Zamiana nieruchomości

Dokonanie przeniesienia własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, a zatem zawarcie umowy zamiany w formie ustnej powoduje, że do zawarcia umowy, a zatem do przeniesienia własności, nie doszło. Umowa zamiany nieruchomości w formie ustnej jest więc umową nieważną. Osoba, która następnie wybudowała na działce budynek, wznosiła go nie na swojej działce, lecz na działce będącej własnością innej osoby. W prawie obowiązuje zasada, że to co jest z gruntem trwale związane (np. budynek) jest własnością właściciela gruntu. Nie może istnieć stan prawny (poza pewnymi wyjątkami np. użytkowaniem wieczystym), w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby. W sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie przyjmuje się zatem konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku choćby nawet nie przyczynił się do jego powstania, ten zaś kto budynek zbudował jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tą budowę (art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego).

Osoba, która kupiła od prawowitego właściciela nieruchomość stała się też właścicielem budynku, który się znajduje na jego działce. Żądanie przez nowego nabywcę wydania mu nieruchomości w tym budynku nie jest żadnym wyłudzeniem, ta osoba ma do tego pełne prawo, bo jest jej właścicielem. Sytuacja jest wynikiem błędu Pani babcia, która zamieniając się przed laty ustną umową, a następnie budując na takim gruncie budynek, przez lata nigdy nie formalizowała tej zamiany. Za błędy trzeba płacić i teraz po latach przyszedł za nie rachunek, który z pokorą trzeba zapłacić, a nie szukać w innych osobach przestępców.

Przedmiotową sprawę można uregulować na dwa sposoby:

1. Art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że: samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wprawdzie w przedmiotowej sytuacji nie można mówić o dobrej wierze, gdyż nieformalnego nabywcę nieruchomości należy traktować jak posiadacza w złej wierze, ponieważ wie on, że ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego nie nabył prawa własności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1981 r., III CRN 20/81). W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że mimo złej wiary posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia na niego, na podstawie art. 231 § 1 kc, własności otrzymanej nieruchomości lub jej części, jeżeli ze względu na okoliczności danego przypadku zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go z tego punktu widzenia tak jak posiadacza w dobrej wierze. (wyrok SN z dnia 20 maja 1997 r., II CKN 172/97, OSNIC Nr 12/1997, poz. 196). Ponadto art.231 §2. przewiduje także sytuację odwrotną, a mianowicie właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Realizacja roszczenia z art.231 najczęściej następuje w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi. Roszczenie z art.231 może być również realizowane w drodze umowy między osobą, która wzniosła budynek na cudzym gruncie i właścicielem gruntu. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i poprzedzona dokonaniem podziału nieruchomości przez uprawnionego geodetę w celu wyodrębnienia działki z budynkiem. Umowę tę należy odróżnić od zwykłej umowy sprzedaży czy darowizny. Gdyż przedmiotem umowy sprzedaży,czy darowizny byłby grunt wraz z budynkiem, zgodnie z zasadą, że to co jest z działką trwale związane jest własnością właściciela działki, podczas gdy w umowie w trybie art.231 przedmiotem jest sama działka pod budynkiem. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla określenia wartości przedmiotu umowy, a zatem dla opłat i podatków z nią związanych. Również w sytuacji przekroczenia tylko przy budowie granic nieruchomości jest możliwość uregulowania własności. Zgodnie z art.151 kc jeżeli do przekroczenia granicy działek doszło bez winy umyślnej, właściciel sąsiedniego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego chyba, że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic, albo jeżeli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Aby możliwa było zastosowanie tego roszczenia, osoba wznosząca budynek nie może działać z winy umyślnej. Zatem do sytuacji tej nie może dojść w wyniku zamiaru, czyli świadomego działania osoby budującej zmierzającego do takiego naruszenia granicy. Jeżeli więc do przekroczenia granic doszło w wyniku lekkomyślności lub niedbalstwa budującego, czyli z winy nieumyślnej, jak i w sytuacji gdy zachowaniu budującego w ogóle nie można przypisać winy oraz pod warunkiem, że właściciel nie sprzeciwił się przekroczeniu granic i nie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, wówczas właściciel nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, czyli rozbiórki części budynku.

Roszczenia wynikające z art. 151 najczęściej są realizowane przez przeniesienie własności zajętej części nieruchomości za wynagrodzeniem. Zwrócić należy uwagę, że właściciel może żądać, aby wykupiono od niego większą niż tylko zajętą pod budynek część nieruchomości lub też nawet całą nieruchomość, jeżeli w wyniku działania budującego straciła ona dla niego znaczenie gospodarcze. Najczęściej chodzić będzie tu o przypadki, w których po odłączeniu części działki zajętej pod budowę pozostała część nieruchomości, ze względu na przepisy Prawa budowlanego, jest za mała, aby wybudować na niej dom co było zamiarem właściciela.

Realizacja roszczenia wynikającego z art. 151 może nastąpić także poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem służebności. W tej sytuacji grunt pod budynkiem nie zmieni właściciela, a jedynie właściciel budynku za wynagrodzeniem uzyska prawo do korzystania z gruntu sąsiada. Treścią takiej służebności będzie tolerowanie przez właściciela zajętej nieruchomości sytuacji, że na jego gruncie znajduje się część budynku innej osoby. Prawo wyboru sposobu realizacji roszczenia przysługuje właścicielowi gruntu, którego granica została przekroczona. Tak jak w wypadku art. 231 realizacja roszczenia z art.151 najczęściej następuje poprzez wniesienie pozwu do sądu jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w tej kwestii zawarły umowę o przeniesieniu własności części nieruchomości lub o ustanowieniu służebności gruntowej.

2. Zgodnie z art.172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, ze uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. W tym przypadku również roszczenie to należy realizować na drodze sadowej.

Obie metody pociągają spore koszty, a z której z nich skorzystać należy ustalić z adwokatem, który poprowadzi przedmiotową sprawę. Najgorsze jednak co można zrobić to, nadal nie wyjaśnić w przedmiotowej sprawie.s