Porady prawnePosiadam lokal w Warszawie, na podstawie księgi wieczystej oraz umowy notarialnej do lokalu przynależną udziały w gruncie na zasadzie użytkowania wieczystego, a dokładnie udział w wysokości 0,69 działki. Grunt ten (działka) posiada odrębną księgą wieczystą. W księdze tej jest odwołanie do umowy o przeniesienie części użytkowania wieczystego i własności lokali mieszkalnych z roku 1992. W sekcji umowy, do której jest odwołanie w księdze wieczystej gruntu, znajduje się potwierdzenie, że do naszego lokalu przynależy 0,69 części gruntu i w wypadku sprzedaży czy też roszczeń co do lokalu, jest to nierozerwalnie związane również z tą częścią gruntu. Ta sama część mówi, że do lokalu obok przynależy udział 0,31 na takich samych zasadach. Problem w tym, ze w tej samej umowie jest jeszcze jeden zapis, który stanowi, ze pierwsi właściciele lokalu (my jesteśmy kolejnymi) ustalają z sąsiadami (którzy są nadal właścicielami), że użytkowanie i zarządzanie większą częścią gruntu przynależy sąsiadom (trudno stwierdzić, dlaczego tak właśnie zostało ustalone). Czy mamy to traktować jako wiążący zapis, który nas również zobowiązuje, czy tylko jako umowę między tymi określonymi osobami? Czy możemy domagać si zwrotu bądź zwyczajnie nowego podziału praktycznego użytkowania gruntu zgodnego z przynależnymi nam częściami? W tej chwili sytuacja wygląda w ten sposób, że płacimy za użytkowanie wieczyste naszej części zgodnie z KW (czyli od udziału 0,69 całości działki), natomiast właściwie wolno nam użytkować w praktyce jakaś 1/5 gruntu. Sąsiedzi, ze względów oczywistych, nie są zainteresowani innym podziałem gruntu, zwłaszcza, że na naszych udziałach urządzili ogródek. Jest to dla mnie wątpliwe, a przy sprzedaży lokalu notariusz nie sprawdzała umowy przeniesienia własności gruntu, jedynie jego KW i wszystko wydawało się w porządku.
Prawo do korzystania z określonej części gruntu będącego częścią nieruchomości wspólnej, na której znajduje się budynek wielolokalowy, może być zagwarantowane poprzez umowę quoad usum (podział do korzystania). Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W ten sposób deweloperzy, sprzedając lokale, zapewniają prawo do korzystania z ogródków przyległych do lokali na parterze, tarasów na ostatniej kondygnacji czy miejsc parkingowych na parkingu przed budynkiem. Aby dokonać podziału do korzystania, deweloper w pierwszym akcie notarialnym wyodrębnienia i zbycia lokalu umieszcza te zasady korzystania. Powinny one być też ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Warto zwrócić uwagę, że podział do korzystania (quoad usum) jest wiążący nie tylko, dla tych którzy na taki podział wyrazili zgodę, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiania po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak, aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio między współwłaścicielami w umowie, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody, musiałyby zaistnieć jakieś nowe szczególne okoliczności uzasadniające zmianę zasad korzystania.
2014-03-05
