Porady prawneZamierzam kupić mieszkanie w kamienicy. Właścicielka lokalu miała spłacić kilka osób celem wyrównania udziałów, aby ten lokal stał się jej własnością, gdyż miała za mało udziałów w stosunku do zajmowanego lokalu. Mieszkanie przepisała córce i zięciowi i oni są teraz właścicielami. Wzięli kredyt pod hipotekę i chcą je sprzedać, a ja jestem nabywcą. Chciałabym się dowiedzieć jak mogę sprawdzić, czy spłacono udziałowców. Na co zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Czy kupowanie mieszkania obciążonego hipoteką jest bezpieczne.
W sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli zajmuje lokal o powierzchni większej niż wynika z jego udziału w nieruchomości i współwłaściciele ci porozumieli się, że sytuacja ta podlegać będzie legalizacji poprzez spłatę na rzecz pozostałych współwłaścicieli, to zalegalizowanie tej sytuacji powinno nastąpić albo poprzez nabycie w drodze umowy sprzedaży części udziałów od współwłaścicieli (jest to rozwiązaniem prostszym, ale nie reguluje praw współwłaścicieli do zajmowanych lokali), albo poprzez zawarcie w formie aktu notarialnego umowy zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali i odpowiednie określenie wysokości udziałów ze spłatą.
Zatem, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nadal prawo własności określone jest tylko poprzez wysokość udziałów bez wyodrębnienia lokali i gdy nadal jest to ta sama wysokość udziałów jak przed spłatą, to kwestia spłat nie została właściwie uregulowana. W takiej sytuacji ponadto musi sobie Pani zdawać sprawę, że nie nabywa Pani konkretnego lokalu tylko udział w całej kamienicy i tak notariusz przygotuje umowę sprzedaży, natomiast z konkretnego lokalu będzie Pani korzystać na zasadach tzw. podziału nieruchomości do korzystania, jaki obowiązuje w danej kamienicy. Jest to przejaw nieuregulowanej sytuacji prawnej kamienicy, ale nadal jest dość powszechnym zjawiskiem, który powoduje później bardzo często problemy prawne. Natomiast kwestia obciążenia lokalu hipoteką powoduje, że przy zawarciu umowy sprzedaży konieczne jest doprowadzenie do jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Takiego wykreślenia albo dokona obecny właściciel, spłacając kredyt przed sprzedażą, albo w umowie sprzedaży część ceny sprzedaży zostanie zapłacona poprzez spłatę kredytu sprzedającego i w ten sposób doprowadzi się do zwolnienia nabywanej nieruchomości z obciążenia hipoteką.
2014-02-10
