W większości opracowywanych przez nas raportów oraz zestawień porównujemy ceny m kw. w poszczególnych dzielnicach. Jest to o tyle ważne i konieczne, że obliczanie jednakowej średniej ceny dla całego miasta może nie do końca odwzorowywać faktyczną sytuację na rynku nieruchomości. Są bowiem dzielnice, w których cena znacznie przewyższa lub jest dużo niższa od średniej ceny m kw. dla całego miasta.

Tanie dzielnice w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie

W większości opracowywanych przez nas raportów oraz zestawień porównujemy ceny m kw. w poszczególnych dzielnicach. Jest to o tyle ważne i konieczne, że obliczanie jednakowej średniej ceny dla całego miasta może nie do końca odwzorowywać faktyczną sytuację na rynku nieruchomości. Są bowiem dzielnice, w których cena znacznie przewyższa lub jest dużo niższa od średniej ceny m kw. dla całego miasta.

Z naszych obserwacji można wyciągnąć wniosek, że zarówno w Krakowie, jak i we Wrocławiu czy Warszawie istnieje pewien stały „cenowy ranking dzielnic”, w którym kolejność zmienia się niezwykle rzadko. Zazwyczaj, jeżeli sytuacja na rynku wiąże się ze spadkiem lub wzrostem ceny, to tendencja ta jest wspólna dla wszystkich rejonów miasta, przy czym oczywiście różna jest dynamika zmian (dzielnice atrakcyjne zdecydowanie stabilniej utrzymują cenę).

Tym samym określiliśmy najtańsze dzielnice dla Krakowa, Wrocławia i Warszawy.

W przypadku Krakowa najtańsza jest niezmiennie od wielu lat Nowa Huta, jedna z największych dzielnic, położona w północo-wschodniej części miasta. Charakteryzuje się przede wszystkim industrialną zabudową. Typowy krajobraz stanowią „wielkopłytowe” blokowiska oraz niskie, niewielkie, dwupiętrowe bloki mieszkalne bez parteru handlowo-usługowego. Decyzja o budowie kombinatu hutniczego powstała w kilka lat po II wojnie światowej i miała podłoże nie tylko ekonomiczne, ale również polityczne. Monumentalna zabudowa miała być symbolem nowoczesności i siły gospodarczej państwa. Obecnie większość nieruchomości położonych w tej dzielnicy to książkowy przykład architektury socrealizmu. Trochę inaczej wygląda otoczenie Placu Centralnego zbudowane w stylu neoklasycystycznym. Cena za m kw. wynosi obecnie w Nowej Hucie około 5970 zł.

Cena jest związana przede wszystkim z charakterem zabudowy tej części miasta, jak również z samą odległością od prestiżowego centrum Krakowa. Jakkolwiek dzielnica jest dobrze skomunikowana i posiada niezłą infrastrukturę, to jednak odstaje w znaczny sposób od obecnych standardów budowlanych. Trzeba ogromnych nakładów finansowych, aby zaadaptować tę część miasta zgodnie z obecnymi trendami na rynku nieruchomości.

Poszukując w naszej bazie ogłoszeń najtańszej oferty w Krakowie (nie licząc TBS-ów), odnajdujemy ją również w Nowej Hucie, co potwierdza ogólną opinię na temat niskich cen w tym rejonie miasta. Wyszukana przez nas oferta to trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z cegły z 1960 r. Mimo że mieszkanie jest po remoncie, dobrze nasłonecznione, ma nowe okna, na podłogach leżą parkiety i przynależy do niego piwnica, to jego cena nie przekracza 5100 zł, a właściciel daje szansę dalszej negocjacji.

We Wrocławiu najtańszą częścią miasta jest Fabryczna, największa dzielnica samorządowo-administracyjna stolicy Dolnego Śląska. Położona jest w zachodniej i południowo-zachodniej części Wrocławia. Nazwa dzielnicy pochodzi od znajdujących się na jej terenie zakładów przemysłowych. Są tam również liczne osiedla mieszkaniowe, których nazwy pochodzą od wsi włączonych niegdyś do granic Wrocławia. Analizując cenę w tej części Wrocławia, widać, że obserwujemy tam dużą dynamikę wahań. Cena m kw. jest zdecydowanie bardziej podatna na zawirowania na rynku nieruchomości w porównaniu do dzielnic centralnych.

Obecnie za m kw. w dzielnicy Fabryczna musimy zapłacić około 6600 zł. Jest to i tak stosunkowo dużo, o ile porównamy ten poziom cen z krakowską Nową Hutą. Wynika z tego, że dla osób mniej zamożnych zdecydowanie większe możliwości daje Kraków. Poszukując najtańszego lokum we Wrocławiu, znajdziemy go właśnie w dzielnicy Fabryczna. Podobnie jak w Krakowie jest to trzypokojowe mieszkanie położone w bloku z „wielkiej płyty” (budynek z lat 80.). Mieszkanie jest odremontowane, na podłodze panele, okna drewniane, duża kuchnia połączona z jadalnią, w łazience kafle. Oferowane mieszkanie kosztuje niecałe 5 tys. zł za m kw. Przy powierzchni 73 m kw. daje nam to atrakcyjną cenę całkowitą na poziomie 355 tys. zł.

W przypadku Warszawy zdecydowanie najtańsze nieruchomości znaleźć możemy na wschodnim brzegu Wisły. W dzielnicy Rembertów cena m kw. waha się tam na poziomie 7700 zł. Od razu zauważyć można, że jest to prawie ponad 1 tys. zł więcej niż we Wrocławiu i ponad 1,5 tys. zł więcej niż w Krakowie. Różnica pomiędzy poziomem cen w stolicy i pozostałych polskich miastach jest wciąż jeszcze wyraźnie widoczna. Rembertów to dzielnica położona na obrzeżach Warszawy. Prawie połowę całego obszaru zajmują tereny zielone. Mała gęstość zaludnienia i rzadka zabudowa stwarza możliwości rozwoju obszarów pod budownictwo niskie i rekreacyjno-sportowe. Rembertów cechuje przede wszystkim niska zabudowa.

Podczas poszukiwania najtańszych ofert w Warszawie, w Rembertowie znaleźliśmy duże 5-pokojowe mieszkanie, w bardzo dobrym standardzie o powierzchni prawie 170 m kw., posiadające antresolę zaadaptowaną na biuro. Do mieszkania przynależy również działka o powierzchni 12 arów. Cena za m kw. oferowanego lokalu wynosi niewiele ponad 5 tys. zł za m kw.

Podsumowanie

Niniejsza obserwacja jest kolejnym dowodem na to, że nawet lepszy standard mieszkania nie jest w stanie w znaczący sposób wpłynąć na najważniejszy atrybut, jakim jest lokalizacja nieruchomości oraz jej otoczenie i sąsiedztwo. Jakkolwiek w przypadku Rembertowa inny jest rodzaj zabudowy w porównaniu do wrocławskiej Fabrycznej, czy krakowskiej Nowej Huty, to jednak odległość do centrum Warszawy zdecydowanie wpływa na obniżenie ceny. Można tym samym założyć, że gdyby hipotetycznie „przetransportować” warszawski Mokotów na wschodni brzeg Wisły, zaważyłoby to znacznie na poziomie cen nieruchomości w tej dzielnicy.

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak