W styczniu 2008 obserwowaliśmy zróżnicowane wahania cen nieruchomości w największych polskich miastach, przez co nie można jednoznacznie określić trendu dla całego kraju. W przypadku Krakowa początek roku 2008 był przedłużeniem tendencji z końca ostatniego kwartału roku ubiegłego. W stolicy Małopolski obserwowaliśmy w styczniu ogólny spadek cen mieszkań o 2,4 proc., w porównaniu z grudniem. Niewielką obniżkę na poziomie 1,0 proc. zauważyć można było również we Wrocławiu.

Kraków i Wrocław w dół, Warszawa lekko w górę

W styczniu 2008 obserwowaliśmy zróżnicowane wahania cen nieruchomości w największych polskich miastach, przez co nie można jednoznacznie określić trendu dla całego kraju. W przypadku Krakowa początek roku 2008 był przedłużeniem tendencji z końca ostatniego kwartału roku ubiegłego. W stolicy Małopolski obserwowaliśmy w styczniu ogólny spadek cen mieszkań o 2,4 proc., w porównaniu z grudniem. Niewielką obniżkę na poziomie 1,0 proc. zauważyć można było również we Wrocławiu.

Tymczasem w Warszawie styczeń okazał się miesiącem lekkiego wzrostu (0,1 proc.). W ujęciu kwotowym ceny w stolicy wzrosły bardzo nieznacznie – tylko o 12 zł. Rynek warszawski był wielokrotnie dobrym barometrem i wskazywał kierunek nadchodzących zmian dla całego kraju, jednakże okres jednego miesiąca jest zbyt krótki, aby móc z pełnym przekonaniem prognozować na przyszłość.


Analizując zmiany cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa, możemy zauważyć, że średnia procentowa zmiana ceny dla całego miasta nie do końca ilustruje faktyczną sytuację. W niektórych dzielnicach wahania były stosunkowo duże. Wzrost cen o 8,2 proc. na Starym Mieście to dowód na specyfikę tej dzielnicy, gdzie pojawienie się na rynku wtórnym nawet kilku bardzo drogich apartamentów może powodować wyraźny wzrost średniej ceny dla tego rejonu. Stabilne ceny w dzielnicach Dębniki (lekki spadek o 0,3 proc.) i Nowa Huta (wzrost o 0,2 proc.). Wyraźniejsze wahania widać na Podgórzu (wzrost o 1,3 proc.) i Prądniku Białym (spadek o prawie 2 proc.). Wzrosty odnotowaliśmy również w dzielnicy Krowodrza (0,8 proc. w porównaniu z grudniem). Wahania nie pokazują jednolitej tendencji dla całego miasta, świadczą jednak o tym, że prognozy gwałtownych obniżek cen okazują się nie znajdować odzwierciedlenia w rzeczywistości.


Sygnały płynące z analizy warszawskiego rynku wskazują na to, że utrzymuje się tam stabilny poziom cen mieszkań. W wybranych przez nas dzielnicach ceny wahały się w styczniu o około 1,5 proc. w porównaniu do miesiąca poprzedniego. Wyjątkiem jest dzielnica Wawer, która odnotowała ponad 5-procentowy wzrost. Należy zauważyć, że ceny spadały na Mokotowie oraz na sąsiadującym Ursynowie kolejno o 1,2 i 0,1 proc., natomiast wzrastały w położonej na północy Białołęce (o 1,3 proc.), a także na wschodnim brzegu Wisły. W dzielnicy Praga Południe trzeba było w styczniu zapłacić za m kw. mieszkania o 1,2 proc. więcej niż w grudniu 2007 roku.


Podczas obserwacji zmiany ceny we Wrocławiu i Krakowie zwraca uwagę podobna tendencja dla znajdujących się w obu miastach dzielnic – Stare Miasto. Poza zbieżnością nazwy możemy zauważyć bardzo wysokie wzrosty w tej dzielnicy dla obu metropolii, co nie przekłada się na faktyczną sytuację na rynku nieruchomości w tych miastach. Analizując zmiany cen w poszczególnych dzielnicach w styczniu, widać, że odchylenie od grudniowego poziomu wynosi maksymalnie 2,1 proc (w przypadku dzielnicy Psie Pole). Uznać można, że poziom wahań ceny jest w tym mieście bardziej zbliżony do Krakowa niż do Warszawy. Patrząc na były administracyjny podział Wrocławia można stwierdzić, że spadki odnotowują dzielnice położone we wschodniej i południowej części miasta, natomiast część centralną i pólnocno-zachodnią cechują wzrosty.


Co cieszyło się największą popularnością w styczniu?

Kraków

W Krakowie najpopularniejszą ofertą na portalu KRN.pl było ogłoszenie mieszkania 2-pokojowego położonego w dzielnicy Bieżanów-Prokocim. Potencjalnych klientów przyciągała najprawdopodobniej atrakcyjna cena – niewiele ponad 6 tys. zł za m kw. – oraz spokojna okolica, w której mieszkanie jest położone. Atutem okazało się tutaj niewielkie zagęszczenie zabudowy, dużo zieleni i niezła komunikacja z ulicą Wielicką. Trudno jednak zakładać, że użytkownicy portalu zwracali uwagę na standard i stan techniczny, ponieważ mieszkanie jest raczej w standardzie średnim, zlokalizowane na dodatek w 10-piętrowym bloku z „wielkiej płyty” z lat 70.

Warszawa

W stolicy – podobnie jak w Krakowie – ogłoszenie, które cieszyło się największym zainteresowaniem to oferta mieszkania 2-pokojowego. Mieszkanie po remoncie, położone w dzielnicy Ursynów (Imielin), przy ulicy Nugat. Cena za m kw. oferowanego mieszkania to trochę ponad 8300 zł. Lokal jest całkowicie umeblowany, kuchnia zabudowana, na podłogach panele. Standard mieszkania można określić jako dobry. Średnia cena m kw. dla dzielnicy Ursynów na rynku wtórnym to około 9200 zł. Uznać więc można, że oferta jest również atrakcyjna ze względu na konkurencyjną cenę.

Wrocław

Na Dolnym Śląsku największym zainteresowaniem cieszyła się oferta 3-pokojowego mieszkania willowego położonego w dzielnicy Fabryczna. Lokal jest zlokalizowany w budynku dwurodzinnym z ogrodem. Powierzchnia mieszkania wynosi 83 m kw., a jego cena to prawie 500 tys. zł, przy czym oferent zaznacza możliwość negocjacji. Standard mieszkania można określić jako dobry, okolicę zaś – jako bardzo korzystną. Średnia cena dla dzielnicy Fabryczna wynosiła w styczniu 6763, można więc uznać oferowaną cenę za w miarę atrakcyjną.

Opracowanie: Filip Jurczak, KRN.pl