W ostatnich miesiącach mówiło się wiele o tym, jak wielki wpływ na cenę mieszkania ma rok budowy i technologia, w jakiej został wzniesiony budynek. Były to często spekulacje niepotwierdzone żadnymi danymi liczbowymi. Na podstawie analizy cen ofertowych mieszkań „starych” i „nowych” sprawdziliśmy, czy faktycznie obserwujemy znaczne zróżnicowanie ceny dla tych dwóch grup lokali.

„Wiek” nieruchomości a jej cena

W ostatnich miesiącach mówiło się wiele o tym, jak wielki wpływ na cenę mieszkania ma rok budowy i technologia, w jakiej został wzniesiony budynek. Były to często spekulacje niepotwierdzone żadnymi danymi liczbowymi.

Na podstawie analizy cen ofertowych mieszkań „starych” i „nowych” sprawdziliśmy, czy faktycznie obserwujemy znaczne zróżnicowanie ceny dla tych dwóch grup lokali. W naszym badaniu zwróciliśmy uwagę na mieszkania zbudowane w latach 1960-1989 oraz lokale, które zostały oddane w latach 1990-2007. Zakładając, że w krótszym przedziale czasu różnice w cenie mogą być niedostrzegalne lub zaburzone innymi czynnikami, zdecydowaliśmy się analizować rynek krakowski i warszawski w okresie całego 2007 roku, ze szczególnym uwzględnieniem drugiej połowy tego roku.

Z naszej obserwacji wynika, że wyraźnie odmienna jest dynamika kształtowania się cen mieszkań „nowych” i „starych” zarówno na południu, jak i w centrum Polski. Mieszkania wybudowane przed 1990 rokiem, a więc w większości te określane mianem „wielkiej płyty”, zdecydowanie gwałtowniej reagowały na zawirowania na lokalnym rynku nieruchomości. Szczególnie wyraźnie w przypadku Krakowa widać, że ceny lokali z tej kategorii gwałtownie wahały się i wykazywały brak stabilności, podczas gdy mieszkania „nowe” cechowała raczej trwała tendencja wzrostowa. W pierwszej połowie roku 2007, gdy panowała powszechna opinia o wzrostach cen i stopień optymizmu sprzedających był stosunkowo wysoki, ceny mieszkań „starych” wzrastały szybciej niż ceny mieszkań „nowych”. Już od połowy roku widać zmianę tendencji. Złe wiadomości dotyczące kondycji rynku najmocniej uderzyły w segment lokali „starszych”.



Dla wszystkich obserwatorów i uczestników rynku jest to sygnał, że polski rynek reaguje na niepokojące informacje dotyczące obrotu nieruchomościami. Najbardziej gwałtownie na stale pojawiające się złe wiadomości reaguje segment mieszkań najtańszych, budowanych pomiędzy rokiem 1960 a 1989. Można z tego wnioskować, że oferowane ceny tego rodzaju mieszkań w okresie koniunktury rosły nazbyt dynamicznie i tym samym bardzo trudno było znaleźć na nie nabywców.

Taka sytuacja wynikała przede wszystkim z szeroko komentowanego efektu przeszacowania cen, który największą skalę osiągnął właśnie w przypadku mieszkań „starych”. Aby lepiej zrozumieć, dlaczego tak się dzieje, należy zarysować profil przeciętnego mieszkania zbudowanego przed 1989 rokiem.

W przypadku mieszkań powstałych w okresie PRL-u dominującą technologię budowlaną stanowiła „wielka płyta”. Pierwsze osiedla budowane w tej technologii pojawiły się na początku lat 60. Niemal od początku lat 90. mieszkania zbudowane w tej technologii zaczęły zaliczać się do segmentu mieszkań najtańszych. Mieszkania w blokach z „wielkiej płyty” to zazwyczaj niższy komfort, nieszczelne okna, wadliwe instalacje, liczne błędy architektoniczne. Generalnie oprócz minusów związanych z technologią budowlaną można wymienić dodatkowo: wysokie koszty utrzymania, niski poziom bezpieczeństwa na osiedlach i archaiczne formy zarządzania (spółdzielnie).

Tym samym mieszkania „nowe” wyprzedzają „stare” na każdej płaszczyźnie poza kosztem zakupu. Niska zabudowa, nowe technologie budowlane, niższe koszty utrzymania, wysoki stopień bezpieczeństwa (monitoring), profesjonalne zarządzanie – za te przywileje musimy odpowiednio więcej zapłacić. W chwili, gdy ceny mieszkań na osiedlach „wielkopłytowych” osiągnęły kuriozalnie wysoki poziom, popyt na mieszkania zaczął spadać przede wszystkim w tym segmencie. „Nowe” lokale utrzymywały natomiast stabilność cenową i częściowe wzrosty. Można więc założyć, że korekta, której byliśmy świadkami, była w dużej mierze generowana właśnie przez mieszkania „stare”



Ceny w lutym dla mieszkań „nowych” i „starych”

Przełom roku był okresem nerwowego wyczekiwania, jak zachowa się rynek. Jednak, ku zaskoczeniu wielu, pierwsze kilkanaście tygodni bieżącego roku to czas dalszej stabilizacji i częściowej korekty. Wciąż utrzymują się te tendencje, które występowały niezmiennie od połowy roku 2007 – różnice w średnich cenach mieszkań „nowych” i „starych” zwiększają się nadal, średnio o około 25 zł na jednym m kw.



W stolicy kraju stabilizacja ostatnich miesięcy przejawia się w odmienny sposób niż w Małopolsce. Ceny warszawskich nieruchomości wzrosły, jednak i w bieżącym miesiącu wzrost ten był głównie zasługą mieszkań „nowych”. W Krakowie średnia cena mieszkań spadła, a było to spowodowane głównie przez kształtowanie się ceny mieszkań „starych”. To właśnie ten segment odnotowuje obniżkę o 0,31 proc., w chwili, gdy ceny mieszkań „nowych” pozostają właściwie niezmienione.



Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak, Bartłomiej Burejza