Porady prawneZakupiłam z mężem 30 arów działki rolniczej. Chcemy ją podzielić na dwie części po 15 arów. Jak można tego dokonać, aby przed uzyskaniem warunków zabudowy mieć dwie działki i jedną z nich sprzedać. Czy mogę 15 arów notarialnie przekazać jako darowiznę siostrze, później geodeta wyznaczy granice działki i siostra znów przekaże mi te 15 arów, i w efekcie będę miała dwie działki po 15 arów i jedną z nich będę mogła sprzedać potencjalnemu nabywcy, jeżeli cena nieruchomości wzrośnie. Czy istnieje inne rozwiązanie?
Sposób wskazany przez Panią powyżej spowoduje jedynie, że Pani siostra będzie w połowie współwłaścicielką całej działki, bowiem nie można wydzielić konkretnego fragmentu nieruchomości do współwłasności. Najpierw należy nieruchomość zgodnie z określoną procedurą prawną podzielić i wtedy wydzielona część staje się odrębną nieruchomością i może być niepodzielną własnością. Procedur i wymogów co do możliwości podziału działek jest wiele, z zależności od czynników takich jak np. istnienie na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też warunków zabudowy, jaki jest to rodzaj gruntu, o jakiej powierzchni, itp. Większość unormowań w tym zakresie znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz.U.2010.102.651).
W tej też ustawie Dział III, rozdział 1 jest poświęcony podziale nieruchomości. Art. 92 wskazuje:
Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dodatkowo ustęp 2a art. 93 cytowanej ustawy stwierdza, że:
2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.
Art. 95: Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- 6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
6a. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
6b. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
6c. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; - wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
W związku z powyższym, jeśli Pani działka ma 0, 3ha (czyli 30 arów) to każdy podział spowoduje, że powstałaby nowa nieruchomość o powierzchni mniejszej niż, 0,3 ha. Możliwy podział takiej działki jest tylko w wypadkach wskazanych powyżej.
Sugeruję więc, aby sprawdzić możliwość zastosowania jednej w powyższych sytuacji bądź dokonania tzw. odrolnienia działki na działkę budowlaną zgodnie z określoną procedurą, a następnie przeprowadzić jej podział, co umożliwi sprzedaż nowo wydzielonej części.
2012-10-24
