W poprzednim miesiącu ostrożnie sygnalizowaliśmy koniec dalszych wyraźnych spadków cen, opierając się na wynikach z Warszawy. Obserwacja sytuacji na rynku nieruchomości w lutym potwierdza nasze przewidywania. Ceny albo zaczynają mniej lub bardziej wzrastać, albo ich spadki stają się znacznie łagodniejsze.

Kupować czy czekać?

W poprzednim miesiącu ostrożnie sygnalizowaliśmy koniec dalszych wyraźnych spadków cen, opierając się na wynikach z Warszawy. Obserwacja sytuacji na rynku nieruchomości w lutym potwierdza nasze przewidywania. Na każdym z analizowanych lokalnych rynków widać podobną tendencję. Ceny albo zaczynają mniej lub bardziej wzrastać – jak w przypadku Wrocławia czy Warszawy – albo miesięczne spadki cen stają się zdecydowanie łagodniejsze – jak to ma miejsce w Krakowie.



Należy przy tym jednak zwrócić uwagę na to, że badamy ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Po pewnym czasie może się okazać, że optymizm oferentów – sprzedających zostanie zweryfikowany przez rynek. Dalsze wzrosty spotkają się z dezaprobatą potencjalnych kupujących i dojdzie do kolejnej cenowej korekty. Jednym z powodów studzenia temperamentu kupujących mogą być dalsze podwyżki oprocentowania kredytów. Niedawno byliśmy świadkami kolejnej podwyżki stóp procentowych do wysokości 5,5 proc. Oznaczać to będzie wzrost oprocentowania WIBOR i tym samym dalsze podrożenie kredytów złotowych. Można zakładać, że to w wyraźny sposób wpłynie na popyt na rynku nieruchomości. Argumentem, który przemawia natomiast za zakupem mieszkania, są systematycznie wzrastające ceny wynajmu. Wzrasta również poziom wynagrodzeń.
Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania 2-pokojowej. Za takie lokale musieliśmy jednak w lutym średnio zapłacić w Krakowie 368 tys. zł, we Wrocławiu była to kwota rzędu 359 tys. zł, natomiast na zakup takiego mieszkania w stolicy trzeba przeznaczyć 453 tys. zł. Dylematy, które stają przed potencjalnymi kupującymi, zawierają się w podstawowym pytaniu – „Czy wyczekiwać ewentualnych dalszych spadków cen, czy kupować mieszkanie już teraz, broniąc się przed potencjalnym dalszym wzrostem?” Trudno udzielić tu jednoznacznej odpowiedz. Można jednak z dużą pewnością stwierdzić, że nie należy specjalnie liczyć na „rewolucję cenową” na rynku nieruchomości w 2008 roku.

Ceny mieszkań ze względu na dzielnicę

W Krakowie od dłuższego czasu konsekwentnie przekazujemy informacje o spadkach cen. Dynamika spadków jednak zaczyna topnieć, w lutym zmniejszyła się do 1,7 proc. w chwili, gdy miesiąc temu informowaliśmy o obniżce cen na poziomie 2,4 proc. W każdej z analizowanych przez nas dzielnic widać obniżkę cen. Wyjątkiem jest Prądnik Biały, gdzie średnia cena m kw. wzrosła o blisko 2 proc. Praktycznie niezauważalny spadek ceny odnotowaliśmy na Krowodrzy, a największy spadek (ponad 5 proc.) widać w Nowej Hucie.



Dynamika miesięcznego wzrostu w Warszawie wyniosła w lutym 1,2 proc. Jest to o 1,1 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu, gdzie cena w styczniu nie zmieniła się prawie w ogóle w porównaniu do grudnia. Niemal każda z obserwowanych dzielnic odnotowała wzrost. Spadek ceny w dzielnicy Śródmieście był nieznaczny na poziomie 0,4 proc. – można uznać, że cena tam jest stabilna. O 1 proc. spadła średnia cena za m kw. na wschodzie miasta w dzielnicy Wawer. W dzielnicach Mokotów, Praga Południe, Białołęka cena m kw. wzrastała w lutym średnio o 2 proc.



Wyraźną zmianę tendencji zauważamy we Wrocławiu. Jeszcze miesiąc temu odnotowaliśmy tam spadek cen na poziomie 1 proc, tymczasem w lutym cena m kw. wzrosła w porównaniu ze styczniem o 2,4 proc. Z naszych obserwacji widać, że ceny we Wrocławiu zachowują się najmniej stabilnie. Wzrosty o 8,5 proc. średniej ceny w dzielnicy Śródmieście i spadek o 7,5 proc. na Starym Mieście wydają się to potwierdzać. Oprócz Starego Miasta średnia cena m kw. wzrastała również w dzielnicy Psie Pole (3,5 proc.) oraz w dzielnicy Krzyki (2,9 proc.). Spadek ceny odnotowaliśmy w przypadku dzielnicy Fabryczna. Ze względu na duże wahania cen w stolicy Dolnego Śląska ciężko obecnie doszukać się trwałego trendu i tym bardziej ciężko prognozować na przyszłość.



Preferencje użytkowników KRN.pl w lutym

Kraków

Najbardziej popularną ofertą z Krakowa było prywatne ogłoszenie 38-metrowego mieszkania 2-pokojowego zlokalizowanego w dzielnicy Bieńczyce w rejonie ulicy Osiedle Na Lotnisku. Mieszkanie położone jest w 4-piętrowym budynku na drugim piętrze. Oferowana cena mieszkania wynosi niewiele ponad 6 tys. za m kw., co oznacza, że lokal jest w cenie zbliżonej do średniej ceny dla całej dzielnicy. W niewielkiej odległości od mieszkania znajdują się połączenia komunikacji miejskiej, a także punkty usługowe. Lutowe preferencje naszych użytkowników są zbliżone do tych ze stycznia. Widać z tego, że utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami 2-pokojowymi w cenie nieprzekraczającej 7 tys. zł za m kw.

Warszawa

W stolicy największym zainteresowaniem cieszyła się oferta mieszkania 1-pokojowego położonego w dzielnicy Ochota. Lokal zlokalizowany jest na pierwszym piętrze w 10-piętrowym budynku z lat 70. Standard mieszkania jest dobry, na podłodze mamy lakierowany parkiet, budynek jest ocieplony, łazienka wyremontowana, mieszkanie jest dobrze doświetlone. Oprócz atrakcyjnej lokalizacji, konkurencyjna jest również cena całkowita. Mieszkanie oferowane jest za niewiele ponad 200 tys. zł.

Wrocław

We Wrocławiu, podobnie jak w Krakowie, najpopularniejsza była oferta sprzedaży mieszkania 2-pokojowego. Oferowany lokal położony jest w dzielnicy Krzyki na piątym piętrze w 6-piętrowym bloku z „wielkiej płyty”. Kuchnia i łazienka w pełni umeblowane, na podłogach parkiet, w łazience parkiet. Standard wykończenia można określić jako dobry. Blok został wzniesiony w latach 90. Lokal posiada również całkiem dobrą lokalizację, w odległości około 600-700 metrów znajduje się dworzec PKP.

Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak