Porady prawneW 18 budynkach znajduje się 21 mieszkań. 15 obiektów jest w zabudowie szeregowej, a w 3 są po 2 mieszkania. Całość (wszystkie budynki) jest ogrodzona, a częściami wspólnymi jest teren zewnętrzny służący do wjazdu do każdego budynku. Po wykupie od dewelopera została utworzona wspólnota obejmująca całe osiedle, moim zdaniem sprzecznie z prawem. Czy wspólnota ta istnieje?
Skoro poszczególne nieruchomości zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych właścicieli to zarządzają nimi i wyłączne decyzje ich dotyczące podejmują tylko ich właściciele. W związku z kryzysem ostatnich lat część projektów budowanych domów została przez deweloperów przekształcona w budynki wielolokalowe. Z reguły na bazie projektu domu udaje się stworzyć budynek dwu- lub trzylokalowy.
W takim przypadku mamy już nieruchomość wspólną i wspólnotę mieszkaniową. Jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, do zarządzania którą nie mają jednak zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, lecz przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Gdy nie ma takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który wyda orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Oprócz budynków na takim osiedlu istnieją też z reguły niezabudowane tereny wspólne będące współwłasnością, np. drogi dojazdowe, place zabaw. Tutaj współwłaściciele tych terenów również podejmują decyzje na zasadach przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności.
W związku z powyższym należy zwrócić uwagę, że osiedle takie mimo że jest ogrodzone i ma wspólne tereny (drogi dojazdowe, place zabaw itp.) nie jest wspólnotą mieszkaniową tylko pojedynczymi nieruchomościami zabudowanymi domami i pojedynczymi małymi wspólnotami mieszkaniowymi (budynki dwulokalowe). Mieszkańcy takiego osiedla wspólnie podejmują tylko decyzje odnośnie niezabudowanych terenów, które są ich współwłasnością i robią to na zasadach przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności.
2012-09-20
