Porady prawneW 1947 r mój dziadek wynajął mieszkanie w prywatnej kamienicy (umowa słowna – bez pisemnej). W lokalu tym mieszkała moja matka wraz ze mną od 40 lat. Matka wyprowadziła się do innego mieszkania, ja mieszkałam z dziadkiem, a teraz po jego śmierci sama. Obecnie w kamienicy jest 12 współwłaścicieli – ja jestem lokatorem, nie istnieje podział fizyczny. Czy jeden z właścicieli, który zajmuje lokal mniejszy (o 40 m kw.) niż powinien, jak wynika z kupionego udziału, może żądać abym wpłacała czynsz za moje mieszkanie (o powierzchni 40 m kw.) właśnie jemu? Czy potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli? Do tej pory czynsz wpłacałam administracji budynku. Czy i jak może mi wypowiedzieć najem i czy może mi podwyższać czynsz?
Zawarcie i rozwiązanie umowy najmu jest z reguły czynnością przekraczającą zwykły zarząd zatem, w przypadku nieruchomości będącej współwłasnością, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (jednomyślności). Dochody z najmu lokalu są przychodem wszystkich współwłaścicieli i powinny im przypadać w stosunku do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli w nieruchomości ustanowiony jest zarządca lub administrator, to on powinien pobierać czynsz i rozliczać go między właścicieli. Dlatego powinna Pani dalej wpłacać czynsz na jego konto dopóki jest zarządcą. Jeden z właścicieli bez porozumienia z innymi nie może Pani nakazać innego sposobu jego zapłaty. Proszę zwrócić jednak uwagę, że współwłaściciele nieruchomości mogą, w drodze umowy, określić sposób korzystania z nieruchomości, w tym dokonać podziału nieruchomości do korzystania. W wyniku takiej umowy zawartej między wszystkimi współwłaścicielami, jednemu z współwłaścicieli może przypaść do korzystania także lokal, który Pani zajmuje. Wówczas ten współwłaściciel będzie mógł podejmować samodzielnie decyzje odnośnie korzystania z tego lokalu. Jeżeli współwłaściciele się tak porozumieją, jemu wówczas przypadać będą opłaty z czynszu z danego lokalu, tak więc jemu należałoby wówczas je wpłacać.
Natomiast w kwestii umowy najmu prawdopodobnie w Pani przypadku umowa wygasła, a Pani nie jest najemcą tego lokalu przynajmniej takie wnioski można wyciągnąć z treści pytania. Wprawdzie umowa najmu nie musi mieć dla swojej ważności formy pisemnej, a często nawiązanie stosunku najmu następuje, z mocy prawa w trybie art. 691 Kodeksu cywilnego, automatycznie. Jednak zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują : małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych wyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Jeżeli więc to Pani dziadek był najemcą lokalu i w chwili śmierci to tylko Pani z nim zamieszkiwała, to z chwilą śmierci dziadka stosunek najmu wygasł. Wnuczka bowiem nie jest osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21 maja 2002 r. sygn. akt III CZP 26/02, w której uznał, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c.. W takim przypadku jest Pani tzw. dzikim lokatorem, w stosunku do którego współwłaściciele mają prawo od razu wszcząć postępowanie eksmisyjne. W takiej sytuacji umowa najmu nie istnieje, dlatego nie ma potrzeby jej wypowiadania.
2012-11-20
