Porady prawneW 2010 r. deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Do chwili obecnej mieszkania wykupione na własność ma 5 osób. 11 mieszkań właściciel budynku (deweloper) wynajmuje. Pozostałe lokale mieszkalne, jest ich 11 oraz 2 lokale gospodarcze, nie zostały sprzedane i nie są użytkowane. W 2013 r. została utworzona wspólnota mieszkaniowa i ustalone zostały składki na utrzymanie części wspólnej posesji od każdego mieszkania. Właściciel (deweloper) uiszcza należności tylko za lokale, które wynajmuje. Moje pytanie brzmi: czy nie powinien on też pokrywać kosztów wspólnych za pozostałe lokale? Jeżeli tak, to w jaki sposób można to od niego wyegzekwować. Czy jest jakaś podstawa prawna?
We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali oprócz opłat związanych z ich lokalami muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwacje, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym.
Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów. Zgodnie z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Należy zwrócić zatem uwagę, że deweloper, wyodrębniając i sprzedając lokale w budynku, zgodnie z art.3 ust 3 ustawy ustala w akcie notarialnym ułamek w nieruchomości wspólnej. O ten sam ułamek pomniejszany jest udział dewelopera w nieruchomości, aż do momentu kiedy deweloper wyodrębni i sprzeda ostatni lokal i przestanie być wówczas współwłaścicielem nieruchomości. Deweloper do czasu sprzedaży ostatniego lokalu partycypuje w kosztach zarządu w stosunku do wielkości ułamka, jaki mu pozostał w nieruchomości. W takiej proporcji wspólnota mieszkaniowa powinna obciążać dewelopera kosztami zarządu. Jeżeli deweloper tych kosztów nie będzie uiszczał zgodnie z art. 15 ust 2 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić ich na drodze sądowej w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
2014-04-03
