Porady prawneWraz z bratem jesteśmy współwłaścicielami domu z gruntem – po 1/4. Po śmierci naszego ojca decyzją sądu uzyskaliśmy do tego prawo, pozostała część należy do mojej mamy i niedawno zmarłej babci, która za życia przepisała swoje udziały w nieruchomości na moją mamę. W tym samym budynku mieszka wujek, który ma przyznane 1/16 części nieruchomości. Problem polega na tym, że zajmuje on znacznie więcej powierzchni. Ze strychy zrobił sobie dodatkowe pomieszczenia użytkowe. Rości sobie prawo do np. dotychczasowej wspólnej altany podwórkowej, strychu itp. Wszelkie próby rozmów z nim nie przynoszą pożądanych zmian. Po śmierci babci (matki owego wujka) zażądał od nas zachowku w postaci wyłączności w użytkowaniu kolejnego pomieszczenia. Babcia nie zostawiała testamentu. Pytania dotyczą głównie tego, jakie mamy możliwości zatrzymania samowoli przypisywania sobie pomieszczeń, podwórka, altan itp. oraz, czy po śmieci babci udziały wujka w nieruchomość zwiększają się. Dodam, że wujek nigdy nie dokładał się do opłat gruntowych, za które my współwłaściciele płacimy. Czy w przypadku, gdy zajmuje on większy metraż mogę coś zrobić, aby powrócić do stanu określonego w akcie notarialnym. Jak wymierzyć należny wujkowi metraż?
Na wstępie warto zaznaczyć, że prawo współwłasności i prawo używania nieruchomości są to związane ze sobą, ale różne prawa. Wujkowi, jako synowi zmarłej, przysługuje część spadku z mocy ustawy. Wujek niepotrzebnie próbuje dochodzić zachowku, gdyż jest to instytucja, która ma co do zasady zastosowanie tylko do dziedziczenia testamentowego. Zachowek przy braku testamentu może być wykorzystywany tylko w specyficznych sytuacjach, np. gdy babcia przed śmiercią dokonała darowizny nieruchomości na rzecz Pana lub mamy (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13. lutego 2004 r., sygn. akt: II CK 444/02). Także wujek posiada pewien udział w nieruchomości i powinien on w miarę odzwierciedlać w jakiej części może korzystać z przedmiotowej nieruchomości.
Poza tym, jako współwłaściciel rzeczy jest obowiązany do ponoszenia kosztów i ciężarów, które powstają w związku z tą rzeczą stosownie do wielkości udziału, np. ponoszenie części kosztów podatku od nieruchomości, kosztów utrzymania nieruchomości w należytym stanie, itp.
Współwłaściciele rzeczy powinni z niej współkorzystać w ustalony przez siebie sposób, który będzie zgodny z wolą stron, zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W przypadku, gdy zgody takiej brak, sposób korzystania może na wniosek określić sąd. Będzie on badał gospodarczy i społeczne przeznaczenie nieruchomości, wielkości udziałów i interesy wszystkich stron. Istnieje oczywiście możliwość dokonania podziału rzeczy wspólnej, samemu jak i w postępowaniu sądowym. Najczęściej wtedy własność nieruchomości jest przekazywana właścicielowi/współwłaścicielom posiadającym największy udział, a pozostałe udziały mniejszościowych współwłaścicieli są spłacane pieniężnie.
2014-09-03
