Porady prawneWraz z żoną jestem współwłaścicielem działki w 1/3 udziału (pozostali współwłaściciele to brat z żoną 1/3 i rodzice 1/3). Chcielibyśmy na działce tej wybudować dom jednorodzinny. W późniejszym czasie także brat z żoną planuje budowę domu jednorodzinnego. Czy w związku ze współwłasnością gruntu brat z żoną oraz rodzice będą również współwłaścicielami wybudowanego przez nas domu? Jak wygląda kwestia zniesienia współwłasności i podziału działki po wybudowaniu jednego z domów, ewentualnie po wybudowaniu obydwu domów z uwzględnieniem kwestii podatkowej? Jaki wariant jest najkorzystniejszy z punktu widzenia przepisów prawa?
Na wstępie należy zaznaczyć, że co prawda współwłasność działki pomiędzy Państwem, bratem z żoną i rodzicami, jest współwłasnością ułamkową, to nie należy interpretować tej sytuacji jako: Pan ma 1/3 konkretnego kawałka działki, brat inny kawałek, a rodzice jeszcze inny. Taki układ nie jest nawet możliwy prawnie do czasu wydzielenia odrębnych części nieruchomości, tak by móc stać się wyłącznym właścicielem nowo wyodrębnionego kawałka poprzedniej działki. Oczywiście, jeśli między współwłaścicielami panuje zgoda i chęć porozumienia, to nie jest problemem, aby w wybudowanym domu mieszkała, np. jedna rodzina. Natomiast z punktu widzenia prawa każdy ze współwłaścicieli ma udział 33 proc. w każdym kawałku nieruchomości, również w wybudowanych budynkach na działce. Inną kwestią natomiast byłaby ewentualna możliwość dochodzenia części kwot wydanych na budowę przez jednego współwłaściciela od pozostałych.
Tak długo jak jesteście Państwo chętni do współpracy nie ma problemu, by budować się na działce i potem ją dzielić. Z punktu widzenia podatkowego też nie będzie to miało znaczenia. Będzie to jednak trudniejszy wariant gdyż: po pierwsze w przypadku skłócenia się współwłaścicieli sprawa się utrudni, po drugie w procesie inwestycyjnym i większości czynności prawych związanych z nieruchomością będą zaangażowanie wszyscy co może trochę komplikować.
Najprostszym wariantem jest przeprowadzenie zgodnego podziału nieruchomości. Po spełnieniu wszelkich wymagać formalnych (takich jak np. usługi geodezyjne), sąd powinien uwzględnić wniosek o zgodny podział nieruchomości bez orzekania o jakiegoś rodzaju dopłatach itp, zgodnie z Państwa wolą. W ten sposób nie powstaje ani konieczność ponoszenia ciężaru podatku od darowizn i spadków (gdyż jesteście Państwo zaliczeni do pierwszej grupy podatkowej – art. 4 i następne ustawy o podatku od spadków i darowizn) ani też podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
1. Podatkowi podlegają:
1) następujące czynności cywilnoprawne:
a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
c) (uchylona);
d) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;
e) umowy dożywocia;
f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat;
g) (uchylona);
h) ustanowienie hipoteki;
i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności;
j) umowy depozytu nieprawidłowego;
k) umowy spółki.
W przedmiotowej sprawie, w przypadku zgodnego podziału współwłasności, nie powstają żadne długi, ciężary i zobowiązania czy spłaty lub dopłaty.
2012-11-05
