Kupno nieruchomości

W przypadku gdy kamienica ma jednego właściciela, wyodrębnianie w niej lokali może mieć tylko jedno uzasadnienie, a mianowicie chęć sprzedaży poszczególnych lokali. Ani do użytkowania kamienicy, gdy ma ona jednego właściciela, ani do wynajmowania poszczególnych lokali nie jest potrzebne ich wyodrębnianie.

W związku z inwestycją polegającą na kupnie kamienicy, wyodrębnieniu w niej samodzielnych lokali i ich sprzedaż z zyskiem, należy zwrócić uwagę na to, że:

• dużym problemem może być pozbycie się dotychczasowych najemców lokali. Nie będzie proste ani wypowiedzenie dotychczasowych umów, ani pozbycie się w drodze eksmisji osób zamieszkujących kamienicę. Może to potrwać nawet kilka lat, co trzeba uwzględnić, analizując ryzyko takiej inwestycji;
• wyodrębnienie poszczególnych lokali, czyli uzyskanie zaświadczenia o samodzielności, może być uzależnione od dokonania określonej przebudowy adaptującej lokale do wymogów technicznych, a to rodzi dodatkowe koszty i wydłuża inwestycję w czasie;
• zysk z inwestycji opodatkowany będzie podatkiem dochodowym od osób fizycznych z możliwością zwolnienia z podatku w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych na cel mieszkaniowy lub nie będzie opodatkowane, jeżeli między zakupem a sprzedażą upłynie 5 lat.

Wyodrębnienie lokali w budynku

Podział poziomy budynku polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określeniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali. Dzielony jest natomiast tylko sam budynek. Pozostałe niewyodrębnione części (np. strych, piwnica, klatka schodowa, a także działka), stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Zanim będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a dodatkowo także technicznych. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal, musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności, będą w przypadku gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne gdy użytkowy. Nie każdy lokal może być lokalem mieszkalnym, gdyż musi on spełniać więcej wymogów. Ponadto lokal, by mógł być wyodrębniony, musi spełniać określone normy techniczne, które reguluje rozporządzenie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Sam przebieg procedury wyodrębnienia lokalu można podzielić na trzy etapy. W pierwszej kolejności należy przygotować dokumentację inwentaryzacyjną do wyodrębnienia lokali. Dokumentacja ta składa się z części graficznej oraz z części opisowej i powinna przedstawiać stan techniczno-użytkowy nieruchomości jako całości, w tym rozmieszczenie poszczególnych lokali, strukturę pomieszczeń w lokalach i pomieszczeń przynależnych w budynku oraz określać części wspólne i urządzenia służące wszystkim lokalom Przed wyodrębnieniem własności lokali, należy jednoznacznie określić w przestrzeni działkę budowlaną wraz ze znajdującym się na niej budynkiem. Dokumentem będzie tutaj wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków, będący podstawą wpisu do księgi wieczystej. Wszystkie pomieszczenia zaznacza się na rzutach odpowiednich kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych budynkach na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków. Ponadto przepisy ustawy o własności lokali wymagają określenia udziału poszczególnych wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej. Następnie, dysponując pełną dokumentacją inwentaryzacyjną wyodrębnionych lokali, właściciel nieruchomości występuje do starosty lub (w przypadku miasta na prawach powiatu) do prezydenta miasta o stwierdzenie samodzielności lokali. Na podstawie tej dokumentacji wydawane jest zaświadczenie o samodzielności. Ostatnim etapem podziału poziomego nieruchomości, jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. W praktyce obrotu nieruchomościami najczęściej nie będzie to tylko oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Oświadczenie to będzie powiązana z umowami np. sprzedaży lokalu. Wynika to z faktu, że podział poziomy nie jest celem samym w sobie tylko służy realizacji określonego celu np. sprzedaży tej części budynku. Dlatego akt notarialny będzie przybierał postać np. umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz oprócz standardowych dokumentów, czyli odpisu z księgi wieczystej i wypisu z rejestru gruntów, będzie wymagał zaświadczenia o samodzielności wraz opracowaną już na poprzednim etapie dokumentacją. Dokumenty te oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej tego lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Stosowny wniosek do ksiąg wieczystych skieruje sam notariusz w akcie notarialnym.