Porady prawnePrzez dwa lata wynajmowałam mieszkanie na podstawie spisanej umowy najmu, na kolejny okres zapytałam się najemcy, czy będzie dalej najmował mieszkanie – uzyskałam pozytywną odpowiedź. Przesłałam więc kolejną umowę do podpisania (każda umowa była podpisywana na rok z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia), jednak najemca jej nie podpisał, odesłał mi. Jednak mieszkanie było dalej przez niego zajmowane i czynsz płacony do końca miesiąca. Na koniec tego miesiąca, bez porozumienia się ze mną, opuścił mieszkanie i przesłał mi klucze pocztą. Klucze otrzymałam 4 kwietnia 2014 r. Czy mogę się domagać zapłaty czynszu bądź odszkodowania za dwa miesiące, licząc od końca miesiąca kwietnia, czyli za kwiecień, maj, czerwie? Czy za bezumowne korzystanie można wliczyć okres wypowiedzenia, czyli potraktować jako początek wypowiedzenia przez najemcę moment otrzymania kluczy?
Decydujące znaczenie będzie miały dwa przepisy Kodeksu cywilnego art. 661 § 1, który stanowi, że dopiero najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony oraz art. 660, który stanowi, że dopiero umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Umowa ustna też będzie więc wiążąca. Jeżeli najemca płaci czynsz, a właściciel zezwala mu na korzystanie z lokalu, to należy uznać, że między stronami zawarto umowę najmu. Jeżeli najemca chce po miesiącu obowiązywania nowej umowy doprowadzić do rozwiązania stosunku najmu, to powinien skutecznie ją wypowiedzieć. Umowę ustną także trzeba wypowiedzieć. Samo opuszczenie lokalu to zbyt mało i nie powoduje rozwiązania umowy najmu. Konieczne jest skuteczne doręczenie właścicielowi wypowiedzenia umowy osobiście za potwierdzeniem odbioru lub pocztą za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli najemca nie będzie miał dowodu, że skutecznie wypowiedział umowę, to właściciel może żądać cały czas zapłaty czynszu, bo może zgodnie z prawem uważać, że umowa nie została mu wypowiedziana i nadal obowiązuje.
To czy najemca zajmuje lokal czy nie, nie jest ważne dla trwania umowy najmu. Najemca może wynająć nawet kilka lokali, a mieszkać w jednym z nich, albo gdzie indziej i będzie zobowiązany do zapłaty czynszu we wszystkich lokalach, gdzie ma zawartą umowy najmu, obojętnie czy je zajmuje czy nie, a przestanie być zobowiązany do zapłaty czynszu w tych lokalach wówczas, gdy skutecznie te umowy wypowie.
Jeżeli wysłanie kluczy nastąpiło zwykłym listem bez potwierdzenia odbioru, właściciel w przedmiotowej sytuacji może zaprzeczyć temu faktowi i nie uznać, że umowa została wypowiedziana i nadal naliczać najemcy czynsz, aż do otrzymania wypowiedzenia od najemcy i upływu okresu wypowiedzenia. Jednak nie powinien wówczas wynajmować lokalu innej osobie. Nie powinien też sam korzystać z tego lokalu. Właściciel może też potwierdzić, że otrzymał klucze co uznał za wypowiedzenie umowy i wówczas dochodzić zapłaty czynszu tylko za okres wypowiedzenia.
2015-01-08
