielki, stabilny przyrost w okresie przedwakacyjnym oraz gwałtowny wzrost w miesiącach lipiec-wrzesień.

Rembertów natomiast odnotowuje zdecydowany spadek cen. Chociaż nawet w przypadku tej dzielnicy zauważamy delikatne \"odbicie\" i wzrost na poziomie 4% we wrześniu i październiku. Nie zmienia to jednak faktu, że ceny z pułapu około 29 zł za m kw. wynajmu spadły do poziomu 25 zł. Powodem tych dysproporcji jest, podobnie jak w przypadku cen sprzedaży, różnica w popycie na nieruchomości w tych dzielnicach. Najemcy mieszkań (pracownicy firm, studenci, obcokrajowcy) zdecydowanie preferują mieszkania bliżej Centrum. Stąd też stabilizacja w stawkach cen za m2 wynajmu w przypadku Śródmieścia. Rembertów - dzielnica oddalona od siedzib głównych uczelni, parków biznesowych oraz obiektów zainteresowania ze strony obcokrajowców osiąga zdecydowanie gorszy wynik.

III. Rentowność wynajmu mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w okresie III-X 2007

Na podstawie poniższego zestawienia zaobserwować możemy, że wraz ze wzrostem wielkości mieszkania (pod względem liczby pokoi) spada cena metra kwadratowego za wynajem. W przypadku sprzedaży również obserwujemy podobną tendencję. Zauważyć jednak można, że ceny spadają proporcjonalnie wolniej, a w przypadku mieszkań 4- i więcej pokojowych ceny sprzedaży są nawet większe od cen za m kw. lokali 2- i 3-pokojowych.

Proporcjonalne kształtowanie się opłacalności wynajmu ze względu na wielkość mieszkania z którego czerpiemy korzyści zaobserwować możemy na powyższym wykresie.

Współczynnik opłacalności wynajmu został obliczony jako stosunek ceny za m kw. z wynajmu do ceny za m kw. sprzedaży. Wynajem mieszkania 1-pokojowego jest najkorzystniejszy, dlatego stwierdziliśmy, że wynajmowanie mieszkań o większej liczbie pokoi zawsze będzie ze stratą w porównaniu do wynajmu najbardziej dochodowej kawalerki.

Tym samym, jeżeli założymy, że opłacalność wynajmu mieszkania 1-pokojowego stanowi nasze 100% (ponieważ jest najkorzystniejszy), to w przypadku wynajmu mieszkań 2-pokojowych współczynnik opłacalności utrzymał się na wciąż wysokim poziomie 96% (niewielka różnica wpływów z wynajmu kawalerek i lokali 2-pokojowych). Jednak już wynajmując mieszkanie pokojowe tracimy 11%, a w przypadku wynajmu mieszkań 4- i więcej pokojowych aż 29% w porównaniu do wynajmu mieszkania 1-pokojowego.

Średnia powierzchnia warszawskiej kawalerki to około 30 m2, natomiast mieszkania 4-pokojowego około 90 m2. Reasumując zdecydowanie bardziej opłaca nam się wynajmować trzy 30-metrowe kawalerki niż jedno 90-metrowe mieszkanie 4 pokojowe.

Reasumując, jeżeli planujemy zakup mieszkania w celu jego dalszego wynajmowania najbardziej opłaca nam się zakup mieszkania 1-pokojowego.

Symulacja wynajmu 30-metrowej kawalerki w poszczególnych dzielnicach Warszawy

Analiza cen mieszkań ze względu na ich położenie w poszczególnych dzielnicach obrazuje skalę zróżnicowania cen ze względu na lokalizację. Nie można wobec tego zakładać, że inwestycja w mieszkanie położone w dzielnicy Rembertów będzie przynosiła taki sam zysk, jak inwestycja w Śródmieściu lub Mokotowie.

W celu lepszego przedstawienia różnic pomiędzy rentownością (opłacalnością) inwestycji w poszczególnych rejonach stolicy obliczyliśmy rentowność z wynajmu mieszkania 1-pokojowego o takich samych parametrach dla każdej z dzielnic Warszawy.

Analizą objęte zostały tylko mieszkania 1-pokojowe; w badaniu uwzględniliśmy unikalną dla każdej dzielnicy średnią cenę m kw. pow. dla sprzedaży i wynajmu. Wielkość mieszkania 1-pokojowego ustaliliśmy na 30 m2 (jest to średnia powierzchnia dla mieszkań 1-pokojowych w Warszawie). Na tej podstawie zostały obliczone średnia wartość mieszkania 1-pokojowego oraz średnia stawka czynszu dla każdej dzielnicy. W obliczaniu rentowności uwzględniono również sytuację, w której mieszkanie wynajęte jest nie na pełne 12 miesięcy, a jedynie na 10,5 miesiąca. Wynika to z faktu, iż rzadko kiedy mieszkanie udaje się wynająć na cały rok.

Najczęściej czas trwania podpisywanych umów najmu obejmuje rok akademicki od września do lipca. Założenia symulacji zakładają również konieczność miesięcznego odprowadzenia przez właściciela czynszu na poziomie 5 zł za m kw. powierzchni.

Obliczona rentowność nie uwzględnia natomiast kosztu zapłaty podatku od wynajmu lokalu mieszkalnego. Istnieje możliwość zapłaty podatku ryczałtowego 8,5% lub podatku, który wlicza się do dochodów osobistych (19%, 30%, 40%). Stawka podatku ustalona jest w tym drugim przypadku w zależności od wielkości dochodu.

Z powyższego zestawienia wynika, że największą rentownością cechują się dzielnice centralne - Ochota, Wola. Stosunek wartości zainwestowanego kapitału do dochodów, jakie inwestor czerpie z inwestycji, jest tutaj najkorzystniejszy. Charakterystyczne jest to, że inwestycja w zakup mieszkania 1-pokojowego na Śródmieściu odznaczającego się najwyższymi stawkami za wynajem oraz najwyższymi cenami za m2 powierzchni jest o około 0,2% mniej opłacalna niż w przypadku położonej w sąsiedztwie Ochoty. Może być to związane z niemożnością osiągania odpowiednio wysokich korzyści z wynajmu adekwatnych do wartości mieszkania ze z względu na zagrożenie utraty popytu ze strony klientów. Stosunkowo wysoka rentowność jest również w położonej na północy miasta Białołęce. Jest to przede wszystkim spowodowane korzystnym stosunkiem stawki za wynajem do bardzo niskiej ceny m. kw. sprzedaży. Również Mokotów okazuje się być atrakcyjnym miejscem pomimo wysokich cen m kw. powierzchni, jakie musimy zapłacić przy kupnie mieszkania. Wysokie ceny mieszkań na Śródmieściu powodują, że bardziej opłaca się kupno w celu inwestycyjnym mieszkania po wschodniej stronie Wisły - na Pradze. Rentowność wynajmu jest tutaj na poziomie 3,70%. Zdecydowanie mniejszą atrakcyjnością inwestycyjną cieszą się mieszkania zlokalizowane na obrzeżach miasta.

Za zakup 30-metrowego mieszkania 1-pokojowego zapłacić średnio musimy 302 208 zł. Z powyższej analizy wynika, że wynająć lokal możemy za prawie 1283 zł miesięcznie. Przy takich założeniach zakupiona nieruchomość będzie generować rocznie dochód (przy uwzględnieniu podatku ryczałtowego 8,5%) na poziomie 12 325 zł. Przy utrzymaniu takiej tendencji (bez uwzględnienia inflacji oraz przyrostu wartości mieszkania) zakupiona nieruchomość zwróci się po upływie 24 lat.