Wspólnoty mieszkaniowe

Zwracam się z prośbą o poradę dotyczącą możliwości wprowadzenia opłaty za miejsce postojowe (utwardzone) na terenie wspólnoty mieszkaniowej – przez Zarząd. Wspólnota mieszkaniowa liczy 92 mieszkania. Jestem członkiem wspólnoty (mieszkanie własnościowe z udziałem w gruncie – akt notarialny). W 2005 roku wspólnota podjęła uchwałę o potrzebie budowy miejsc do parkowania pojazdów dla członków wspólnoty – wystąpiono do władz miasta o stosowne pozwolenia. Podczas budowy bloków (1987 rok) nie uwzględniono potrzeby miejsc parkingowych. W następnym roku Wydział Architektury Urzędu Miasta wydał stosowne pozwolenie (określając, że mogą być tylko 32 miejsca postojowe na 92 członków wspólnoty). W 2007 roku wspólnota podjęła uchwałę zgodnie z planem Wydziału Architektury UM o wykonaniu ograniczonej liczby miejsc postojowych. W tym celu Zarząd Wspólnoty w maju 2008 roku podpisał umowę z firmą zewnętrzną na wykonanie miejsc postojowych (odpłatne – płaci zainteresowany członek wspólnoty). Będąc zainteresowanym podpisałem umowę na wykonanie miejsca i dokonałem wpłaty na wskazane konto firmy zewnętrznej (po zakończeniu budowy otrzymałem z tej firmy fakturę VAT – „wykonanie miejsc parkingowych, stanowisko nr...”).

Uważam, że w chwili obecnej (2017 r.) nie można wprowadzić odpłatności za miejsca postojowe dla członków wspólnoty, którzy takowe posiadają:
– wykonano je za pieniądze zainteresowanych osób; osoby posiadające miejsca parkingowe są członkami wspólnoty (posiadają udziały w gruncie) i jako współwłaściciele terenu nie mogą być beneficjentami dodatkowych kosztów: opłaty za korzystanie z miejsca postojowego (podatki za grunt, kupując mieszkanie, zapłaciliśmy także za udział w gruncie).

Bardzo proszę o wyjaśnienie przedstawionego problemu (o ile to możliwe, z podaniem podstaw prawnych).

Nieruchomość wspólną we wspólnocie mieszkaniowej stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie więc parking przed budynkiem, tak jak i elewacja budynku, należy do nieruchomości wspólnej we wszystkich częściach. Skoro parking przed budynkiem jest częścią nieruchomości wspólnej, to określenie zasad korzystania z niego należy do wspólnoty mieszkaniowej. Wprawdzie art. 206 kodeksu cywilnego ustanawia generalną zasadę, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jednak nie oznacza to prawa do swobodnego zajmowania nieruchomości wspólnej w sposób nieuregulowany z pozostałymi właścicielami. Członek wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli chce posiadać wyłączne prawo do zajęcia części nieruchomości wspólnej, powinien uzyskać odpłatną lub nieodpłatną zgodę wspólnoty mieszkaniowej (uchwała). Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku sygn.akt III CZP 59/07. Zatem orzecznictwo sądowe wskazuje, że w przypadku gdy właściciel na wyłączność chce korzystać z części nieruchomości wspólnej, a nie tylko współkorzystać z innymi, wspólnota mieszkaniowa po pierwsze musi na to wyrazić zgodę, a po drugie ma prawo zezwolić na to za odpłatnością.

Bez wątpienia do uprawnień wspólnoty mieszkaniowej należy regulowanie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym z parkingu, a zatem wprowadzenie także odpłatności za wyłączne korzystanie z miejsc postojowych. Sprzeczne z prawem jest niewprowadzenie zasad odpłatności, zwłaszcza jeżeli miejsc parkingowych jest mniej niż chętnych, ale niewłaściwe uregulowanie kwestii budowy miejsc parkingowych, które powinny być pokryte z środków wspólnoty mieszkaniowej, a nie poszczególnych członków, lub najpierw teren powinien być wydzierżawiony zainteresowanym, którzy następnie na tym terenie wybudowaliby miejsca parkingowe.

Oczywiście ma Pan prawo nie zgodzić się z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzającej opłaty za miejsca parkingowe, ale jako właściciel ma Pan tylko jedną drogę do wyrażenia swojego sprzeciwu, a jest nią zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu. Zgodnie z art.25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe, nawet jeżeli narusza ona prawo. Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu, do jej zaskarżenia może być art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 r., sygn. akt I CK 336/06 art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Mając na względzie fakt poprzedniego uregulowania sytuacji pokrycia kosztów budowy miejsc parkingowych, jest szansa, że sąd uchyli uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Paweł Puch
prawnik