Porady prawneW latach 70. ojciec dokonał zamiany 3 działek z trzema właścicielami. Nie było jednak pisemnych umów zamiany. Na działkach tych wybudowałem dom, na podstawie formalnego zezwolenia na budowę. W latach 90. poprzedni właściciele założyli księgi wieczyste na działki, na których stoi mój dom. Obecnie żądają ode mnie rekompensaty pieniężnej lub oddania działek. Nie chcę się na to zgodzić, ponieważ otrzymali oni działki, które użytkowali. W jaki sposób nabyć prawo własności działek, na których mam dom?
W związku z tym, że nie została zachowana forma aktu notarialnego, nie doszło do przeniesienia własności działek. Zatem budynek został zbudowany na gruncie nie będącym własnością budującego. Tymczasem w prawie obowiązuje zasada, że to, co jest z gruntem trwale związane (np. budynek) jest własnością właściciela gruntu. W sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, tak jak miało to miejsce w pytaniu, właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, ten zaś kto budynek zbudował jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tę budowę. Jednak w związku z często pojawiającymi się takimi sytuacjami, przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomości na korzyść budującego.
Art. 231 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że: samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Najprościej w celu uregulowania własności działki pod budynkiem byłoby zawrzeć teraz umowę zamiany, której nie zawarto w latach 70. we właściwej formie, czyli w formie aktu notarialnego lub też kupić od właściciela działkę pod budynkiem. W przypadku niemożności porozumienia w tej sprawie z właścicielem działki, osobie, która wzniosła budynek przysługuje prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem przeniesienia własności działki pod budynkiem. Jednak przeniesienie własności działki pod budynkiem nastąpi wówczas zawsze za wynagrodzeniem dla właściciela działki i jedynie, gdy Sąd przyjmie posiadanie w dobrej wierze, co w opisanym wypadku jest bardzo mało prawdopodobne. Oprócz żądania przeniesienia własności na podstawie wyżej przedstawionego art.231 można wystąpić do sądu o zasiedzenie nieruchomości. Art.172 kodeksu cywilnego stanowi, że: posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Nabycie własności działki byłoby wówczas „nieodpłatne". Jednak w tym wypadku od dnia nieformalnego nabycia własności nieruchomości musiałby upłynąć okres co najmniej 30 lat, gdyż dokonanie zamiany nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nabyciem w złej wierze. Ponadto należy spełnić jeszcze inne przesłanki podane w w/w przepisie. W interesie osoby, która wybudowała taki budynek na działce nie będącej jej własnością jest jak najszybsze uregulowanie sytuacji, gdyż dopóki to nie nastąpi, właścicielem nieruchomości w tym budynku jest właściciel działki, a nie ten kto zbudował budynek.
Najprościej w celu uregulowania własności działki pod budynkiem byłoby zawrzeć teraz umowę zamiany, której nie zawarto w latach 70. we właściwej formie, czyli w formie aktu notarialnego lub też kupić od właściciela działkę pod budynkiem. W przypadku niemożności porozumienia w tej sprawie z właścicielem działki, osobie, która wzniosła budynek przysługuje prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem przeniesienia własności działki pod budynkiem. Jednak przeniesienie własności działki pod budynkiem nastąpi wówczas zawsze za wynagrodzeniem dla właściciela działki i jedynie, gdy Sąd przyjmie posiadanie w dobrej wierze, co w opisanym wypadku jest bardzo mało prawdopodobne. Oprócz żądania przeniesienia własności na podstawie wyżej przedstawionego art.231 można wystąpić do sądu o zasiedzenie nieruchomości. Art.172 kodeksu cywilnego stanowi, że: posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Nabycie własności działki byłoby wówczas „nieodpłatne". Jednak w tym wypadku od dnia nieformalnego nabycia własności nieruchomości musiałby upłynąć okres co najmniej 30 lat, gdyż dokonanie zamiany nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nabyciem w złej wierze. Ponadto należy spełnić jeszcze inne przesłanki podane w w/w przepisie. W interesie osoby, która wybudowała taki budynek na działce nie będącej jej własnością jest jak najszybsze uregulowanie sytuacji, gdyż dopóki to nie nastąpi, właścicielem nieruchomości w tym budynku jest właściciel działki, a nie ten kto zbudował budynek.
2007-10-18
