Porady prawneProblem dotyczy zniesienia współwłasności. Wnioskodawca kupił 50 proc. udziałów w 1992 r. Druga połowa należy do mnie, mojej siostry i 4 naszych dzieci. Wniosek o zniesienie współwłasności wnioskodawca złożył w 2010 r. Podział nieruchomości funkcjonuje wg umowy wstępnej. Pomieszczenia mieszkalne, pomieszczenia użytkowe i pomieszczenia gospodarcze każdy użytkuje sam (sam też pobiera pożytki). W tym czasie wnioskodawca wykonywał remonty wyłącznie w swoich lokalach, nikogo nie pytając o zgodę. Nasza strona podobnie (mniejszy zakres prac). Dodatkowo wnioskodawca przez cały czas unika remontów wspólnych. Nasza strona odmalowała jedną klatkę schodową. Wnioskodawca 2-krotnie odmówił odnowienia elewacji (raz stało już rusztowanie). To wszystko sprawia, że nieruchomość staje się ruiną. Wnioskodawca domaga się zwrotu poniesionych przez niego nakładów proporcjonalnie do wielkości udziałów. My powołaliśmy się na uchwałę SN z 8.01.1980r o sygn. III CZP 80/79, która mówi, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomości, będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą te nakłady zostały dokonane. Ostatnie zdanie uzasadnienia prawnego brzmi: ewentualne różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całości rzeczy, będą mogły być rozważane w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Wnioskodawca twierdzi, że poczynione przez niego nakłady zwiększyły wartość całej nieruchomości. Jak obalić tę tezę? Wszystkie remonty konieczne, użyteczne i inne dotyczyły wyłącznie jego lokalu.
Powyższa sytuacja wynika z braku uregulowania stanu prawnego nieruchomości . Zgodnie z art.195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Wynikają z tej definicji trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. Pierwsze dwa elementy nie wymagają specjalnego komentarza, natomiast trzeci, czyli niepodzielność wspólnego prawa, polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości rzeczy, niezależnie od wysokości własnego ułamka. Współwłaściciele w drodze umowy mogą określić sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Taka umowa jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli, ale nie powoduje zniesienia współwłasności. Zmiana umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy z woli stron, bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jeżeli strony nie zawarły umowy, będzie ich obowiązywał ustawowy sposób korzystania. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest możliwy zgodny sposób korzystania określony w ustawie to sposób korzystania może określić sąd. Uregulowaniu stanu prawnego w nieruchomości służy zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności powoduje usunięcie stanu rzeczy, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność, poza przypadkami współwłasności przymusowej, ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Znieść współwłasność można w drodze umowy lub postępowania sądowego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele dojdą do porozumienia co do konieczności i sposobu zniesienia współwłasności. Należy pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Natomiast w przypadku braku porozumienia współwłaścicielom pozostaje tylko droga sądowa.
Postępowanie o zniesienie współwłasności przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć stosowny wniosek. Sądem właściwym dla prowadzenie sprawy o zniesienie współwłasności jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Wyróżnić można trzy sposoby dokonania zniesienia współwłasności. Pierwszym z nich jest fizyczny podział nieruchomości. Drugim sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych. Sąd powinien jednak brać pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Taką okolicznością uzasadniającą decyzję sądu o tej formie zniesienia współwłasności może być fakt zamieszkiwania w nieruchomości tylko przez jednego ze współwłaścicieli. Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli. Jeśli takie zniesienie dokonywane jest przez samych współwłaścicieli to podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego i nie jest to faktyczne zniesienie współwłasności tylko po prostu sprzedaż nieruchomości. W sytuacji gdy sprzedaży dokonuje sąd, odbywa się ona w trybie licytacji, zgodnie z przepisami postępowania egzekucyjnego. W ramach zniesienia współwłasności sąd dokona też rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość.
Jeżeli nieruchomość zabudowana budynkiem jest współwłasnością kilku osób bardzo często konieczne jest dokonanie jego specyficznego podziału. Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału, nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, natomiast dzielony jest tylko sam budynek. Pozostałe nie wyodrębnione części np. strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka, stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Podział przez wyodrębnianie lokali następuje najczęściej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Zanim jednak w praktyce będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a nieraz dodatkowo także technicznych, o których mowa w ustawie o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności będą gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne gdy wyodrębniamy lokal użytkowy, np. garaż, sklep itp. Nie każdy lokal może być lokalem mieszkalnym, gdyż w przeciwieństwie do innych lokali mieszkalny musi spełniać więcej wymogów.
2012-06-29
