Porady prawnePosiadam 50 proc. działki z domem w Warszawie (50 proc. to i działka, i dom). Na działkę jest wejście wspólne. Dom wygląda jak kamienica – ma jedno wejście na klatkę schodową, z której na parterze wchodzi się do dużego mieszkania (zajmowanego przez moją rodzinę), a na pierwszym piętrze, do dwóch mieszkań (łączna wielkość identyczna jak naszego jednego, dużego). Góra nie jest zamieszkiwana, zmarła tam staruszka, która swoją część nieruchomości przepisała na wnuczkę. Wnuczka, czyli po śmierci babci – druga właścicielka nieruchomości zupełnie się nią nie interesuje, nadal są tam rzeczy po babci, nawet chusteczki higieniczne. Dom jest z 1910 r., jest drewniany (oczywiście wyremontowany i obłożony). Lokale na górze są całkowicie zdewastowane, ściany popękane, sufity również (w jednym z lokali w suficie jest dziura wielkości metra kwadratowego pokazująca strych). Na górę doprowadzona jest tylko woda. Nieruchomość jest niepodzielna, bez lokali (zajmujemy je umownie). Mam rachunki na każdy remont, nawet wymianę drzwi wejściowych do domu, za które płaciłam ja. Druga właścicielka zupełnie się tym nie zajmuje, narażając nas na koszta (nawet za ogrzewanie całości domu z dziurami) oraz na niebezpieczeństwo zawalenia się nam trzeciego piętra (strychu) na głowę. Chciałabym dostać drugą część nieruchomości. Nie wiem, jak się za to zabrać. Czy najpierw należy znieść współwłasność, aby przydzielono nam lokale i później dzięki temu wnieść o zaniedbanie i dewastację, skoro jeden z właścicieli o to nie dba? Może można załatwić to inaczej? Dodam, że nie mogę dojść z właścicielką do porozumienia. Jestem gotowa na walkę w sądzie, bo boję się o bezpieczeństwo, dodatkowo wychowałam się w tym domu i chce, aby był zadbany, aby moje dzieci mogły w nim normalnie mieszkać.
Aby nabyć prawo własności do całej nieruchomości ma Pani dwa wyjścia:
1. Pierwsze to porozumienie z drugim współwłaścicielem co do odkupienia od niego jego udziału w nieruchomości za ustaloną pomiędzy wami cenę. Jest to najprostszy sposób rozwiązania sytuacji i najszybszy. Ponadto niekoniecznie będzie droższy od drugiej możliwości. Drugi współwłaściciel ma prawo żądać zapłaty dowolnej kwoty, jednak jeżeli też zależy mu na pozbyciu się nieruchomości kwota, którą powinny zaakceptować obie strony, powinna być zbliżona do połowy wartości całej nieruchomości. W nieruchomości nie są wydzielone lokale, więc nie powinna Pani uważać, że cena powinna odpowiadać tylko wartości górnych lokali. Drugi właściciel nie korzysta z nieruchomości, nie dba o nią, więc raczej nie zależy mu na niej. Jest więc duża szansa na porozumienie w tej sprawie.
2. Drugie wyjście to wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności, żądając przyznania Pani całości nieruchomości ze spłatą przez Panią drugiego właściciela. Sąd może przychylić się do takiego wniosku w związku z tym, że Pani zajmuje nieruchomość, a drugi właściciel z niej nie korzysta. W innym wypadku sąd na pewno podzieliłby tylko nieruchomość wyodrębniając lokale i przyznając je na wyłączną własność dotychczasowym współwłaścicielom. Jeżeli w toku postępowania sadowego nie dojdziecie do porozumienia co do wysokości spłaty, tę spłatę określi sąd na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego. Proszę zwrócić uwagę, że biegły wyceni wartość całej nieruchomości, a nie górnych lokali, a spłatę sąd będzie określał jako połowę tej wartości. Może Pani jednak żądać rozliczenia nakładów na nieruchomość pod warunkiem, że jest Pani wstanie je udowodnić, oraz rozłożenia spłaty na raty nawet na dziesięć lat. Jednak rozpoczynając sprawę sądową, podejmuje Pani ryzyko po pierwsze sytuacji, ze sąd nie przychyli się do przyznania Pani wyłącznej własności i podzieli nieruchomość poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali zwłaszcza, że jest to w tym budynku możliwe, a taki podział przesądzi definitywnie brak Pani prawa do nabycia całej nieruchomości. Po drugie ponosi Pani ryzyko, że sąd narzuci Pani wysokość spłaty. Sprawa sądowa nie potrwa miesiąc czy nawet pół roku i na pewno będzie się ciągnąć wiele miesięcy przy sporze między współwłaścicielami. Dodając do tego koszty sądowe na wpis, na biegłego itd. oraz wynagrodzenie adwokata sprawa sądowa może nie być tańszym rozwiązaniem niż kupno udziału od drugiego ze współwłaścicieli, nawet gdy ten zażąda ceny nieco wyższej niż rynkowa, ale na rozsądnym pułapie.
2015-10-02
