Porady prawneZ bratem jesteśmy współwłaścicielami domu wraz z działką (po połowie). Dwa mieszkania znajdujące się w tym domu, stanowią odrębną własność każdego z nas. Częścią wspólną są pomieszczenia piwniczne. Brat nie mieszka w swoim mieszkaniu już od ponad 20 lat i do tej pory nie interesował się nieruchomością. Rodzice i brat zamienili się mieszkaniami i zobowiązali się wzajemnie do sprawowania opieki nad nimi. Zgodnie z ich ustaleniami, rodzice maja prawo mieszkać w mieszkaniu brata dożywotnio. I odwrotnie, on może mieszkać w ich mieszkaniu. Nadzór bieżący nad całą nieruchomością sprawuję osobiście. Czy mogę wynająć część pomieszczeń piwnicznych znajomym na cele mieszkaniowe? Czy muszę mieć zgodę brata na wynajem? Czy w umowie najmu musi być wpisany brat jako współwłaściciel? Należności podatkowe z tytułu najmu chcę płacić tylko ja. Cały dochód z najmu ma być przeznaczony na cele remontowe nieruchomości, której jesteśmy współwłaścicielami.
Każdy z właścicieli lokali podejmuje samodzielne decyzje odnośnie lokali,które są jego własnością. Natomiast w przypadku nieruchomości wspólnej potrzebne jest współdziałanie właścicieli lokali. W przypadku gdy w budynku są dwa samodzielne lokale, mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, do zarządzania nią stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jak wynika z pytania piwnice stanowią część nieruchomości wspólnej. Adaptacja części nieruchomości wspólnej na cele mieszkalne i jej wynajęcie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga w budynku składającym się z dwóch samodzielnych lokali jednomyślności współwłaścicieli (zgoda wszystkich) lub zgody sądu. Zatem ze strony wynajmujących umowę najmu podpisują obaj współwłaściciele, a dochód z najmu należy podzielić proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli to Pani będzie rozliczać najemców z czynszu i innych opłat, to pobraną część czynszu drugiego współwłaściciela będzie Pani zobowiązana jemu przekazać. Nie może Pani bez jego zgody przeznaczać jego części czynszu na remonty. Ponadto drugi współwłaściciel także musi pamiętać o formalnościach podatkowych w związku z jego częścią czynszu.
2012-04-24
